2026 年房地產(chǎn)重磅信號(hào)：住建部明確方向，穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議落下帷幕，住建部部長(zhǎng)對(duì)2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)釋放重磅信號(hào)，“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”三大方向構(gòu)成行業(yè)發(fā)展的核心框架。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，庫(kù)存高企與需求疲軟并存，企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，此次政策定調(diào)既錨定短期穩(wěn)預(yù)期的現(xiàn)實(shí)需求，又著眼長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的制度構(gòu)建，為“十五五”開局之年的房地產(chǎn)行業(yè)劃定了清晰路徑。

穩(wěn)市場(chǎng)是2026年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，核心在于通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，破解當(dāng)前“供強(qiáng)需弱”的結(jié)構(gòu)性矛盾。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，行業(yè)調(diào)整壓力仍在持續(xù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年前10月房地產(chǎn)銷售下降形勢(shì)尚未有效扭轉(zhuǎn)，11月全國(guó)百城新建商品住宅去庫(kù)存周期已達(dá)27.4個(gè)月，遠(yuǎn)超12-18個(gè)月的合理區(qū)間，42城新房加二手房去化周期更是攀升至28.3個(gè)月，庫(kù)存消化壓力顯著。在此背景下，政策明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，將去庫(kù)存提升至更高優(yōu)先級(jí)，且手段從以往的“消化存量”升級(jí)為多元協(xié)同處置。

穩(wěn)市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手在于需求激活與庫(kù)存消化的精準(zhǔn)聯(lián)動(dòng)。需求端將延續(xù)寬松導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2026年將進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，一線城市限購(gòu)?fù)耆山壍目赡苄蕴嵘瑫r(shí)通過居民房貸定向降息、個(gè)稅補(bǔ)貼、交易稅費(fèi)減免等方式降低購(gòu)房成本。金融政策將持續(xù)發(fā)力，LPR仍有下行空間，疊加美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期，購(gòu)房融資成本有望進(jìn)一步降低。庫(kù)存消化方面，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”成為重要突破，這一舉措既為存量房源提供了剛性消化渠道，又充實(shí)了保障房供給，形成“去庫(kù)存+保民生”的雙贏格局。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至2025年11月末，全國(guó)各地?cái)M使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地金額已超6500億元，2026年專項(xiàng)債在收儲(chǔ)領(lǐng)域的發(fā)力將更為積極。

優(yōu)供給是提升市場(chǎng)活力的核心支撐，重點(diǎn)在于從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，精準(zhǔn)對(duì)接需求結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)。此次政策明確兩大發(fā)力點(diǎn)：深化住房公積金制度改革與有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。公積金改革已成為各地政策支持的重點(diǎn)，2025年全國(guó)超210個(gè)省市縣出臺(tái)約560條房地產(chǎn)支持政策，其中相當(dāng)一部分聚焦公積金優(yōu)化。2026年改革將進(jìn)一步深化，預(yù)計(jì)在貸款額度提升、異地辦理流程簡(jiǎn)化、使用范圍拓展等方面實(shí)現(xiàn)突破，深圳已推行的提取公積金支付首付款、山東探索的商辦用房“以舊換新”等模式將加速落地，切實(shí)降低剛需群體尤其是新市民、青年群體的購(gòu)房門檻。

“好房子”建設(shè)進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展階段，政策從以往的“大力推進(jìn)”調(diào)整為“有序推動(dòng)”，體現(xiàn)了系統(tǒng)性發(fā)展思路。2025年5月《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施后，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)已逐步明晰，2026年將重點(diǎn)規(guī)范建設(shè)秩序，避免將“好房子”等同于“大房子”“貴房子”，而是強(qiáng)調(diào)安全、舒適、綠色、智慧與經(jīng)濟(jì)合理的多元平衡，實(shí)現(xiàn)普通住房、保障房、舊改住房等全品類的品質(zhì)提升。城市更新的“高質(zhì)量推進(jìn)”成為優(yōu)供給的重要載體，從“大力實(shí)施”到“高質(zhì)量推進(jìn)”的轉(zhuǎn)變，意味著城市更新將更注重品質(zhì)提升與存量盤活，通過老舊小區(qū)改造、城中村整治等工作修復(fù)存量住房?jī)r(jià)值，同時(shí)釋放剛性購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)“存量提質(zhì)+庫(kù)存消化”的雙重目標(biāo)。

