碧桂園177億美債重組落地，“二次創(chuàng)業(yè)”能否穿越地產(chǎn)寒冬？

近期，碧桂園177億美元境外債務(wù)重組方案正式獲批，曾位列行業(yè)前三的巨獸暫時(shí)從清盤邊緣爬回安全區(qū)。

董事會(huì)主席楊惠妍在內(nèi)部會(huì)議上首次提出 “二次創(chuàng)業(yè)” ，這個(gè)詞匯的背后是過去三年累計(jì)交付超170萬套房屋的掙扎和2025年上半年190.78億元的凈虧損。

碧桂園總裁莫斌調(diào)任聯(lián)席主席，45歲的程光煜接任總裁，組織架構(gòu)從13個(gè)區(qū)域合并為10個(gè)，一場從“保生存”到“謀發(fā)展”的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)役正式打響。

驚險(xiǎn)渡劫

2025年12月4日，香港高等法院的一紙裁定，為碧桂園持續(xù)300多天的債務(wù)拉鋸戰(zhàn)畫上句號(hào)。其約177億美元的境外債務(wù)重組方案正式獲批。

就在前一天，碧桂園最后一筆境內(nèi)債券的重組方案也以高票通過，137.7億元境內(nèi)債的償付期限被拉長至2035年。

這一系列動(dòng)作意味著，這家曾經(jīng)的中國房地產(chǎn)行業(yè)“銷冠”，在經(jīng)歷了兩年的流動(dòng)性危機(jī)后，終于完成了境內(nèi)外債務(wù)重組的全面落地。

根據(jù)碧桂園方面介紹，在境內(nèi)外債務(wù)重組的合力作用下，公司整體降債規(guī)模預(yù)估將超900億元。債務(wù)重組的核心突破遠(yuǎn)不止于債務(wù)規(guī)模的削減。新債務(wù)工具的融資成本已降至1%至2.5% 的低位區(qū)間，最長債務(wù)期限達(dá)11.5年。

碧桂園在公告中表示，未來5年內(nèi)將無集中兌付壓力，每年能節(jié)省巨額利息支出，同時(shí)確認(rèn)超700億元的重組收益，大幅修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。

重組策略

碧桂園債務(wù)重組的速度與策略，在陷入困境的房企中顯得與眾不同。其境外債務(wù)重組歷時(shí)329天，而境內(nèi)137.7億元債券重組僅用了85天。

“我們用了300多輪談判，才把分散在全球的債權(quán)人訴求捏合到一起。”一位參與碧桂園境外債重組的投行人士透露。

方案設(shè)計(jì)的核心是 “差異化償債” 。針對不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的債權(quán)人，提供現(xiàn)金購回、股票抵債、新債置換等多元選項(xiàng)。

在境外重組方案中，碧桂園設(shè)置了不超過4.5億美元的現(xiàn)金回購額度，回購價(jià)為面值的12%。同時(shí)通過特殊目的信托增發(fā)不超過14.6億股普通股，以2.6港元/股的價(jià)格用于抵債。

這種 “菜單式”方案 ，最終贏得了96.03%境外債權(quán)人的支持，遠(yuǎn)超75%的法定通過門檻。控股股東必勝集團(tuán)將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股的舉動(dòng)，成為方案通過的 “定心丸” ，展現(xiàn)了家族與企業(yè)共渡難關(guān)的決心。

現(xiàn)實(shí)困境

盡管債務(wù)重組取得突破，碧桂園的經(jīng)營基本面仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2025年上半年財(cái)報(bào)顯示，公司營收725.7億元，同比下降28.9%。

虧損則擴(kuò)大至190.78億元，較上年同期的128.42億元進(jìn)一步惡化。報(bào)告期內(nèi)，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約167.5億元，同比大幅下降。

銷售端的持續(xù)承壓，反映了市場需求疲軟與購房者信心不足的現(xiàn)狀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，約六成上市房企出現(xiàn)不同程度虧損，部分高杠桿房企面臨債務(wù)重組壓力。

碧桂園的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)仍然顯著。截至2025年6月底，其總借貸約為2546億元，其中約2224億元為流動(dòng)負(fù)債，而現(xiàn)金總額僅約241億元。

更令人擔(dān)憂的是，截至6月底，碧桂園已有約1862億元債務(wù)發(fā)生違約或交叉違約，包括優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可換股債券及銀行和其他借款。獨(dú)立核數(shù)師在審計(jì)報(bào)告中明確表示“無法發(fā)表結(jié)論”，并指出上述事件表明存在重大不確定性，可能對集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營的能力產(chǎn)生重大疑慮。

--04--

戰(zhàn)略調(diào)整

債務(wù)重組落定的同一天，碧桂園宣布了管理層換防：執(zhí)掌公司15年的總裁莫斌調(diào)任聯(lián)席主席，45歲的碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)CEO程光煜接任總裁。

