中建聯合體底價摘得豐臺張郭莊一宅地 地塊已去掉商業及配建

中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

12月份，北京土拍市場迎來三宗地塊出讓，其中位于豐臺區北宮鎮的一宗宅塊于12月16日率先成交。

《中國經營報》記者了解到，該宗地塊此前曾兩次在供地清單中現身，在去掉商業及配建之后，此次以純住宅地塊出讓。盡管有“雙地鐵”優勢，但地塊所在區域內出清周期已超過50個月，庫存去化壓力明顯，考驗開發商定價策略與銷售去化能力。

中建聯合體底價摘地

此次出讓的地塊為豐臺區北宮鎮張郭莊村A區棚戶區改造土地開發項目FT00-0204-6028地塊R2二類居住用地（以下簡稱“6028地塊”）。

該地塊為純住宅用地，占地3.18萬平方米，規劃建筑面積約4.775萬平方米，容積率1.5，限高24米（局部30米）。未來將建成6至11層的低密度純洋房社區。

6028地塊位于西南五環外，其交通優勢較為明顯，距離已通車的地鐵14號線張郭莊站約450米，同時還與在建的地鐵1號線支線張郭莊站（預計2027年6月底開通）無縫銜接，形成“雙地鐵”配置。

該地塊靠近園博園、北宮國家森林公園等大面積綠地，低容積率與自然景觀結合，為打造舒適居住環境提供了基礎。

該地塊在今年第八輪供地清單中已是第三次現身。據了解，去年第四輪供地清單發布時，該地塊首次出現，當時還打包西側6029商業地塊。今年4月底，再次進入供地清單時去掉配建，僅有住宅地塊，但仍未被激活。

最終，地塊由中建方程+中建智地聯合體以底價13.54億元斬獲，成交樓面價約2.84萬元/平方米。據悉，中建方程也是該地塊的一級開發企業。

然而，該地塊在實際推進中仍面臨多重挑戰。中指研究院土地市場研究負責人張凱

指出，從自身條件看，地塊形狀不規則，存有多處邊角，后期的樓棟排布與戶型設計具有不小的限制。

地塊周邊城市界面亦有待改善，北側緊鄰的是張郭莊棚戶區安置房，總共4112套。空中線纜較多，整體視覺感受有待提升。

此外，該區域教育配套目前大多處于規劃階段，其落地進度與最終品質，將成為影響家庭型客戶決策的重要因素。

區域市場“八仙過海”

就市場環境而言，據張凱介紹，盡管豐臺張郭莊板塊近三年未有新增供應，但當前出清周期已超過50個月，庫存去化壓力明顯。

據了解，2021年，首開+卓越聯合體曾在該區域摘得一宗宅地，地價為62億元，配建3.25萬平方米公租房，住宅銷售指導價6.8萬元/平方米。隨后，引入北京建工聯合開發，該項目案名為熙悅晴翠，于2021年年底入市。該項目一共1557套房源，截至目前尚未清盤，部分房源已經轉入現房銷售階段。此前成交價格還能達到6.2萬元/平方米。但隨后成交價格一路下探，目前成交均價約5.1萬元/平方米，部分特價房源單價已下探至4.5萬元/平方米左右。

同區域還有中海永定玖里等項目同臺競爭，該項目于去年3月底入市，供應864套房源，成交價格在3.8萬—5.2萬元/平方米。

從定價來看，中海永定玖里住宅成交樓面價3.05萬元/平方米，熙悅晴翠可售住宅樓面價約4.5萬元/平方米，6028地塊項目2.84萬元/平方米，低于兩者，在價格上占據優勢。然而隨著市場整體承壓，以及豐臺近兩年供地量迅速增加，整個豐臺西部新盤目前普遍采取“以價換量”策略。未來，6028地塊項目在定價策略與銷售去化方面，將面臨現實壓力。

綜合來看，張凱指出，本次張郭莊地塊的底價成交，反映出市場對非核心區地塊的評估趨于審慎，其“雙地鐵”與低密規劃雖具潛力，但現狀條件與區域競爭仍使項目面臨定位、成本與去化等多重挑戰。

從長遠看，他認為，若要在類似區域有效吸引人才安居，政府層面需同步加快推進已規劃教育、醫療等公共設施的落地建設，提升生活品質；并結合產業規劃區域發展定位，布局適配的就業崗位與創新空間，以“住房—配套—產業”聯動增強區域吸引力，在分化的市場中構建可持續的居住與發展價值。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：翟軍）