做好商業提質“必答題” 以場景之新創生活之美與增長之實

城市商業是城市經濟高質量發展的重要引擎，也是大力提振消費、全方位擴大國內需求的關鍵載體。為貫徹中央精神，完善現代商貿流通體系，商務部等5部門于今年10月聯合印發《城市商業提質行動方案》。該方案旨在構建“全國示范步行街（商圈）—特色商業街區—一刻鐘便民生活圈”的層級化商業體系，并推動商業發展與城市建設、人民美好生活等“四個融合”，標志著我國城市商業從追求規模的“增量時代”，邁入聚焦質量、效率與體驗的“精益化時代”。

　　商業空間如何進化為人民生活的“復合場域”？系統性重構的商業體系又如何成為驅動城市高質量發展的核心引擎？中國城市報記者深入一線，進行采訪報道。

　　筑基·便民生活圈：

　　消費網絡“向下扎根”

　　清晨，上海市松江區方松街道居民吳新英下樓步行不到十分鐘，便走進了塞納新天地的室內網球館。運動結束后，她順手在商場超市買好了當天的食材?！皬募依镒哌^來不到10分鐘，吃喝玩樂健身購物啥都有?！眳切掠⒄f，這種一站式滿足的便利，已成為她家庭日常生活的新節奏。

　　這份便利，源于塞納新天地長達七年的謀劃轉型。項目運營負責人介紹，商場從早期的“塞納左岸生活廣場”升級為融合運動、餐飲、社交的復合空間，引入了多家首店與網紅品牌。成功的秘訣在于與社區的深度“雙向嵌入”?！拔覀儼咽屑?、義診、普法課堂主動辦進周邊小區，甚至和湖畔天地居民區正式結對，成了‘鄰里搭子’。”湖畔天地居民區黨支部書記俞祝玲對中國城市報記者表示，“這種‘社區到商圈’的雙向嵌入、協同共生，把服務送到居民身邊，把人氣引回商業場景，形成了可持續的共建共享格局?！?/p>

　　在方松街道，這種圍繞“誰在用、何時用、怎么用”的精細化運營已是共識。開元地中海商業廣場的思路是打造“鄰里客廳”，其負責人趙晗介紹：“與其頻繁更換品牌，不如深耕場景。今年國慶中秋‘雙節’，我們廣場客流近40萬人次，同比增長了12%。”通過盤活存量、精準運營，總建筑面積約153萬平方米的方松街道商圈實現了整體“逆生長”。

　　方松街道的生動實踐，精準呼應了《城市商業提質行動方案》將社區商業定位為整個體系“基礎”的頂層設計。這并非孤立的地方探索，而是國家城市發展戰略的組成部分。中共中央辦公廳、國務院辦公廳在《關于持續推進城市更新行動的意見》中明確要求，要“開展完整社區建設。完善社區基本公共服務設施、便民商業服務設施……構建城市一刻鐘便民生活圈”。這一要求將補齊“一菜一修”“一老一小”等社區服務短板，上升到了構建安全健康、設施完善、管理有序的現代化人民城市的高度。

　　同時，為避免重復建設和資源浪費，《城市商業提質行動方案》及國家相關政策特別強調了規劃的科學性與動態性，要求商業規劃須與國土空間規劃、城市更新規劃“同謀劃、同部署、同推進”。其背后的邏輯，是推動城市發展方式從外延擴張向內涵提升轉變，通過城市體檢精準發現需求，動態優化商業設施供給，確保寶貴的空間和資本投入能精準滴灌到人民最需要的地方。

　　中國區域科學協會副理事長、研究員馮奎向中國城市報記者表示，《城市商業提質行動方案》將社區商業提升至“基礎性”地位，標志著城市發展邏輯的深刻轉向：從依賴規模擴張拉動投資，轉向通過品質提升激活內需。這要求城市治理重心，從追求宏大敘事，轉向深耕微觀場景的效能。他分析，激活內需的關鍵在于釋放高頻、穩定的社區消費潛力，其評價標準也必然從單一的“銷售額”，轉向更具溫度感的居民“家門口”獲得感與幸福感。

　　煥新·特色活力場：

　　商業價值“向上生長”

　　來自江蘇省的游客周女士對安徽省蕪湖市中山路步行街的變化感到驚喜：“我多年前來過這里，步行街基本是商鋪，除了買東西，沒有其他活動。現在不僅能逛湖、看展，還能聽音樂會，逛街就像游園一樣。”這條2005年就入選全國首批著名商業街的街區，曾因業態老化、設施陳舊而逐漸沉寂。

　　其煥新的關鍵，在于一次大膽的“運營前置”實踐。項目相關負責人向中國城市報記者透露：“我們最大的突破是在規劃圖紙出來前，就邀請了行業頭部企業全程參與方案策劃和設計。他們從未來消費動線、商戶組合實效、夜間燈光氛圍等運營角度，反推硬件改造方案。我們的目標不是修一條漂亮的街，而是造一個能持續活化的‘城市會客廳’。”政府與市場聯手，通過業態嵌入、景觀植入、文化融入，最終實現了“湖街一體”的場景革新。今年國慶中秋假期，改造后的步行街舉辦系列主題活動，成功吸引客流超百萬人次。

