上海最讓人失望的副中心，上限在哪里？

前幾天發(fā)文章說真如可能補跌（《上海這幾個區(qū)域，房價即將補跌》），本以為大家會熱烈討論。

沒想到很和諧，一致同意補跌。

大家反而盯緊了一個外圍問題：憑什么真如對比大寧，真如比大寧好多了。

真如確實又出了新規(guī)劃，又有新樓盤，全部建成后真如到底怎么樣？處于什么梯隊？上限多高？比大寧高多少？

想知道真如未來會不會崛起，得知道過去為什么不行。

導(dǎo)致它不行的因素如果還在，那會一直不行。

跟孩子成績不好一樣，你得先知道為什么。

是早戀了、逃課打游戲、不喜歡班主任還是單純的笨。

找不到癥結(jié)，只知道考零分打屁股，作用不大。

民間一慣的把鍋甩給李嘉誠，這老狐貍拿地不開發(fā)，耽誤了真如10年。

港資確實有捂地的傳統(tǒng)，傳說新鴻基拿了濱江凱旋門也在捂。

捂地一般是住宅項目，大幅漲價再出售。

李嘉誠拿的真如地塊，商辦都是自持，靠租金賺錢，捂?zhèn)€什么勁？

早點建好早點收租不香嗎？

商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)才40年，你捂?zhèn)€10年？

商業(yè)、辦公都建成了，地段升值，住宅賣的也更貴啊。

所以商辦肯定不是故意捂著。

商辦囤地也有，大多數(shù)是開發(fā)商資金鏈斷裂、開發(fā)商要求變更規(guī)劃、有關(guān)部門變更規(guī)劃等。

這些李嘉誠都沒遇到。

結(jié)合江湖中的傳言，環(huán)二猜測大概率是條件不達標，不敢建成。

建成了也運營不起來，反而影響整體操盤。

一方面是拆遷工作推進慢。李嘉誠2006年拿地，紅旗村2016年才拆完，水產(chǎn)市場2019年才拆完。

一方面是高壓線問題遲遲沒解決。

10月20日真如公布了第N版規(guī)劃（草案），真如之心。

這次還保留了真如綠廊，綠廊上面就是高壓線。

高壓線的問題不是不美觀，而是下方不能建房子，直接割裂了區(qū)域。

因為高壓線，中海辦公樓前面只能做綠地。

真如的中心是銅川路、曹楊路路口，可怕的是高壓線剛好在這穿過。

不然誰沒事兒搞那么長個公園割裂城市。

這導(dǎo)致只有高尚領(lǐng)域不受影響，其他三個角都不好開發(fā)。

因為高壓線，中海的商場只能朝向東北，跟高尚領(lǐng)域商業(yè)互動性差了一些。

因為高壓線，光明地塊一直拖著，影響實在太大，直接割裂了三分之一。

最近光明地塊命名真如中心，新規(guī)劃出爐。

原本很方正的地塊，左下角部分（B05-01）只能建成綠地。

因為高壓線，銅川路、曹楊路路口西南角完全不開發(fā)。

可以這么說，真如綠廊東北才屬于真如，西南完全是另外一個片區(qū)。

四個角，只有三個能建成，早期更是只有一個角。

直接拉低了區(qū)域能級。

面對這么多困難，一直沒辦法解決，李嘉誠不敢動就有些理解了。

他當時實在沒能力把真如搞成副中心，因為副中心被中山公園搶走了。

中山公園2005年建成龍之夢，奠定了西北大哥地位。

坐擁地鐵2、3、4號線，天天爆滿。

李嘉誠2006年拿地，11號線還沒建成，大量不利因素不解決，怎么跟中山公園PK？

中山公園一直承擔著西北副中心的角色，直到2018年。

上海哪些房子還要補跌？

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現(xiàn)在該拆的拆完了，該建的建好了，高壓線也說入地。

