樓市暗戰打響！房企集體“換賽道”

好多以前忙著搶地、蓋樓、賣房的開發商，現在都調轉船頭，齊刷刷地擠進了一個叫“代建”的賽道。表面上看，風平浪靜，大家還是各干各的活；但水面之下，一場關于項目、人才和生存空間的資源“暗戰”，早就悄無聲息地打響了。

這事兒，其實得從頭說說。代建這模式，最早不是什么新鮮玩意兒。

簡單講，就是“專業的人，干專業的事”。你自己有地、有錢，但不太會蓋房子，或者沒精力管，那就找個專業的團隊來幫你從設計、建造一直管到交付。

最早是政府工程在用，后來一些品牌好的房企，像綠城，因為蓋房子認真，連安置房都做得漂漂亮亮，被老百姓點名要他們來蓋。口碑傳開了，這門靠手藝和品牌吃飯的生意，就算立住了。

那時候的代建，更像是一門精致的“手藝活”。大家看重的是你的工程管得好不好，房子品質扎不扎實。房企們也覺得，這路子不錯，不用自己扛巨額土地款，風險小，還能把多年積累的經驗變現，是條又穩又踏實的路。

可風水輪流轉。當傳統的房地產開發進入下行通道，拿地難、賣房難、資金壓力如山的時候，很多房企猛然回頭，發現代建這片以前不算起眼的“藍海”，簡直成了救命稻草。

你想啊，自己開發風險大，那輸出管理、輸出品牌，輕裝上陣，豈不是安全多了？于是，不管原來是做豪宅的、做剛需的，還是國資背景的，都一窩蜂地涌了進來。賽道一下子變得擁擠不堪。

人一多，飯就不夠分了。這就到了“暗戰”的階段。

戰火，首先燒在搶項目上。現在好的代建項目在哪？不少是之前出了問題、爛了尾的樓盤，或者是地方城投公司手里那些“沉睡”的土地。誰能盤活這些“硬骨頭”，誰就能站穩腳跟。所以，各家的投資拓展團隊都快跑斷了腿，不是在談項目，就是在去談項目的路上。關系、人脈、以往化解復雜問題的案例，都成了搶項目的硬通貨。

光有項目還不行，你得有人去干。于是，另一場“暗戰”在人才市場展開。

一個有經驗的工程負責人、一個能搞定政府報批報建的老手、一個擅長成本控制的能手，都成了香餑餑。同行之間“挖角”變得頻繁，因為自己培養太慢，直接挖來能快速組建團隊、上手干活。為了激勵，什么“合伙人制”、“項目跟投”都成了標配，說白了，就是用更大的餅，把能打仗的人和自己牢牢綁在一起。

這還不夠。為了能持續拿到項目，大家開始拼命延伸自己的“觸角”。

有的和資產管理公司、金融機構深度綁定，從資金端就開始介入；有的下沉到更廣闊的三四線城市，去挖掘那些本地有地但缺乏開發經驗的小老板；還有的，甚至把業務拓展到了為個人業主定制房子的領域。總之，以前可能看不上的、覺得麻煩的活兒，現在都成了必須去爭搶的陣地。

這么一窩蜂地卷，結果是什么呢？首先就是利潤被越攤越薄。早年代建管理費可能收到銷售額的5個點，現在能談到2-3個點就不錯了，有些為了搶項目，甚至報出不到2個點的“白菜價”。利潤薄了，但該投入的管理精力一點不能少，弄不好還得墊資，風險反而增加了。

更關鍵的是，品牌的“光環”在褪色。以前老百姓認你牌子，覺得你代建就等于品質保障。但現在市場不好，萬一項目原來的資金方出了問題，導致樓盤爛尾或延期，業主維權的矛頭，第一個指向的就是掛在前面的那個品牌名字。代建方從“品質代言人”變成了“風險接盤俠”，這其中的委屈和無奈，只有自己知道。

所以，你看這場“暗戰”，它不僅僅是搶幾個項目的生意之爭，更像是一場行業生存模式的洗牌。

粗放增長、憑名氣就能通吃的時代過去了。現在比拼的，是真正的綜合能力：你怎么在利潤極薄的情況下，還能保證團隊的專業水準和服務不掉線？你怎么在復雜的債務糾紛和產權問題中，安全地把項目盤活？你怎么建立起自己獨特的、別人難以替代的專業壁壘？

房企們瘋狂涌入代建，看似是找到了一條新出路，實則卻是跳進了一個更需要耐心、更考驗內功的“修煉場”。這場資源的暗戰，沒有硝煙，卻異常殘酷。