頭部房企年末上海突圍 保利發展引入萬科產品老將

上海頂級豪宅市場的競爭也進入白熱化階段，客戶越來越挑剔，保利發展能否在產品端突圍仍是未知數。

中房報記者 付珊珊 上海報道

保利發展上海公司近期迎來一位具有萬科職業背景的產品老將。

12月12日，中國房地產報記者從保利發展上海公司相關人士處獲悉，曾在萬科集團任職超過20年的產品設計核心人物蔡亮，已正式加盟保利發展上海公司。

“外界傳言不準確，（蔡亮）目前并非擔任保利發展上海公司副總經理一職。”上述知情人士進一步表示，蔡亮才入職，具體職務未定。

即便如此，這位曾參與上海萬科多個重要產品的“80后”老將，此次轉戰保利發展，依然被外界視為后者在上海市場強化產品力、沖刺高端賽道的關鍵舉措。

當前，上海樓市正上演著一場頭部房企的“王者之爭”。招商蛇口、中海地產、華潤置地你追我趕，頻繁刷新紀錄，而重倉布局的保利發展雖在土地市場頻頻出手，但其在頂級豪宅市場面臨“叫好不叫座”的尷尬。引入深諳上海高端客群需求、擁有成功產品系打造經驗的蔡亮，或許是保利發展為破局上海市場高端產品線、重塑市場競爭力而走出的關鍵一步。

深耕產品設計條線 蔡亮的20年萬科路

蔡亮的職業生涯，幾乎是一部濃縮的萬科產品進化史。

2003年，蔡亮從東南大學建筑學本科畢業，以“萬科新動力”的身份加入萬科集團，從此開啟了長達二十余年的萬科職業生涯。他的起點在深圳總部，初出茅廬便參與了萬科早期的產品標準化工作，這段經歷為他日后深入理解產品奠定了扎實基礎。

隨后十年，蔡亮輾轉天津、成都、深圳、福州等多個城市，始終扎根設計管理一線，經歷了從項目實操到片區管理的完整錘煉。在深圳萬創設計管理部任職期間，蔡亮深度參與萬科城、十七英里等標桿項目的設計打造，這一時期，蔡亮沉浸在萬創孜孜不倦的產品追求中。

可以說，蔡亮在萬科的前十年，其工作經歷主要是在一線項目操盤。職業軌跡的關鍵轉折發生在2012年。

這一年，蔡亮調任上海萬科。據他回憶，當時的上海萬科“各項指標不太理想，影響力并不高”。然而，隨后的五年成為了上海萬科乃至他個人職業生涯的“黃金時代”。作為設計總監，他深度參與了翡翠濱江、翡翠公園、徐匯萬科中心、七寶萬科廣場等一系列標志性項目的誕生。此后，上海萬科構建起涵蓋TOD、城市更新、高端住宅和大型商辦的清晰產品體系，產品力成為其業績騰飛的關鍵助力。

2016年，蔡亮開始兼任上海區域產品管理部負責人，同年上海區域銷售額沖至1200億元，比2012年翻了近五番。憑借卓越貢獻，蔡亮獲得了萬科當年的“區首特別獎”，職業生涯步入高光時刻。

2020年后，蔡亮調任萬科南方區域，擔任區域合伙人并分管產品，后負責佛山公司及南方區域高端產品線，其專業視野與管理范疇進一步拓寬。

2024年底，在萬科任職21年后，蔡亮選擇離開，此后曾短暫加盟越秀，最終被保利發展攬入麾下。

蔡亮在產品理念上深受極簡主義建筑大師Kerry Hill的影響，崇尚“喧囂都市里的一方凈土”。他曾表示，上海萬科的產品方向正是致力于為都市人打造簡潔、純凈、寧靜的理想家園。這種對高端生活方式和產品本質的深刻理解，正是當前激烈市場競爭中的稀缺資源。

