統計局：70個城市11月住宅銷售價格環比下降，如何解讀？

寫了一年的房價和地產趨勢，總體上的表達是：數據存在周期性下滑，但房地產行業整體穩定、保交樓促民生等事項推進順利，地產行業未來可期、短期存在筑底現象！

不過，問題還是那些問題，這今年都沒變過，就是債務螺旋和消費力不足，歸根到底就是朱云來2020年說的”把投資當需求可能是個偽命題“！畢竟，有效需求的核心是 “有支付能力的真實需求”，并且需求也不能被投資無限的創造，其核心還是收入與物價的平衡！

從這個角度再去看國家統計局2025年12月15日發布的11月房價數據：其顯示的70個大中城市商品住宅銷售價格呈現“環比總體下降、同比降幅擴大”的態勢，也不過只是常態化的延續。

這一結果既反映出房地產市場調整的延續性，也折射出政策寬松與市場信心修復之間的“時滯效應”。不過，在首套房利率普遍跌破3%、新房供給存在市場倒掛、頭部房企債務處置加速、豪宅帶動平均數據上升的背景下，房價走勢的結構性分化與局部改善信號共存，這或許預示著解決路徑會向更大規模的杠桿和寬松演變！

我們接下去，簡單解讀下統計局數據：

首先，從城市層級看，房價走勢的分化特征愈發清晰，一線城市的“領跌效應”與二三線城市的“降幅收窄”形成鮮明對比。

在新建商品住宅領域，一線城市環比下降0.4%，降幅較上月擴大0.1%，其中深圳以0.9%的降幅成為焦點!而二三線城市降幅均收窄0.1%，分別降至0.3%和0.4%。

而二手住宅市場的分化更為突出：一線城市環比降幅擴大至1.1%，北京、廣州降幅均超1%，二線城市降幅持平于0.6%，三線城市則收窄0.1個百分點至0.6%。

在這種分化背后，是不同城市市場基本面的差異，一線城市二手房掛牌量高企，部分業主“以價換量”意愿強烈，而二三線城市在政策定向支持下，剛需釋放節奏相對平穩。

值得注意的是，即便是同一線城市內部，也出現了顯著的分化，而這取決于當月豪宅樓盤的數量。上海在11月逆勢實現新建商品住宅價格0.1%的環比上漲，成為四大一線城市中唯一上漲的城市，其5.1%的同比漲幅更是與北京、廣州、深圳的同比下跌形成強烈反差。這一現象與上海優質住宅供應增加、改善性需求集中釋放密切相關，也印證了“好城市+好房子”的結構性機會依然存在。

相比之下，深圳新房價格環比降幅擴大至0.9%，同比下跌3.7%，反映出其市場調整仍在深化，這與當地產業結構轉型期的人口流動特征及庫存壓力直接相關。

看完環比，再看同比，11月一線城市二手住宅價格同比下降5.8%，降幅較上月擴大1.4%，其中廣州以7.2%的同比降幅領跌。

而二三線城市的二手住宅同比降幅均超5%，且仍在持續擴大！這一方面是受2024年同期基數影響，另一方面也反映出市場信心修復的緩慢，盡管2025年以來房貸利率已降至歷史低位，首套房商業貸款利率普遍跌破3.1%，部分城市低至2.95%，但“買漲不買跌”的心理仍在主導市場預期，而這很可能引發低利率陷阱，即只要還有更低的預期，當下市場就不觸底。

我們以100萬元30年期貸款計算，當前利率較2023年的5%相比，月供減少超1100元，30年累計節省利息超41萬元，但這種成本優勢尚未完全轉化為購房行動，因為雖然銀行存款規模不斷上漲，但普通居民的當下現金流緊張和未來現金流預期的錯配問題依然存在。

同時，我們也要看到政策效應的“時滯性”也是存在的。2025年以來，房地產支持政策密集出臺，5年期以上LPR累計下降10個基點至3.5%，疊加銀行主動減點，首套房利率普遍降至3%以下，存量房貸客戶通過利率協商機制，部分高息房貸利率降至2.8%以下，每月還款壓力大幅減輕。這些政策本應有效激活需求，但從11月數據看，政策效果仍在傳導過程中。究其原因，我前面說過了，利率陷阱是一方面，我這里再加2點，第二就是二手房交易流程復雜、稅費成本較高，制約了“賣舊買新”的改善性需求釋放，第三則是房企風險化解尚未完成，銀行直供房等大量出清沖擊市場，反而抑制了成交合價格！

此外，從市場供需端看，當前樓市正處于“供給優化”與“需求等待”的平衡期。在供給端，各地推行“縮量提質”的供地策略，2025年1-11月300城住宅用地成交規劃建筑面積同比下降15.8%，房企拿地向核心城市聚焦，這有助于緩解未來庫存壓力。

而在需求端，改善性需求已成為市場重要支撐，1-11月百城新房價格在優質項目帶動下累計上漲2.29%，但二手房以價換量仍在持續，百城二手房價格累計下跌7.46%。

展望未來，11月數據中的積極信號我們放在最后，也要說一下。比如，二三線城市新房、二手房價格環比降幅收窄，顯示政策定向支持已初見成效。上海等核心城市的結構性上漲，證明優質資產仍具吸引力。

中指研究院預測，2026年將有更多增量政策落地，北上深等城市限制性政策仍有優化空間，房貸利率、中介費率等購房成本有望進一步降低。隨著政策效應的逐步顯現，市場信心將逐步修復，“止跌回穩”的節奏可能加快。

總體而言，房地產正從“高速增長”向“高質量發展”轉型，其實每個行業都是！市場空間已經很難持續增長，增量只能通過存量里的質量換！