土地財政退場，房價回歸理性，地方政府的“緊日子”怎么過？

“地方財政困難”被最高層會議專門提出，信號再清晰不過：靠賣地過日子的時代真的過去了，那個“錢袋子”已經(jīng)癟了。

當(dāng)土地這個舊引擎明顯減速，一個最現(xiàn)實、最緊迫的問題就擺在了臺面上：接下來，靠什么驅(qū)動？錢從哪里來，日子怎么過？這不僅是地方政府的難題，也直接關(guān)系到我們每個人的生活。

現(xiàn)在中國最要緊的事，其實是正在靜悄悄完成一次“引擎切換”。要看清這一點，我們得從一組至關(guān)重要的數(shù)據(jù)說起。

過去許多年，地方財政乃至整體經(jīng)濟的一個重要引擎，是土地。它的“馬力”有多大，我們可以看一組對比鮮明的數(shù)字：

--在高峰期（2021年），全國的國有土地使用權(quán)出讓收入曾達到約8.7萬億元。

--三年后，到了2024年，這項收入降至約4.9萬億元。

--而最新的數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，國有土地使用權(quán)出讓收入為1.43萬億元，同比下降6.5%。對比2021年上半年的高峰，降幅已超過50%。

簡單算一下就能感受到其沖擊：從峰值到去年，僅三年時間，土地出讓收入規(guī)模就縮水了超過3.8萬億元，累計跌幅巨大。這個變化，直接牽動著地方的錢袋子，也影響著宏觀經(jīng)濟的循環(huán)。

把這些具體的數(shù)字列出來，不是為了渲染緊張，而是為了看清一個確鑿的事實：曾經(jīng)貢獻地方財政相當(dāng)比重的土地出讓收入，其持續(xù)高速增長的時代已經(jīng)結(jié)束了。這不是周期性的波動，而是一個結(jié)構(gòu)性、趨勢性的轉(zhuǎn)變。

這種轉(zhuǎn)變帶來了直接的壓力。過去，土地收入與地方債務(wù)、城市建設(shè)投資緊密綁定，形成一個循環(huán)。當(dāng)這個主要來源大幅收縮，原有的循環(huán)模式自然面臨挑戰(zhàn)。所以，你會看到各地財政預(yù)算報告里頻繁出現(xiàn)“緊平衡”這個詞。修復(fù)地方財政的健康與可持續(xù)性，正是當(dāng)前最現(xiàn)實、最緊要的課題之一。

舊引擎轉(zhuǎn)速放緩，新引擎就必須啟動。這個新引擎的核心，已經(jīng)從“土地”切換到了“人才”和“產(chǎn)業(yè)”。

邏輯其實很樸素：只有人能創(chuàng)造持續(xù)的價值。有人的地方，才有生產(chǎn)、消費、創(chuàng)新和真正的經(jīng)濟活力。城市之間愈演愈烈的“搶人大戰(zhàn)”，本質(zhì)上就是在爭奪未來發(fā)展的核心燃料。

這個新引擎的另一個基本面，是城鎮(zhèn)化進入新階段。數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達67%，超過9.4億人生活在城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化進程仍在繼續(xù)，預(yù)計經(jīng)過五年努力，這一比率將提升至接近70%。這意味著，未來的城鎮(zhèn)化不再是簡單追求人口數(shù)字的增長和城市面積的擴張，而是追求質(zhì)量——如何讓這近十億城鎮(zhèn)人口生活得更好、更有發(fā)展空間。

因此，城市發(fā)展的邏輯也隨之改變：

從增量擴張到存量提質(zhì)：大規(guī)模新建的“新城”模式讓位于對現(xiàn)有城市的更新、改造和優(yōu)化。目標(biāo)是建設(shè)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。

從普遍開花到重點集聚：發(fā)展動能和優(yōu)質(zhì)資源（包括土地市場的熱度）正加速向有人才流入、有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的核心城市和城市群集中。人口流失地區(qū)則面臨更大挑戰(zhàn)。

財政基礎(chǔ)從依賴賣地到涵養(yǎng)稅源：未來的地方財政健康，將更依賴于培育健康的產(chǎn)業(yè)和市場主體，從而獲得穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收，而不是一次性土地出讓收入。

所以，現(xiàn)在中國最要緊的事，可以歸結(jié)為：平穩(wěn)而堅定地完成這次“引擎切換”。把發(fā)展的動力，從對土地資源的依賴，真正轉(zhuǎn)向?qū)θ说耐顿Y、對創(chuàng)新的激勵、對產(chǎn)業(yè)的培育。

這個過程當(dāng)然不易，如同給高速行駛的列車更換動力系統(tǒng)，需要極大的技巧和定力。它關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，更關(guān)系到我們每個人未來會在什么樣的城市里生活，機會在哪里，日子有沒有奔頭。這不僅僅是國家層面的事，它也在你我每一次的職業(yè)選擇、城市定居和消費決策中，悄然展開。