房地產巨鯨落，為什么沒有萬物生

2000 米深的海底，一頭 40 噸的鯨魚生命終結，緩緩下沉。它的遺骸將在未來幾十年里，滋養一套完整的生態系統：鯊魚、鼠尾魚、盲蝦、食骨蠕蟲，乃至依賴化學合成的貽貝與海葵。這一過程被稱為 “鯨落”，一個殘酷而富有詩意的自然現象—— 死亡與新生在此完成交接。

上世紀90年代，日本房地產泡沫破滅后，日本發行量最大的報紙《讀賣新聞》發表社論，稱“房地產泡沫如病入膏肓的巨鯨，沉沒才能滋養實業之海”，“鯨落理論”自此成了日本社會污名化房地產的話術，各大媒體推波助瀾，流毒20年，誘導出了日本經濟的致命幻象。不過，現實是殘酷的。在房地產低迷后，日本制造業投資萎縮了28%，創新更是停滯了十年之久。鯨落之后萬物未生，只有斷骨連筋的產業陣痛。

有意思的是， 2021 年，中國房地產觸頂下沉后，曾經荼毒日本的話術又被好事者拾了過來，一鯨落，萬物生，一種樂觀的預期如海洋傳說般蔓延開來。他們相信，巨鯨的倒下將釋放被其 “ 吸走 ” 的社會資源與金融活力，為實體經濟、科技創新與消費升級讓出空間。高房價的枷鎖將被打破，年輕人的未來將重獲自由，一個更健康、更均衡的經濟生態將破土而出。

五年過去，巨鯨已落。但預想中的萬物復蘇并未到來。相反，我們目睹的是一片“大海不安，萬物凋敝” 的生態危機。房價普跌超過40%，土地市場陷入冰凍，地方財政告急，消費持續降級，青年失業率高企，銀行體系承壓……那個曾被千夫所指的行業，其衰落帶來的不是解脫，而是系統性陣痛。網絡輿論場悄然轉向，曾經被斥為“奸商代言人”“四大惡人”的孟曉蘇，今年在其呼吁拯救行業的言論下，竟開始一邊倒地出現“這才是良心專家”“挺孟老”的評論。

這巨大的認知反差，迫使我們追問一個根本性問題：我們究竟誤解了什么？房地產在中國經濟生態中，到底扮演著何種角色？為什么它的衰落，沒有帶來預想中的生機？

01

認知錯位：我們錯把大海當成了鯨魚

對房地產最普遍的誤判，是將它視為一個可以剝離的“支柱產業”，一頭可以在不影響生態的前提下倒下的“巨鯨”。這種認知在本質上是錯誤的。

房地產不是海洋中的一個物種，它本身就是孕育其他物種的“大海”，是經濟生態的底層操作系統。

理解這一點，需要回溯中國財富創造的底層密碼。
生產力決定生產關系，生產關系反過來促進或束縛生產力的發展。回顧中國經濟的騰飛歷程，有三次制度變革居功甚偉，分別是：農村聯產承包責任制、 90 年的土地有償使用以及 98 年住房制度改革。可以說，如果沒有這三次變革開啟的國運，中國的經濟比今天可能要差很多。

中國經濟增長在1989年、1990年為4%左右，但隨后突然急升至1992年的13.2%，并從1992年到1996年，保持了長達5年兩位數左右的增長。很多研究將這一輪增長歸功于鄧小平的南方講話。而事實上，在南方講話發表之前的1991年，中國經濟就已經開始了快速攀升，當年的經濟增長率從1990年谷底的3.9%，猛增到8%。

真正對這一輪經濟增長啟動起到關鍵性作用的，是1990年正式推出的城市土地有償使用制度。正是這一改革，盤活了沉淀多年的城市財富，使地方政府特別是城市政府“一夜暴富”。一舉扭轉長期以來城市服務欠賬累累，基礎設施建設入不敷出的尷尬局面，開始了世界城市發展史上前所未有的高速城市化進程。

1998 年的住房制度改革，停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化社會化的新體制，房改不僅釋放了巨大的消費需求，更盤活了人類歷史上規模最大的存量資產價值。這些財富一夜之間造就了龐大的有產階層，社會信用急劇膨脹，帶動了銀行業爆炸式的增長，進而通過金融系統放大到整個經濟。這絕非簡單的“泡沫制造”，而是一場深刻的財富證券化革命。