程光煜是碧桂園內(nèi)部培養(yǎng)的“少壯派”，2007年從清華大學(xué)土木工程專業(yè)博士畢業(yè)后加入公司，從基層工程師逐步晉升至地產(chǎn)集團(tuán)CEO。他的上任被視為碧桂園從“風(fēng)險(xiǎn)處置”轉(zhuǎn)向“經(jīng)營修復(fù)”的戰(zhàn)略信號(hào)，也標(biāo)志著公司進(jìn)入 “工程師治企” 的新階段。

新管理層上任后的首個(gè)動(dòng)作是啟動(dòng)新一輪組織架構(gòu)“瘦身”：將13個(gè)房產(chǎn)區(qū)域合并為10個(gè)，裁撤冗余部門，強(qiáng)化區(qū)域公司的經(jīng)營自主權(quán)。

程光煜在內(nèi)部會(huì)議上明確，未來將重點(diǎn)推進(jìn)三項(xiàng)工作：加速保交樓，拓展代管代建、城市更新等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，嚴(yán)控拿地節(jié)奏。

楊惠妍在11月的集團(tuán)月度管理會(huì)議上首次提出 “二次創(chuàng)業(yè)” 的概念。她表示：“重組通過是債權(quán)人對公司未來的認(rèn)可，將為公司恢復(fù)正常經(jīng)營爭取更寬松的空間。”

--05--

行業(yè)分化

碧桂園的“渡劫”歷程，是中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清與轉(zhuǎn)型的縮影。當(dāng)前，房企呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。

一方面，恒大已于2025年8月25日正式被港交所取消上市地位。其清盤人報(bào)告顯示，截至2025年7月31日，187份債權(quán)申報(bào)總額約3500億港元，而已變現(xiàn)資產(chǎn)僅20億港元。

另一方面，萬科作為長期被視為行業(yè)標(biāo)桿的企業(yè)，如今也站在債務(wù)重組與化險(xiǎn)轉(zhuǎn)型的十字路口。

根據(jù)萬科2025年三季度報(bào)告，公司前三季度凈虧損超280億元。截至三季度末，其一年內(nèi)到期有息負(fù)債1513.9億元，而貨幣資金僅656.8億元，資金缺口超850億元。

2025年11月，萬科發(fā)布公告，將召開債權(quán)人會(huì)議討論“22萬科MTN004”的展期事項(xiàng)，啟動(dòng)首筆20億元債券展期工作。

部分企業(yè)則展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。濱江集團(tuán)2025年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入454.5億元，同比增長87.8%；凈利潤26.9億元，同比增長120%。

濱江集團(tuán)的策略是長期聚焦杭州市場，2025年上半年杭州一城的銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)到了77.4%，同時(shí)在持續(xù)降低負(fù)債規(guī)模與成本。

--06--

艱難轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型之路充滿挑戰(zhàn)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)66.5%，凈負(fù)債率大幅上升至171.8%。

行業(yè)的短期償債能力指標(biāo)進(jìn)一步惡化，現(xiàn)金短債比降至0.88，意味著超半數(shù)房企在手現(xiàn)金已無法覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)。

在這一背景下，打造第二增長曲線成為房企的共同選擇。如華潤置地提出要做專、做優(yōu)、做強(qiáng)、做大經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)及資管業(yè)務(wù)。

龍湖集團(tuán)則在開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)等板塊齊頭并進(jìn)，未來的增長主要在商業(yè)、資管、物管、代建四個(gè)經(jīng)營賽道上。

碧桂園也在加速向“輕資產(chǎn)、低負(fù)債”模式轉(zhuǎn)型。其科技建造板塊已落地智能生產(chǎn)線56條，年產(chǎn)能超過2000萬平方米；代管代建業(yè)務(wù)已簽約項(xiàng)目128個(gè)，覆蓋全國35個(gè)城市。

保交樓仍是房企當(dāng)前的核心任務(wù)。截至2025年11月，碧桂園已累計(jì)交付180萬套房屋。融創(chuàng)中國近3年多累計(jì)交付68.3萬套房屋，2025年下半年預(yù)計(jì)交付3.91萬套。

政策層面持續(xù)給予支持。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制取得積極成效，房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效，目前審批貸款已超6萬億元，涉及已交付、正在建設(shè)的住房超1500萬套。

碧桂園177億美元債務(wù)重組的完成不是終點(diǎn)，而是這家企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)艱難轉(zhuǎn)型的又一個(gè)起點(diǎn)。當(dāng)高杠桿擴(kuò)張的盛宴散場，“大而不能倒”的幻覺正被市場無情糾正。

編輯：小雨 審核：紅葉