阻礙真如發(fā)展的硬傷沒了，真如全面提速。

但是也有兩個困難。

第一個是真如的地理條件還是不好，成不了下一個徐家匯、五角場。

徐家匯五個角，一個角一個商業(yè)才成為西南一霸。

五角場一個角一個商業(yè)，拿下了楊浦一半的大體量商場，才取代四川北路成為滬北中心。

真如這里只有三個角（西南角無法開發(fā)），還因為高壓線問題不好協(xié)同，能級就差了一些。

三角跟五角比，差點意思。

更重要的是，真如路網(wǎng)不行。

要輻射范圍遠，需要把握住主干線。

徐家匯向南是漕溪北路-滬閔高架，是西南部的主干線，直插閔行。

向東是肇嘉浜路，雙向八車道，市區(qū)最寬的干線之一，直取黃浦腹地。

向北衡山路、華山路，風(fēng)貌區(qū)主要道路。

向西的虹橋路原來是國賓路，長寧最重要的道路之一。

徐家匯能不熱鬧嗎。

五角場更是民國時期打下的路網(wǎng)。

真如就不太好，曹楊路向北是斷頭路，輻射不了桃浦、南翔一帶。

銅川路向東接嵐皋路，能級也非常一般，人口集中的甘泉宜川光新都過不來。

東西南北的客流，不會把真如當成樞紐。

這樣的輻射半徑，只能視為區(qū)域商圈。

所以真如不可能達到當年徐家匯的高度。

連徐家匯也達不到自己曾經(jīng)的高度。

徐家匯都要淪為區(qū)域商圈了。

徐家匯原來通過路網(wǎng)、商業(yè)，匯集了天平路權(quán)貴、斜土路工人、田林康健高收入群體、閔行松江居民。

真是萬國來朝。

后來七寶、莘莊、蓮花路、萬象城商圈崛起，閔行、松江客流沒了。

漕河涇開發(fā)，徐匯濱江開發(fā)，徐匯客流分散。

徐家匯能輻射的就本地居民，可不是區(qū)域商圈嗎。

這不是一個區(qū)域的問題，而是城市發(fā)展趨勢變了。

原來商業(yè)匱乏，要集中在樞紐上，輻射服務(wù)更多居民。

辦公需要出行方便，也集中在樞紐上，商辦一體化就成了大勢。

2015年后商場大爆發(fā)，為了搶奪客流，商場不能在樞紐上等客戶來，而是要去客戶家。

七寶萬科的火爆，說明這個模式完全可行。

七寶萬科不是商務(wù)區(qū)，就孤零零一個大商場，但是深入居民區(qū)，生意火爆。

后來的商場紛紛走進社區(qū)，比如南翔印象城。

上海10萬方以上的商場超過110個，嚴重過剩，你想做生意只能跪舔用戶，離用戶越近越好。

市區(qū)開個商場大家就來，別做夢了。

這個背景下，真如想成為副中心、成為市級商圈，非常難。

真如中海環(huán)宇城開業(yè)后很火爆，主要是當?shù)乜土鳌?/p>

真如別的沒有，周邊小區(qū)很多。

其實奉賢龍湖天街也很火爆，大家都在家門口消費。

徐家匯為了保持市級商圈地位，也在努力轉(zhuǎn)型。

目前恒隆廣場定位輕奢，美羅城是二次元文化地標，在西南部還有一些影響力。

ITC定位重奢，建成后有望提高徐家匯地位。

閔行商業(yè)再強，這些功能還是沒有。

真如目前環(huán)宇城是大眾商場，高尚領(lǐng)域冷冷清清。

如果真如之心再來一個大眾商場，其實沒太大意義，無非是分散中海客流。

真如只能是區(qū)域商業(yè)，文化、教育、生態(tài)、行政方面又沒優(yōu)勢，很難再說是副中心。

商業(yè)影響力，真如也達不到現(xiàn)在五角場的高度。

五角場依舊輻射整個楊浦，部分寶山。

真如輻射不了整個普陀，內(nèi)環(huán)有環(huán)球港，長風(fēng)跟長寧混。

周邊的嘉定、寶山，真如更夠不到。

真如的真正定位是，產(chǎn)業(yè)中心。

商業(yè)可以走進社區(qū)，走向分散，產(chǎn)業(yè)不行。

產(chǎn)業(yè)在走向集群化。

真如產(chǎn)業(yè)中心的地位，尤其是第三產(chǎn)業(yè)，西北無人能敵。

中海中心30萬方，高尚領(lǐng)域26萬方，這兩年剛交付，助推真如超過徐家匯。

上海甲級辦公樓存量情況

真如增量只有光明地塊的7萬方，共計68萬方左右。

徐家匯中心全部建成，幾個舊改項目建成，差不多也70萬方左右，打平。

排在前面的還有南京西路、陸家嘴、新天地、虹橋開發(fā)區(qū)、花木、前灘、北外灘、徐匯濱江（計入西岸金融城等）、五角場等等。

按體量，真如會是一個二三線商務(wù)區(qū)。

但是看租金，真如只能是三四線，甚至不如莘莊。

租金反映一個區(qū)域在招商眼中的定位、吸收的產(chǎn)業(yè)能級。

在這個維度講，真如距離徐家匯、五角場還有距離。