這一過程的本質，是將整個國家的土地信用貨幣化。地方政府通過出讓土地使用權獲得原始資本，投入基礎設施建設，補貼產業競爭；居民通過房產抵押獲得消費與創業資金；銀行體系則依托不斷增值的房地產構建起龐大的信用派生能力。

房地產由此成為中國經濟這部“國富機器”的核心傳動裝置。它不像農業或制造業那樣直接創造實物產品，卻通過信用創造功能，為所有行業提供了賴以生存的“流動性海水”。

地價越高，土地收益越多，地方政府補貼能力越強，產業的競爭力就越強，中央政府的財政收入就越好。從某種意義來講，中國產業超強的競爭力和中央財政的連年盈余，很大一部分都是從地方政府的土地收益轉移過去的。房地產帶動的絕不只是房地產業自身，而是涉及了投資、消費和出口所有宏觀經濟領域。因此，房地產市場的崩盤，對宏觀經濟的影響一定會是全面性的——至少會遠遠超過股市對宏觀經濟的影響：不僅地方政府，而且中央政府；不只是房地產行業，而是所有其他行業，都無法在房地產市場衰退中獨善其身。

在今天，房地產相關貸款占銀行信貸比重約 40%，相關收入占地方綜合財力約 50%，資產價值占城鎮居民家庭財富約 60%，456結構勾勒出的，不是一頭鯨魚的輪廓，而是整個海洋的生態邊界。點這里，了解云資管

當這片“大海”的溫度驟降、流動性枯竭時，所有依賴其生存的“海洋生物” —— 從地方政府的公共服務，到建筑裝修業的數千萬就業，再到普通家庭的財富預期與消費信心 —— 都將面臨生存危機。我們期待的“萬物生”，在海水變得冰冷貧瘠的那一刻，就已失去了最基本的生態前提。

02

歷史回聲：泡沫與轉型的必然之路

承認房地產的“海洋”屬性，并非為其過往的一切辯護。這片大海確實曾波濤洶涌，泡沫翻騰，甚至呈現出“綁架經濟” 的險惡態勢。

房地產金融化催生了一個龐大的“食利階層”。早期通過拆遷、囤房獲利者，部分演變為依賴資產增值而脫離生產性勞動的角色。這種模式滋生投機，加劇貧富分化，扭曲社會價值觀。更關鍵的是，它讓地方政府形成了難以擺脫的“土地財政依賴癥”，在“賣地-基建-升值-再賣地”的循環中，將城市發展與房地產價格深度捆綁。

這種模式的不可持續性，頂層設計者早有洞察。網絡流傳的所謂“天涯神貼十三步”，無論真假，其描述的路徑 —— 從激活市場、創造繁榮，到主動擠壓泡沫、引導軟著陸，最終推動經濟轉型 —— 在邏輯上與過去幾年的宏觀政策軌跡存在驚人的暗合。

它揭示了一個殘酷而清醒的共識：這場轉型不是可選項，而是必答題；不是周期性的調整，而是發展模式的根本轉向。中國政府擺脫對土地財政的依賴，中國經濟擺脫對房地產拉動的依賴，房住不炒，是毋庸置疑的長期方向。

問題在于，一場主動的、漸進式的“瘦身”計劃，遭遇了百年未遇的、劇烈的外部風暴沖擊。轉型的設計師們或許預見到了內部的陣痛，但未必完全預料到外部環境會以如此迅猛、惡劣的方式，將“軟著陸”的跑道瞬間抽走。

03

風暴來襲：當轉型撞上“超級大周期”

中國房地產的轉型之路，恰好踏入了人類經濟史上一個關鍵的“換擋間隙期”。

正如經濟學家約瑟夫·熊彼特在《經濟發展理論》中指出的，經濟增長的本質是“創造性破壞”。每一輪由技術創新（如鐵器、蒸汽機、互聯網）驅動的經濟飛躍，都必須以淘汰舊的生產體系為代價。當前，我們正處在上一個破壞周期（以房地產和傳統基建為代表）的尾聲，而下一個由AI等新技術引領的創造周期尚在破曉前夕，這正是經濟感到停滯的根本原因。

