江蘇
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作者|深水財經社 何離
距離表決截止只剩5天，債權人和萬科的拉鋸和博弈還在繼續。
12月17日中午，上清所披露了關于22萬科MTN004第二次持有人會議的議案概要，新方案將6000萬元應付利息的支付節點提前至12月22日，但核心的增信條款依然模糊。
這場圍繞20億元中票的博弈已進入白熱化階段。12月10日首次持有人會議上，萬科提出的無增信展期方案遭遇“零票支持”，債權人補充的含擔保議案也以83.4%的支持率憾失通過門檻。
5天后，萬科帶著優化方案卷土重來，而18家持有99.45%表決權的機構債權人，正握著決定這家房企短期命運的“投票權”。
深水財經社認為，無論萬科還是債權人，騰挪的空間都不是很大，隨著萬科后續償債高峰的到來，這一期中票的展期方案將會對后續到期的債券形成樣板作用。
展期方案繼續“擠牙膏”
12月17日上午，上清所掛出的“22萬科MTN004”第二次持有人會議議案概要，較首次方案有了明顯妥協。
這份由召集人浦發銀行披露的文件顯示，萬科此次拋出了“利息加急付+寬限期延長”新提議。
最引人注目的變化在利息支付上。根據議案二，2025年12月15日到期的6000萬元應付利息，需在12月22日表決截止前完成支付，而首次方案中萬科曾提出“利息隨本金展期一年后支付”。
這算是萬科的最新讓步，讓債權人先拿到之前存續期內的利息。但是本金和展期之后的利息兌付則仍維持展期12個月至2026年12月15日，展期期間票面利率保持3.00%不變，新增利息隨本金一同支付。
現在無論是債權人還是萬科，都盼望著時間能走得慢一點，這場博弈中，誰都沒有主動權。
對于債權人來說，強勢也沒有作用，因為他們知道萬科并沒有什么退路，逼到最后就是“掀桌子”，結局很可能會更加被動。
而對于萬科來說，他們也拿不出更多東西，雖然他們不想打破實質性違約的金身，現在唯一的籌碼就是拿“死給你看”倒逼債權人讓步。
所以為了給雙方都留有更多余地，萬科最新方案建議將原5個工作日的兌付寬限期，延長至30個交易日，屆滿日定在2026年1月28日。
這意味著即便此次方案仍未通過，萬科也不會立即陷入實質性違約，寬限期內不僅無罰息違約金，未償付本金還能按票面利率計息。
這相當于給談判加了層‘安全墊’，避免雙方硬著陸。
增信承諾依然模糊
相較于首次會議，萬科此次還在議案中首次明確“將提供相應增信措施”，并通過議案一豁免了會議召集的時限要求，將從公告披露到表決截止的周期壓縮至7天，凸顯解決問題的迫切性。
但這個最核心的增信條款依然模糊。首次會議中，債權人補充議案明確要求“深鐵集團等深圳國企提供連帶責任擔保”，這也是該議案能獲得83.4%支持率的關鍵。
而萬科新方案僅籠統提及“提供相應增信”，未明確增信主體、抵質押資產類型及擔保額度。
如果說首次方案是“裸奔”，新方案頂多穿了件薄紗，風險敞口還是沒堵上，這對于債權人來說，仍然是一份沒有保障的“大餅”。
現在的形勢已經很明了，萬科的債券除了展期絕無他法，而債權人需要的是展期之后的保障，否則違約就只有0次和無數次，因為萬科要兌付的不只是這一個債券，而是后面陸續到期的數十億債券。
如果后面萬科依然沒有足夠的現金流進來，那即便債權人答應展期，后續的兌付依然還是“空中樓閣”。
此外，債務規模的疊加壓力讓債權人不敢松口。萬科12月不僅要應對這筆20億中票，還有37億“22萬科MTN005”將于28日到期，兩筆合計需償付本息約58.71億元，而2026年還有超百億元境內債待償。
如果這次輕易讓步，下次37億的談判債權人將更被動。
萬科加快資產處置
面對接踵而至的債券到期，萬科光靠談判展期是沒有用的，必須要手里準備好兌付資金。
10月相關部門明確要求以市場化方式處置萬科債務后，深鐵的輸血已從“無底線”轉向“有抵押”。截至11月，深鐵給萬科的307.96億元借款中，已有220億需要萬科以萬物云全部股權質押作為擔保，剩余額度已不足以覆蓋年底57億到期債務。
債權人擔心，他們不是不讓展期，是怕展期后萬科又爆出新債務，資產被其他債權人查封。
2025年以來，萬科已經通過出售上海濱江萬科中心、清空貝殼股票等動作回籠資金，但核心資產折價明顯。上海七寶萬科廣場50%股權以24億元出售，較市場估值折價約35%。
優質資產越賣越少，明年兌付時拿什么兜底？萬科上半年57.5億元的存量盤活回款，與龐大的債務規模相比只是“杯水車薪”。
除了大家最關注的債券之外，萬科還有巨額的銀行貸款需要按期償還。
最新動態顯示，萬科控股子公司Intense Sunshine Limited的10.5億港元銀行貸款經向大華銀行申請后，已成功展期1年，原有擔保方式保持不變。
根據其 2025年資金規劃，全年需通過存量盤活、大宗交易等方式實現770億經營端現金流入，其中“資源盤活”目標明確為100億元
同時，廣州廣信資產包的拆解出售正在加速，2025年計劃從該包回籠超100億元，目前越秀區兩處商辦物業已掛牌。
這些動作能證明萬科不是“躺平”，但需要轉化為債權人認可的增信條款。
現在深鐵的態度仍是關鍵變量。截至11月13日，萬科已從深鐵提取213.76億元無擔保借款，占220億借款框架的97%，剩余額度僅6.24億元。
如果深鐵能就這20億中票單獨出具擔保函，方案通過的概率會大幅提升。但是深鐵同樣也需要萬科的增信，而萬科能拿出來的資產已經屈指可數。
截至12月17日，距離12月22日10點的表決截止時間，留給萬科的談判窗口已不足5天。
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