悉尼華人區創紀錄！澳洲度房貸創歷史新高！澳洲房產價格開始回調

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澳大利亞鄉村度假型房產價格普遍回調

最新房地產市場數據顯示，疫情期間因遠程辦公熱潮而房價暴漲的多處澳大利亞鄉村度假城鎮，近期出現價格普遍回調趨勢。盡管部分區域房產仍保持百萬澳元高位，但多地中位價已回落至六位數區間，為尋求田園生活的購房者創造潛在機遇。

Cotality房地產研究機構統計顯示，過去12個月內新南威爾士州多個熱門區域房價顯著下行。悉尼以西奧蘭治（Orange）郊外的米爾索普（Millthorpe）中位價下跌11.6%至71.04萬澳元；南部高地知名度假地鮑勒爾（Bowral）下跌7.7%至149萬澳元；雪山度假勝地金德拜恩（Jindabyne）跌幅達8.8%，現中位價104萬澳元。維多利亞州高山景區布賴特（Bright）房價回落7.5%至97萬澳元，鄰近墨爾本的曼斯菲爾德（Mansfield）下跌6.7%至79.5萬澳元。塔斯馬尼亞州霍巴特以東海濱小鎮奧福德（Orford）跌幅達9.2%，中位價降至54.1萬澳元。

Cotality研究主管伊萊扎·歐文（Eliza Owen）分析指出，鮑勒爾、金德拜恩等五處典型鄉村度假市場在零利率時期曾暴漲73%，”這些區域在2019年市場調整期已顯現抗跌性，隨后在2022年利率上調前達到峰值”。她強調當前回調屬于周期性修正：”雖然房價仍高于疫前水平，但自2022年起持續下行趨勢明顯，這為鄉村移民及退休群體創造了入市窗口期。”

市場一線反饋印證數據變化。奧蘭治地區雷懷特湯森地產（Ray White Townsend）顧問露西·內爾（Lucy Nell）透露，米爾索普近期仍錄得百萬級交易：新建住宅以百萬澳元成交，兩居室房產達90萬澳元。但她承認市場周期延長：”業主堅持高價預期，本地賣家多瞄準悉尼高端買家群體，導致成交周期較周邊區域明顯拉長。”

該鎮吸引三類購房者：悉尼都市移民、奧蘭改善居需求者及追求田園生活的精簡置業族。內爾形容該鎮兼具”迷人風情與獨特個性”，擁有優質公立學校、星級餐廳及精品店鋪，屬于”需經本地引薦方能發現的秘境”。

維多利亞州曼斯菲爾德市場呈現相似特征。麥格拉思地產（McGrath）當地負責人凱特·麥克杜格爾（Kate McDougall）證實：”相較疫情高峰期，房價已趨于穩定。百萬澳元以下房產交易活躍，但百萬至兩百萬區間房源待售期明顯延長。”

她觀察到三類主力買家：墨爾本”半城半鄉”雙居族、本地升級改善客群及莫寧頓半島（Mornington Peninsula）逃離擁堵的都市人群。農場地產因農業生產用地可豁免二套房土地稅備受青睞，部分業主采用”自住+短租”混合模式提升收益。麥克杜格爾強調該區稀缺價值：”我們如同布賴特般熱門，坐擁湖泊、滑雪場與河流，山水環繞的精品小鎮具備不可復制的居住魅力。”

02

澳洲第三季度房貸創歷史新高

今年第三季度，投資者貸款活動明顯升溫，澳洲新發放住房貸款總額較上一季度增加83億澳元，創下歷史新高。

據Realestate房地產網報道，金融比較網站Canstar對澳洲審慎監管局（APRA）的數據分析顯示，第三季度，全澳新發放住房貸款總額達到1911億澳元，較上一季度激增83億澳元。

其中，投資者新貸款總額升至717億澳元，創下歷史新高，較第二季度增加77億澳元，同比大增24%。

相比之下，自住業主的新貸款增長較為溫和，僅增加6.46億澳元，總額達1196億澳元，同樣創下季度新高。

統計局數據顯示，第三季度新批貸款數量上升6.4%，表明貸款增長不僅源于房價上漲，也與更多購房者入市有關。

Canstar的數據洞察總監廷德爾（Sally Tindall）表示，僅在三個月內，對沖賬戶余額就激增250億澳元，創下歷史新高，這表明澳洲家庭的現金儲備達到前所未有的水平，為借款人提供了緩沖空間。