徐家匯被低估了，徐家匯開發(fā)太早，很多辦公樓沒被機構(gòu)評為甲級。

比如百勝中國總部，估計就沒計入。

這兩年真如辦公樓集中交付，通過降低租金，虹吸周邊企業(yè)（長風(fēng)等），虹吸下游嘉定企業(yè)。

與隔壁大寧比，目前還談不上勝負。

大寧甲級辦公樓不多，但是有市北高新，匯集了靜安一半的科創(chuàng)企業(yè)，有14棟納稅億元樓，也不差。

真如是輻射西北部的商務(wù)中心、產(chǎn)業(yè)中心，不是輻射西北部的商業(yè)中心。

副中心的功能被解構(gòu)了。

純粹的產(chǎn)業(yè)中心，邏輯就跟張江、漕河涇類似，對居住功能的提升有限。

大寧很貴，在全市都有影響力，其實更多的是居住層面。

2020年不少楊浦居民置換到大寧，看中的是這里的教育、居住結(jié)合，而不是市北高新。

新江灣、古美、長風(fēng)都一樣，賣的貴很產(chǎn)業(yè)有關(guān)，提供了購買力。

但更重要的是自己居住水平。

康橋離張江很近，但居住上卻是洼地。

真如已經(jīng)成不了真正的副中心，跟市區(qū)普通地段可以直接對比，尤其是居住層面。

居住層面真如影響力不會太大，很難成為有全市影響力的社區(qū)，比如聯(lián)洋、大寧、新江灣等。

這些優(yōu)秀社區(qū)，都有獨特稟賦。

聯(lián)洋是學(xué)區(qū)、世紀公園，新江灣是低密度生態(tài)社區(qū)、學(xué)區(qū)。

真如找不出來優(yōu)勢。

學(xué)區(qū)一般，商業(yè)目前還是大眾水平，公園是高壓走廊，整個普陀都缺醫(yī)療資源。

社區(qū)環(huán)境很一般，尤其是曹楊路。稍微往外走走，真的不能看。

大寧是學(xué)區(qū)重鎮(zhèn)，久光勝過中海環(huán)宇城，大寧公園浦西最大，第十人民醫(yī)院也夠用，社區(qū)環(huán)境還可以。

即使西藏北路開發(fā)完了，也難說比大寧更宜居。

真如的優(yōu)勢只有房齡新，品尊國際、中海臻如府、中駿天悅都還行，后面還有四個新樓盤。

現(xiàn)在土拍重回市區(qū)，中環(huán)內(nèi)不缺好房子。楊浦待售、在售樓盤26個。

幾個新樓盤算得了什么。

所以真如注定是一個區(qū)域中心，商業(yè)上是，居住上也是。

普陀人會買這里，或者少量的寶山、嘉定人。

像傳統(tǒng)的幾個中產(chǎn)區(qū)域一樣全市收割，真如未來也做不到。

居住層面真如另一個問題是太小了，容納的購買力一般，置換生態(tài)鏈一般。

看這個圖也能看出來，真如遠比徐家匯小。

真如鎮(zhèn)不小，把真北新村、真光新村、清澗新村都算進去了。

核心功能區(qū)很小，大概就一平方公里見方。

到品尊國際那里，功能上沒有融為一體，行政上已經(jīng)屬于石泉路街道。

往西南過了高壓線就是曹楊八村了，完全是兩個城市。

大寧、徐家匯這些中產(chǎn)社區(qū)，都有兩公里見方，能量大的多。

直徑1公里和2公里，差的不是兩倍。

大寧能容納這么多優(yōu)質(zhì)資源，也是因為面積拓展的大。

現(xiàn)在尚匯豪庭業(yè)主也說自己是徐家匯了，這里匯集了匯師小學(xué)、交大附小等教育資源，國婦嬰甚至中山醫(yī)院等醫(yī)療資源，圖書館、萬體館之類的公共設(shè)施，各種大小商業(yè)，形成了一個超大的中產(chǎn)居住社區(qū)。

唯一的問題是，徐家匯的房子有些老了。

目前的居住能級還在，居住圈層還在。

真如就幾個次新小區(qū)，全市范圍很難掀起風(fēng)浪。

跟大寧比，真如也有一些優(yōu)勢，比如地鐵發(fā)達、離市區(qū)更近。

地鐵看大家需要那條，自駕上因為沒有高駕，真如的優(yōu)勢被稀釋了。

晚上七點半，真如到靜安寺距離近、時間遠，走地面紅綠燈太多。

如果反向行駛，真如就快一些了。大寧雖然走高架，千軍萬馬一條道，堵車。

實際的出行體驗，兩個地方居民可以留言討論。

當然寫這篇稿子不是為了抹黑真如，真如跟我也沒仇。

只是城市發(fā)展邏輯變了、真如規(guī)劃又變了，跟大家一起探討一下真如的上限。

總體而言，真如路上的絆腳石沒有了，正在快速發(fā)展。

商業(yè)變好，產(chǎn)業(yè)變好，環(huán)境變好，只要不瞎都看得到。

但是外部環(huán)境變了，真如也有一些自身問題，上限很難說有多高。

或許就是一個產(chǎn)業(yè)區(qū)，與一個普通市區(qū)居住區(qū)的結(jié)合。