買了回遷房住20年不能辦證，原房主反悔？房產糾紛律師支招

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，周文山作為被騰退人，與甲公司簽訂《回遷房買賣合同》，購得位于某安置小區的一號房屋。該房屋系根據騰退安置政策分配給周文山及其配偶李秀蘭、女兒周婷三人共同享有的回遷權益。

同年4月27日，周文山、李秀蘭、周婷（甲方）與劉志遠（乙方）簽訂《房屋轉讓協議書》，約定將一號房屋以全款方式轉讓給劉志遠，總價款近30萬元。劉志遠當日支付全部購房款，甲方出具收據，并將房屋交付其使用。

隨后，當地鄉政府下屬的規劃土地管理辦公室在原始《樓房產權證明》上，將產權人由“周文山”手寫劃掉，更改為“劉志遠”，并在修改處加蓋公章確認。此后20年間，劉志遠一直實際占有、使用該房屋，繳納物業、水電、供暖等全部費用，從未有人提出異議。

2023年，甲公司通知全體回遷居民可集中辦理不動產權證書。劉志遠聯系周文山及周婷協助辦理過戶手續，但二人以“協議簽名真實性存疑”“當時未征得全體家庭成員同意”為由拒絕配合。劉志遠遂向法院提起訴訟，請求判令周文山、周婷及甲公司協助辦理一號房屋的產權過戶登記。

二、裁判結果

法院判決：

1. 甲公司于判決生效后七日內協助周文山將一號房屋首次登記至其名下；

2. 周文山在完成首次登記后七日內，配合劉志遠將一號房屋轉移登記至劉志遠名下。

三、法院說理

1. 轉讓協議系各方真實意思表示

法院認為，2003年簽署的《房屋轉讓協議書》有周文山、李秀蘭、周婷三人簽名，同時有同期收據、產權證明變更記錄等佐證。被告雖對簽名真實性提出質疑，但既未申請筆跡鑒定，也未提供任何反證，故法院依法采信該協議的真實性與合法性。

2. 基層管理部門的確認具有公示效力

鄉政府規劃土地管理辦公室在原始產權證明上直接將產權人更改為劉志遠，并加蓋公章，表明當時行政管理機構已認可該轉讓行為，構成對權利變動的初步確認。

3. 長期穩定占有強化合同履行事實

劉志遠自2003年起持續、公開、和平地占有使用房屋長達20年，期間原權利人從未主張權利，符合誠實信用原則。現因政策允許辦證，出賣方不得以程序瑕疵為由拒絕履行協助義務。

4. 回遷房轉讓不因暫無產權證而無效

涉案房屋雖為回遷安置房且長期未辦證，但轉讓發生在安置完成后，已實際交付，不屬于法律禁止交易的情形。只要不損害國家、集體或第三人利益，應尊重當事人自愿達成的交易安排。

四、律師提示

本文由北京房地產律師靳雙權團隊整理。本案反映出回遷房交易中的典型法律風險與應對策略：

回遷房即使沒有不動產權證，買賣協議仍可能有效。關鍵在于是否存在真實合意、是否完成交付、是否有基層組織確認；

產權證明上的手寫變更+官方蓋章，是重要確權證據。本案中，鄉政府蓋章的產權證明成為認定交易合法性的關鍵；

長期占有使用構成事實履行，可對抗事后反悔。法院傾向于保護誠信履約方的合理期待；

出賣方拒絕配合過戶，買方可通過訴訟強制履行。只要合同有效，法院可判令對方協助辦理產權登記。

建議：購買回遷房務必保留付款憑證、交接記錄，并盡可能在村委或鄉級產權文件上做權利人變更登記，以構建完整證據鏈，防范未來確權風險。