論承租人提起的案外人執行異議之訴

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《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《執行異議之訴解釋》）第二十條就承租人提起的案外人執行異議之訴作出了明確規定，賦予了承租人的租賃權在租賃期內排除一般債權或抵押權的不帶租強制執行的效力。但關于如何理解和適用該條，理論和實踐上仍然存在一定爭議。筆者擬圍繞該條，就承租人提起的案外人執行異議之訴的相關規則進行闡釋。

一、買賣不破租賃規則在執行程序中的延伸

在早期民法上，承租人只能向出租人主張對租賃物的占有、使用、收益權能，而不能向第三人主張。即出租人將租賃物再次處分給第三人時，承租人不能基于其租賃權對抗第三人。但隨著社會經濟的發展，民法逐漸承認在房屋等財產的租賃關系中，租賃物所有權在租賃期內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”規則。“買賣不破租賃”規則突破了傳統的合同相對性法理，使租賃權具有了對抗第三人的效力，這種效力被稱為“租賃權的物權化”或者“債權的物權化”。在我國，從原合同法第二百二十九條、原物權法第一百九十條到民法典第四百零五條、第七百二十五條，均規定了“買賣不破租賃”規則。其中，民法典第四百零五條規定，抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。第七百二十五條規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

關于司法拍賣的法律性質，理論上一直存在爭議，存在三種觀點。第一種觀點認為，司法拍賣就是私法上的買賣，拍賣公告是要約邀請，應買表示是要約，拍定表示是承諾。第二種觀點認為，司法拍賣是純粹公法上的處分行為，不適用私法上關于買賣的規定，司法拍賣將使拍定人原始取得拍賣物的所有權。第三種觀點認為，司法拍賣具有雙重性質，其同時是公法上的處分行為和私法上的買賣行為。從現行法關于司法拍賣的規定來看，我國立法采取的是第二種觀點，即公法行為說。但即便采取公法行為說，司法拍賣在本質上也是將拍賣物的所有權由被執行人處轉移至拍定人處，這一點與私法上的買賣并無本質不同。因司法拍賣會使拍賣物的所有權發生變動，故“買賣不破租賃”規則應當一體延伸到司法拍賣程序中。對此，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣變賣規定》）第二十八條第二款的規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，原則上不因拍賣而消滅。根據《執行異議之訴解釋》第二十條第一款的規定，滿足特定條件時，承租人享有的租賃權在租賃期內足以排除一般債權的不帶租強制執行；先租后抵且滿足特定條件時，承租人享有的租賃權在租賃期內足以排除抵押權的不帶租強制執行。

二、承租人對瑕疵執行行為的二元救濟路徑

關于承租人能否提起案外人執行異議之訴，以及其租賃權能否在租賃期內排除一般債權或抵押權的不帶租強制執行外，理論和實踐上一直存在兩種不同的觀點。一種觀點認為，執行機關不帶租拍賣、變賣等情況屬于違法執行行為，且租賃權無法阻止拍賣物的交付，因此承租人只能根據民事訴訟法第二百三十六條的規定提出執行行為異議，以及在執行程序中行使優先購買權，而不能提起案外人執行異議之訴。另一種觀點則認為，執行機關不帶租拍賣、變賣等情況屬于不當執行行為，且關于租賃權是否存在等內容的爭議屬于實體性爭議，因此承租人可以根據民事訴訟法第二百三十八條的規定提起案外人執行異議之訴，且滿足特定條件時，其享有的租賃權足以排除一般債權或抵押權的不帶租強制執行。

筆者認為，對此應當區分不同情況。如果執行機關不帶租拍賣、變賣，則要么是否定了承租人的租賃權，要么是認為根據《拍賣變賣規定》第二十八條第二款的規定，租賃權繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響。此時，關于租賃權是否存在以及租賃權是否需要滌除的爭議在性質上屬于實體性爭議，執行機關否定租賃權的存在或者滌除租賃權的行為屬于不當執行行為，應當允許承租人提起案外人執行異議之訴，通過訴的方式維護自己的合法權益，《執行異議之訴解釋》第二十條即采取了這一思路。

如果執行機關帶租拍賣、變賣，則并未否定承租人的租賃權，不存在實體性爭議，承租人不能提起案外人執行異議之訴。當然，執行機關此時也可能存在一些違法執行行為。比如，執行機關在帶租拍賣、變賣的過程中未依法保障承租人的優先購買權。執行機關未依法保障承租人的優先購買權的行為，屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第五條規定的違法執行行為，承租人可以提出執行行為異議。在提出異議時，承租人應當提供證據證明執行措施違反法律規定且侵害其合法權益。法院在審查異議的過程中，應當綜合考慮租賃合同的內容、租賃權人的實際占有使用情況、執行措施的合法性等因素。若異議成立，應當裁定撤銷或改正執行措施；若異議不成立，應當裁定駁回承租人異議。承租人對裁定不服的，可依法申請復議。

三、承租人提起執行異議之訴時的審理要點

《執行異議之訴解釋》第二十條第一款規定了兩種租賃權排除執行的情形：一是在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行，二是在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行。

就在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行而言，根據《執行異議之訴解釋》第二十條第一款的規定，需要滿足以下要件：第一，案外人在查封前已與被執行人簽訂合法有效的書面租賃合同。第二，案外人在查封前已合法占有使用執行標的。第三，案外人已按照合同約定支付租金。其中，第一個要件旨在證明案外人享有租賃權、銜接《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十四條關于查封相對效力的規定。第二個要件旨在通過占有的弱公示強化租賃權的排除執行效力，以及打擊案外人與被執行人惡意串通倒簽租賃合同的情形。第三個要件旨在平衡申請執行人與案外人的利益。誠然，民事強制執行程序也應當一體貫徹“買賣不破租賃”的實體法規則。但是，不能為了保護承租人的利益而置申請執行人的利益于不顧。

值得注意的是，實踐中案外人與被執行人惡意串通倒簽租賃合同的情況屢見不鮮。就房屋租賃管理的現行法律法規來看，無論是城市房地產管理法還是《商品房屋租賃管理辦法》，對于房屋租賃的備案登記均是倡導性的，并不具有強制性，實踐中真正進行租賃合同備案登記的情形并不普遍。所以，法院很難從租賃合同備案登記管理的層面審查相關案件事實，而是需要結合租賃合同實際履行的相關細節，比如不動產交付手續的辦理情況、租賃物的使用情況、房租的支付情況、物業費的繳費情況、水電費的繳費情況等各種證據作出綜合判斷，打擊案外人與被執行人惡意串通倒簽租賃合同的情形。

就在租賃期內排除抵押權的不帶租強制執行而言，根據《執行異議之訴解釋》第二十條第一款的規定，需要滿足以下要件：第一，滿足前述在租賃期內排除一般債權的不帶租強制執行的三個要件；第二，案外人簽訂租賃合同及合法占有使用執行標的均在抵押權設立之前。就第二個要件而言，旨在銜接民法典第四百零五條的規定，維護抵押權登記的公示公信效力。

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