　　蕪湖市步行街的復興，是《城市商業提質行動方案》所倡導的“商旅文體健”深度融合的完美樣板，其本質是通過城市更新為商業注入新動能。國家層面的《關于持續推進城市更新行動的意見》對此有系統部署，明確提出要“推動老舊街區功能轉換、業態升級、活力提升”，并“改造提升商業步行街和舊商業街區，完善配套設施……豐富商業業態，創新消費場景，推動文旅產業賦能城市更新”。

　　這一政策導向為商業項目突破同質化競爭指明了路徑：不再是簡單的空間出租和商品銷售，而是通過營造獨特的文化體驗和沉浸式場景來吸引消費者。政策同時鼓勵以市場化方式盤活閑置低效的廠房、樓宇和傳統商業設施，為其植入新業態新功能。更為重要的是，政策在資金端給予了創新支持，提出要“健全多元化投融資方式”，鼓勵金融機構強化信貸支持，并推動符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs），為存量商業的大規模改造升級提供了關鍵的金融工具。

　　“蕪湖的實踐，揭示了商業地產價值評估體系的根本性變革。”業內資深分析人士向中國城市報記者表示，商業項目的核心競爭力正從位置優勢加速轉向運營能力。在存量競爭時代，精細運營所創造的體驗價值和文化認同，已成為比物理空間更為稀缺的資源。這不僅是市場自發的選擇，更是政策引導的方向——REITs等金融工具的創新，實質是將可持續的高質量運營能力，轉化為可定價、可流通的金融資產，從而為整個行業的轉型升級提供了堅實的資本基石。

　　融合·城市新功能：

　　發展動能“向內融合”

　　商業空間的提質，其長遠意義在于超越經濟功能本身，深度融入城市治理與安全運行的肌理，成為現代化人民城市的有機組成部分。在上海市松江方松街道的開元地中海商圈，當地打造了全區首個商業廣場法治文化陣地，將法治宣傳自然融入購物環境。商場負責人趙晗認為：“法治陣地營造了良好的依法經營氛圍，讓消費者購物更安心?！边@種軟環境的構建，在關鍵時刻發揮了硬作用。此前，轄區某商場因二房東糾紛，多家商戶面臨被迫搬離。街道迅速啟動“四所聯動”機制，司法、公安、市場監管、律師事務所協同介入，最終促成和解，讓法治力量為商圈健康發展保駕護航。

　　這看似是基層治理的案例，不僅與《城市商業提質行動方案》中“與城市運行相融合”的要求高度契合，并能在國家關于城市更新的頂層設計中找到明確依據。《關于持續推進城市更新行動的意見》將“開展完整社區建設”與“加強城市基礎設施建設改造”“修復城市生態系統”等任務并列，系統性地提出了建設“宜居、韌性、智慧城市”的目標。這意味著，一個理想的社區及其商業設施，不僅是消費場所，還應是安全健康、管理有序、能夠抵御風險、承載文化生活的綜合性節點。

　　更深層次的商業提質，則要求其發展邏輯需要深度融入城市規劃、建設與管理的全流程。在規劃上，《城市商業提質行動方案》及國家城市更新政策強調商業規劃應注重與國土空間總體規劃、交通規劃等有效銜接，形成“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的完整實施體系。

　　在功能上，政策尤為強調商業設施應增強復合性與韌性。國家明確要求，在城市更新中要“積極穩步推進‘平急兩用’公共基礎設施建設”，并全面排查更新城市燃氣、供水、排水等地下管線管網，構建完善的城市防洪排澇體系。這實質上是要求商業空間在平時作為繁榮經濟和便利生活的載體，在應急時能轉化為物資保障、人員安置的關鍵節點，使其成為提升城市整體安全韌性和綠色低碳水平不可或缺的一環。

　　中國國土經濟學會首席專家、國家發展改革委原副秘書長范恒山向中國城市報記者表示，城市商業的系統性重構，是推動城市內涵式發展的關鍵支點，其意義在于協同提升城市的“發展力、愉悅度與安全性”。商業提質通過優化業態激發經濟活力（發展力），通過營造場景提升生活品質（愉悅度），通過功能復合增強風險抵御能力（安全性）。中國城鎮化促進會副主席、上海交通大學城市科學研究院院長劉士林認為，這一過程深刻體現了建設“人民城市”的核心理念：城市發展的最終目的，是從以“物”為中心的規模擴張，轉向以“人”為核心的高品質生活營造。以商業提質驅動的城市更新，正是這一理念在城市微觀空間中的具體實踐與制度創新。

■中國城市報記者 孫雪霏

■內容編輯 劉蕾