萬(wàn)科8000億債務(wù)大拆解：都欠誰(shuí)的錢(qián)？到底能不能還上？

萬(wàn)科這家老牌地產(chǎn)公司，現(xiàn)在欠的錢(qián)堆起來(lái)有8000多億，具體是8355億元，根據(jù)2025年三季度末的數(shù)據(jù)。這筆錢(qián)不是隨便欠的，牽扯到銀行、債券持有人、施工方和買(mǎi)房老百姓，大家都盯著它能不能還上。

要是還不上，購(gòu)房者房子爛尾，銀行壞賬增加，整個(gè)地產(chǎn)圈子都會(huì)抖三抖。萬(wàn)科的債務(wù)問(wèn)題是行業(yè)縮影，前幾年借錢(qián)猛擴(kuò)張，現(xiàn)在市場(chǎng)涼了，銷售下滑，回款慢，資金鏈就緊巴巴的。

先說(shuō)總負(fù)債的構(gòu)成，這8355億元不是一筆糊涂賬，分成幾大塊，每塊的性質(zhì)不一樣，壓力也不同。有息負(fù)債是核心，大概3600多億元，這部分得付利息，到期還本，拖不得。

里面銀行借款占大頭，約2600億元到3000億元不等，主要欠工商銀行、中國(guó)銀行這些大行，中國(guó)銀行那筆就有125億元。借款來(lái)源主要是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸，利率按市場(chǎng)走，平均4%到5%。

再有隱形債，大概1200億元左右，不在表面，但早晚得兌現(xiàn)。永續(xù)債380億元，能在2026年贖回，利率5.8%，表面看是股權(quán)融資，實(shí)際得還錢(qián)。

明股實(shí)債420億元，別人投錢(qián)進(jìn)來(lái)，但約定萬(wàn)科后期回購(gòu)，本質(zhì)還是債。為合作公司擔(dān)保的也有幾百億元，一旦合作伙伴出事，萬(wàn)科得兜底。這些債藏得深，但一爆發(fā)就成大窟窿。

最后一大塊是無(wú)息但必須履行的，超過(guò)3000億元。建筑公司等著錢(qián)發(fā)工資、買(mǎi)材料，要是再拖，工地就停擺。

老百姓交了首付或全款，等著鑰匙，這些錢(qián)進(jìn)了萬(wàn)科賬，但房子沒(méi)建好，就等于欠著承諾。總的來(lái)說(shuō)，這三類債加起來(lái)，銀行和金融機(jī)構(gòu)是最大債權(quán)人，占一半以上，其次是購(gòu)房者和供應(yīng)商。

萬(wàn)科的自救路子就三條：緩、賣、融。先說(shuō)緩，就是求展期。2025年12月15日，那20億元中票的三項(xiàng)議案全被否決，支持率低得可憐，第一議案甚至0票同意。

12月16日，又公告召開(kāi)第二次持有人會(huì)議，繼續(xù)談。海外債也展期成功，比如大華銀行10.5億港元貸款延一年，9.7億元貸款也延一年。這些展期能喘口氣，但信用降了，以后借錢(qián)貴。

賣資產(chǎn)是第二招。萬(wàn)科已抵押800億元寫(xiě)字樓和商鋪，優(yōu)質(zhì)東西不多了。賣子公司股權(quán)，兩家換了42億元，杯水車薪。前九個(gè)月賣資產(chǎn)回款幾十億元，遠(yuǎn)不夠填缺口。

融新錢(qián)是第三招。2024年銀行給430億元新授信，部分還舊債。現(xiàn)在求180億元銀團(tuán)貸款，但銷售太差，前10個(gè)月銷售額降34.4%，前11個(gè)月降44%，全口徑排名第六，回款慢。

這些招數(shù)加起來(lái)，短期能頂一陣，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，地產(chǎn)行業(yè)模式變了。從前借債拿地快賣房，現(xiàn)在銷售不振，房?jī)r(jià)跌，居民信心弱。

原因一是業(yè)務(wù)虧，二是資產(chǎn)減值。相比恒大、融創(chuàng)，萬(wàn)科有國(guó)資背景，銀行借款多，風(fēng)險(xiǎn)在銀行系統(tǒng)，但不像它們那樣靠信托多。債權(quán)人傾向合作，避免萬(wàn)科倒了回收少，可能同意債轉(zhuǎn)股或減免。

能不能還上？短期看，12月這關(guān)難過(guò)，寬限期內(nèi)若談不成，違約連鎖反應(yīng)大，銀行貸優(yōu)先，普通債墊底，回收率50%到70%。但萬(wàn)科有底子，不算高。