廷德爾建議背負房貸的澳洲人將所有閑置資金存入對沖賬戶，并在利率可能上調之前主動聯系銀行，協商更優惠的貸款利率。

第三季度的投資者貸款數額激增已引起了審慎監管局的注意。

從明年2月1日起，銀行新發放的房貸中，銀行新發放房貸中，最多只能有20%提供給負債收入比（DTI）達到6倍或以上的借款人，該上限將分別適用于自住房貸款和投資性房貸。

03

悉尼華人區創紀錄！East Lindfield四居室拍出超底價71萬

Realestate網站報道稱，盡管圣誕節前房拍市場的活躍度有所減弱，但悉尼華人區一處民宅仍以超底價75萬澳元的價格售出，同時刷新了當地的成交價紀錄。

這處四居室房產位于East?Lindfield，占地967平方米，在周六的拍賣會上以551萬澳元的價格成交。

中介表示，底價為480萬澳元，并“合理的”參考了近期的銷售情況。

該房產共吸引7名注冊競拍者，Ray?White?Upper?North?Shore的Jessica?Cao表示，買家表現出了幾周未見的緊迫感。

“這是我今年最棒的一場拍賣，賣家簡直不敢相信。”

這處位于Adelaide?Ave的房產由業主悉心維護，他們已持房40年之久，但仍保持“原始”狀態，Cao稱“并不奢華”。

551萬澳元的成交價創當地1500平方米以下單層住宅的新紀錄。

與此同時，許多中介報告稱自10月底通脹攀升致短期降息的可能性破滅后，市場熱度開始減弱。

在此之前，市場非常火熱，買家需求遠超供應，購房者不得不增加預算才能買房。

Cooley的Michael?Garofolo表示：“那種害怕錯過的心理正在發生改變。”

他指出，市場依舊強勁，但不再像過去那樣狂熱。

11月的掛牌房源數量激增，加上利率前景的變化，使購房者面臨的競爭減少，從而部分緩解了銷售環境。

Cao表示，上北岸市場逆勢而行。她推測，這可能是因為較富裕買家受利率變化的影響較小，而更實惠地區買家受到的影響更大。

她說：“這個城區的市場非常健康。”并補充說，本周末是夏季假期前最后一個大型銷售期。

拍賣師Jason?Keen表示，該房產引發激烈競爭，可能有一些買家急于在圣誕節前買房。

本周，悉尼共有略少于1000套房產參與拍賣，較去年同期增長約20%。

悉尼上周錄得全年最低清盤率，僅為56.1%。前一周為62.5%，在整個春季約為65%至70%，這表明市場仍較強，但并非“爆發式”增長。

拍賣師Clarence?White表示，目前市場難以定義，因為表現“參差不齊”，有些城區表現良好，另一些則舉步維艱。

他指出，這通常取決于買家承擔了多少債務。“那些要承擔較高房貸的買家受利率變化影響更明顯，他們目前可能最謹慎。”

04

2026 澳洲商業地產五大預測：這類小眾資產將成投資爆款

2026 年，想要在商業地產領域斬獲佳績的投資者，需要在資產類別和地理位置上采取精準定位策略。鑒于明年降息次數仍存在不確定性，投資者需聚焦具有穩定收益流的資產以驅動回報。

農業和工業地產將持續表現強勁，與此同時，包括寄宿公寓、冷鏈倉儲在內的小眾資產也將在 2026 年迎來高光時刻。隨著 2025 年步入尾聲，以下是對未來一年商業地產的五大預測：

一、住宅式寄宿公寓：高收益小眾黑馬

昔日陰暗破敗的寄宿公寓已煥然一新，2026 年將吸引越來越多商業地產投資者的關注。

精明的地產投資者正于首府城市中外環及區域城鎮，建造大型模塊化住宅，面向無力整租整套房屋的學生、新移民及季節性工人。這類公寓通常包含 5-7 間帶獨立衛浴的可鎖單間，配套共享廚房和起居空間。