促轉(zhuǎn)型是構(gòu)建行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的必然要求，核心在于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)行業(yè)從依賴土地財(cái)政的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。政策明確提出要推動(dòng)房地產(chǎn)與“人房地錢”及產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“建房子”向“運(yùn)營(yíng)城市”的轉(zhuǎn)型。區(qū)域差異化轉(zhuǎn)型路徑已逐漸清晰：一線城市將重點(diǎn)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，減少低效宅地供應(yīng)，優(yōu)先保障高品質(zhì)改善型用地，強(qiáng)化“好房子”項(xiàng)目供給；三四線城市則聚焦庫(kù)存消化，嚴(yán)格限制新增宅地供應(yīng)，同步盤活閑置資產(chǎn)。

轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵支撐在于金融與土地政策的創(chuàng)新突破。金融端將探索專項(xiàng)借款、超長(zhǎng)期國(guó)債等工具，支持城市更新和保障房建設(shè)，REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步擴(kuò)容，為商業(yè)地產(chǎn)等重資產(chǎn)提供長(zhǎng)期低成本融資渠道，紅土深圳安居REIT的逆勢(shì)上漲已反映出保障房領(lǐng)域的政策關(guān)注度提升。土地端將合理控制新增用地供應(yīng)，重點(diǎn)盤活存量土地和商辦用房，探索商辦改保障房等模式。企業(yè)轉(zhuǎn)型方向愈發(fā)明確，招商證券等機(jī)構(gòu)建議關(guān)注華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等轉(zhuǎn)型能力強(qiáng)的企業(yè)，這類企業(yè)在綠色建筑、租賃市場(chǎng)、城市運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域的布局將契合行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)。

風(fēng)險(xiǎn)防控是轉(zhuǎn)型發(fā)展的底線保障，政策強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，將房企債務(wù)處置與地方政府債務(wù)化解統(tǒng)籌推進(jìn)。一方面，深化債務(wù)重組專班機(jī)制，優(yōu)化重組與置換辦法，對(duì)出險(xiǎn)房企實(shí)施差異化處置，截至2025年已有21家出險(xiǎn)房企完成境內(nèi)外債務(wù)重組，累計(jì)化債規(guī)模約1.2萬億元，2026年剩余債務(wù)處置將持續(xù)推進(jìn)。另一方面，通過市場(chǎng)化手段改善房企現(xiàn)金流，依托REITs等渠道盤活成熟資產(chǎn)，重構(gòu)行業(yè)信用體系。地方政府債務(wù)化解將優(yōu)化財(cái)政結(jié)構(gòu)，保障城市更新、存量房收購(gòu)等工作的資金供給，避免風(fēng)險(xiǎn)跨領(lǐng)域傳導(dǎo)。

總體來看，2026年房地產(chǎn)政策將形成“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”的三維發(fā)力格局，政策工具將呈現(xiàn)“財(cái)政+貨幣協(xié)同、存量+增量結(jié)合、全域+區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的特征。短期來看，隨著限購(gòu)松綁、利率下行、公積金優(yōu)化等政策落地，市場(chǎng)預(yù)期有望逐步修復(fù)，庫(kù)存壓力將得到緩解；長(zhǎng)期來看，“好房子”建設(shè)、城市更新提質(zhì)、發(fā)展新模式構(gòu)建將推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)。對(duì)于市場(chǎng)主體而言，房企需聚焦品質(zhì)提升與運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)，購(gòu)房者可把握政策窗口期實(shí)現(xiàn)合理置業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)將在轉(zhuǎn)型中逐步回歸居住本源，為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行提供重要支撐。