世界正處于“舊引擎已衰，新引擎未強” 的尷尬真空地帶。傳統增長模式的紅利耗盡，而新一輪技術革命帶來的增量財富還遠未覆蓋下行壓力。全球經濟陷入一種“內卷式”的存量博弈狀態，恰如劉慈欣在《三體》中描繪的 “黑暗森林” —— 宇宙的資源有限，不同文明之間只有猜疑，沒有信任，為了自身的絕對安全，必須先發制人，扼殺對手于萌芽之中。

在這一宏大背景下審視中國房地產的“硬著陸”，其性質發生了根本變化。它不再僅僅是一個國內部門的主動調整，而成為一場內外壓力疊加的“完美風暴”。

從外部看，美國憑借美元霸權，通過激進加息引導全球資本回流，客觀上刺破了以高杠桿為特征的全球（包括中國）資產價格泡沫。同時，其在芯片等高科技領域的遏制戰略，意圖鎖死中國向產業鏈頂端攀升的通道。這兩者結合，形成了對中國經濟“破舊”與“立新”的雙重狙擊。

從內部看，為應對空前復雜嚴峻的國際安全局勢，國家必須將大量資源投向國防、科技自立等“安全賬戶”，這在一定程度上擠占了本可用于經濟轉型、社會保障與刺激消費的財政與金融資源。

于是，一個令人窒息的循環開始形成：傳統經濟引擎（以房地產為代表）急速失速，導致地方財政困難、就業市場收縮、居民財富縮水；而新經濟引擎尚在襁褓，且面臨外部打壓與內部資源約束，無法快速填補前者留下的巨大缺口；兩者疊加，全社會進入“資產負債表衰退” —— 企業不愿借貸投資，家庭不愿借貸消費，所有人都忙于修復受損的資產負債表，經濟陷入通縮與低欲望的螺旋。

這殘酷地印證了那個道理：沒有舊大海的相對穩定，就談不上在新大陸的開拓。當整個海洋系統因核心要素的崩潰而動蕩時，所有物種的生存都面臨威脅，遑論進化與新生。

杭州“六小龍”的案例頗具啟示。這座以數字經濟聞名的新一線城市，之所以能在孵化獨角獸企業上領先，與其地方政府能“投入巨量資源”密不可分。而這份底氣的根源，正是杭州在上一輪周期中相對健康、穩健的房地產市場與土地財政，為其積累了寶貴的轉型“彈藥”。

04

結語：穩住基本盤，等待新黎明

因此，“一鯨落，萬物生”的浪漫想象，建立在一種機械的、零和的經濟觀之上。它認為資源是靜態的，一個部門的衰落會自動流入其他部門。但現代經濟是一個高度復雜、深度耦 合的動態生態系統。

房地產的“落”，不是一頭鯨魚尸體的溫和沉降，而是一場引發海嘯、洋流紊亂、溫度驟變的“生態基礎塌陷”。它 所卷走的，不僅是鋼筋水泥的價值，更是整個經濟體的信用錨、政府的財政能力、家庭的財富信心和社會的穩定預期。

當下，呼吁穩定房地產，絕非走回頭路，更不是拯救“吸血鬼”。它是在搶救中國經濟的“生態基礎”，是在暴風雨中穩住船的底艙，是在新舊動能轉換最脆弱的“驚險一躍”時刻，防止失足墜入深淵。

不是要重回房價飛漲的老路，而是要通過“止血、化債、保交樓、穩預期”等非常手段，防止系統性風險蔓延，為修復資產負債表、釋放消費潛力、培育新質生產力，爭取至關重要的時間與空間。

真正的“萬物生”，不會來自一個行業的殉道，而只能孕育于一個穩定、健康、升級后的新生態之中。穩住房地產這個“基本盤”，不是終點，而是為中國經濟穿越這場“超級大周期”的黑暗，迎接以新質生產力為標志的新黎明，保住最寶貴的火種與方舟。

巨鯨已落，但海洋不能死去。唯有大海重歸安寧與豐饒，真正的萬物生長，才可能在這片古老而又年輕的土地上，再次降臨。

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