賣給外村人的農(nóng)村房，20年后拆遷能要回？北京房地產(chǎn)律師解讀案例

（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2003年，趙建國（北京市某村集體經(jīng)濟組織成員）與外村村民劉志強簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，將其位于村內(nèi)的一號院落（含8間房屋）以8.5萬元價格出售。交易當(dāng)日，村委會與劉志強另行簽訂《宅基地使用合同書》，確認其使用資格，并收取使用金。

此后，劉志強對院落進行了多次翻建。2024年，在該村啟動城中村改造前，劉志強將一號院落以680萬元價格轉(zhuǎn)讓給本村村民孫文博。不久后，孫文博又將該院落以850萬元轉(zhuǎn)售給另一本村村民李秀蘭（其女李婷作為安置分戶人參與拆遷）。

2024年底，該地塊完成拆遷，李秀蘭母女分別簽訂補償協(xié)議，獲得兩套回遷房及千萬元級補償款。

2025年初，趙建國提起訴訟，主張：

1. 其2003年與劉志強的買賣協(xié)議因“買方非本村村民”而無效；

2. 要求確認全部拆遷權(quán)益（包括兩套回遷房及40%補償款）歸其所有。

被告方辯稱：

買賣已獲村委會批準(zhǔn)，且宅基地使用權(quán)已通過后續(xù)交易回流至本村集體成員；

趙建國20余年未提出異議，現(xiàn)因拆遷利益反悔，違背誠信原則；

李秀蘭作為本村村民，依法享有安置資格，趙建國在本村另有宅基地，不適用“一戶多宅”。

法院經(jīng)審理查明：趙建國、孫文博、李秀蘭均為本村集體經(jīng)濟組織成員，劉志強為外村人；兩次轉(zhuǎn)賣均有付款憑證、村委會確權(quán)文件及托管協(xié)議佐證。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回趙建國的全部訴訟請求。

理由：涉案宅基地已合法回流至本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部，原買賣行為不構(gòu)成無效，拆遷權(quán)益歸屬現(xiàn)權(quán)利人。

三、法院說理

1. 宅基地流轉(zhuǎn)已“閉環(huán)回村”，不違反禁止性規(guī)定

雖然劉志強非本村村民，但其在2024年將院落轉(zhuǎn)讓給本村村民孫文博，后者又轉(zhuǎn)給李秀蘭。宅基地使用權(quán)最終由本集體成員持有，符合“禁止向非集體成員轉(zhuǎn)讓”的立法目的，不損害集體利益。

2. 村委會當(dāng)年即認可交易，具有公示效力

2003年村委會不僅見證買賣，還與買方簽訂《宅基地使用合同》，收取費用，表明集體經(jīng)濟組織當(dāng)時已同意該流轉(zhuǎn)，并非私下交易。

3. 長期未異議+拆遷后反悔，違背誠信原則

趙建國在房屋交付、翻建、托管、拆遷預(yù)登記等環(huán)節(jié)均未提出權(quán)利主張，直至巨額補償出現(xiàn)才起訴，法院認為其行為有違誠實信用。

4. 無證據(jù)證明惡意串通

兩次轉(zhuǎn)賣時間均早于本案起訴，付款記錄、村委會確權(quán)文件、周轉(zhuǎn)費領(lǐng)取等證據(jù)鏈完整，無法認定存在虛假交易或串通損害原權(quán)利人情形。

5. 原告已在本村享受宅基地權(quán)益

根據(jù)“一戶一宅”原則，趙建國若已另享安置補償，則無權(quán)再主張其他宅院權(quán)益，避免重復(fù)獲利。

四、律師提示

本案揭示了農(nóng)村房屋買賣糾紛中的關(guān)鍵趨勢：法院不再機械認定“非村民購買=無效”，而是綜合考量是否回流本村、是否經(jīng)集體同意、是否長期履行等因素。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊提醒：

農(nóng)村房屋買賣后若遇拆遷，原房主“反悔要房”成功率極低，尤其當(dāng)房屋已回流本村；

村委會出具的《宅基地使用合同》《確權(quán)證明》等文件，具有重要法律效力；

若確需處置農(nóng)村房產(chǎn)，建議優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給本村親屬，并保留完整交易憑證；

拆遷前已完成產(chǎn)權(quán)“閉環(huán)”，可有效阻斷原權(quán)利人主張。