高端化發展遇難題 保利重倉上海欲突圍

蔡亮加盟的背后，顯示出保利發展對上海這座“兵家必爭之地”的戰略押注與急切的產品破局需求。

上海可以說是保利發展的業績“壓艙石”與增長引擎。

數據顯示，2025年上半年，僅上海一城就為保利發展貢獻了超256億元的全口徑銷售額，其重要性不言而喻。

為了擴大在上海的品牌影響力，保利發展近年不惜重金擴儲。2024年，其在上海公開市場拿地金額達95.14億元；2025年繼續保持擴張態勢，僅上半年其權益拿地金額已高達95.33億元，穩居市場榜首，溢價拿地屢見不鮮。此外，除了公開市場，保利發展還通過協議拿地的方式，與上海地產集團合作開發新江灣、北外灘優質地塊，快速補充優質土地儲備。

然而，與投資的強勢形成對比的，是其高端產品在市場端的略顯乏力。

近幾年，央企“四大金剛”——招商蛇口、中海地產、華潤置地、保利發展你追我趕，這其中，據克而瑞監測數據顯示，2023年，招商蛇口曾以全口徑銷售額645.57億元、權益銷售額471.67億元摘得上海樓市銷售“雙冠王”；中海地產在上海一個順昌玖里項目就賣出近200億元，直接刷新上海乃至全國樓市單盤銷售紀錄，且中海地產當年還創造了上海單城銷售額突破700億元的樓市神話；華潤置地2025年以來也在上海持續發力，機構數據顯示，截至今年前11月，華潤置地已經憑借超400億元銷售額登頂上海樓市“銷冠”。相比之下，同樣重倉上海的保利發展卻至今未打造出足以定義市場、深入人心的頂級產品代表作。

以保利發展在上海打造的旗艦頂級豪宅作品世博天悅為例，作為承載其“重塑上海頂豪天際線”野心的“天字系”代表作，世博天悅自2024年以來的去化之路走得并不輕松。據網上房地產數據顯示，2024年至今，世博天悅項目住宅部分共開盤9次，共推832套房源，但截至2025年12月12日，仍有184套可售，整體去化率約為77.9%；更為關鍵的是，該項目已簽約登記比例僅為56.9%，這在一定程度上反映了市場對其頂級定位和價值認可度仍存觀望。

高端化投資邏輯是保利發展內部今年達成的共識。其投資團隊明確提出“只拿核心段，只做200平方米以上的大平層，利潤率不足8%則免談”的嚴格標準。但高端市場不僅考驗投資眼光，更是一場關于產品力、品牌力與客戶洞察力的綜合競賽。

其實從今年年初，保利發展就開始對上海公司進行改革，啟動了一輪從組織到人員的深度調整。 其中，保利發展上海公司原總經理傅小君調任保利發展浙江公司董事長；保利發展原集團產研中心總經理吳勁松則被派往擔任保利發展上海公司總經理。除了“一把手”換人，保利發展上海公司營銷條線相關負責人也發生變化。長期奮戰在華南區域營銷前線的保利和潤副總經理付軍被調往保利發展上海公司分管營銷。

此番引入產品大將蔡亮，補強核心產品設計板塊的意圖已經非常明顯——在完成戰略、土地、營銷的布局后，保利發展也深知，最終要打贏上海這場硬仗，必須回歸產品本身。

一位房地產行業分析人士認為，蔡亮在萬科任職時間超20年，具備打造高端產品線的完整經驗，對上海市場和客群有深刻理解，且其在萬科后期曾擔任區域產品負責人，管理范疇超越單一項目，具有跨體系的產品統籌和研發能力，這或許也是保利發展看中之處。

不過，空降人員融入新體系并發揮作用并非易事，蔡亮的產品理想如何與保利發展的經營邏輯找到最佳平衡點，將是其面臨的一大考驗。而如今，上海頂級豪宅市場的競爭也進入白熱化階段，客戶越來越挑剔，保利發展能否在產品端突圍仍是未知數。