對于小規模投資者而言，“購地建房” 是一種極具吸引力且成本可控的模式：例如，以 40 萬澳元購地、60 萬澳元建房，項目建成并全部出租后，該房產將被歸類為商業地產（而非住宅地產）。單間按市場價出租，租金遠高于整套房屋出租的收益，房產估值可升至 150 萬澳元左右。開發商隨后可利用資產凈值融資，啟動新項目。

澳大利亞主要銀行已關注到這一趨勢，未來將更愿意為這類開發項目提供融資支持。

二、區域工業地產：物流樞紐引領增長

澳大利亞工業及物流設施的全國空置率低于 3%，市場需求火爆。但首府城市新建設施的土地限制，正推動開發商和投資者轉向交通便利的區域樞紐 —— 如新南威爾士州的伍倫貢（Wollongong）、紐卡斯爾（Newcastle）以及維多利亞州的吉朗（Geelong），這些地區是末端配送和區域分銷的理想選址。

區域中心的土地價格更低，為投資者降低了入場門檻。在當前市場環境下，投資物流中心的核心收益來自租金增長，而非資本化率壓縮。今年工業凈租金上漲約 4%，預計明年將保持這一漲幅。

總體而言，工業地產的投資基本面使其有望繼續成為當前市場中最佳的防御性商業地產資產。作為收益驅動型資產，工業地產在整個經濟周期中表現穩健，同時受益于電子商務持續增長和供應鏈韌性提升的雙重利好 —— 這一趨勢與全球工業地產的發展邏輯一致，供應鏈現代化進程正為物流倉儲市場注入長期活力。

三、數據中心 + 冷鏈倉儲：高需求雙引擎

數據中心的投資價值已廣為人知：澳大利亞正崛起為區域云服務和人工智能基礎設施樞紐，市場需求遠超供應。機構租戶紛紛簽訂長期租約，使數據中心轉變為具有長期穩定收益流的類基礎設施資產。

而冷鏈倉儲物流的投資潛力尚未被充分挖掘，卻是工業地產中高收益的細分領域。制藥企業（需存儲溫度敏感產品）和食品配送網絡，正為稀缺的冷鏈倉儲空間展開競爭。

盡管建造這類設施的高成本勸退了許多開發商和投資者，但也造就了供不應求的市場格局，推高了投資收益率。通常，設施所有者會將空間劃分為小型倉儲單元，出租給多家制藥和食品企業，進一步提升收益水平。

四、資產改造再利用：成本更優的替代方案

鑒于建筑成本居高不下，許多投資者開始探索現有資產的改造再利用。

2026 年，首府城市中環郊區中適宜的 B 類和 C 類寫字樓，有望被改造為包含零售、辦公和住宅的混合用途空間，甚至被分割為 “男士工作室”（man caves）或小型工業單元；若樓層布局合適，投資者還可能將其改造為住宅公寓。

與冷鏈倉儲和寄宿公寓類似，這類資產若分割為小型空間出租（而非整租給單一租戶），可獲得租金溢價。

五、農業地產：蛋白質需求驅動價值攀升

亞洲市場對蛋白質的強勁需求，將推動澳大利亞北部 cattle 牧場的價值上漲。此外，盡管唐納德?特朗普總統曾加征關稅，但澳大利亞對美牛肉出口并未受影響 —— 截至 9 月的三個月內，美國進口了價值 16 億澳元的澳大利亞牛肉，同比增長 26%。如今特朗普已取消對澳大利亞牛肉 10% 的關稅，出口貿易有望進一步提振。

現有大型農場主和高凈值投資者正加大土地持有力度，通過規模化運營獲取收益。耕地的市場需求也將持續旺盛：富裕投資者聚焦新南威爾士州西南部的里弗賴納（Riverina）和西澳大利亞州的小麥帶，布局中大型種植業務。與牧場投資類似，能夠通過規模化運營提升效率的投資者，將從耕地投資中獲得最大價值回報。

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