華夏陽光北市區(qū)苦戰(zhàn)太費(fèi)力，滇池路主場作戰(zhàn)機(jī)不可失

擅長開發(fā)豪宅的華夏陽光，如今卻在為如何去化唯一的非豪宅項(xiàng)目而努力。

這個(gè)項(xiàng)目就是華夏金地世博一號，2021年就已開盤發(fā)售了，可至今仍沒有賣完。之所以如此，項(xiàng)目本身體量比較大是一個(gè)原因，但銷售去化緩慢是更重要的因素。

因?yàn)橘u得慢，華夏金地世博一號今年5月才新開了一期五批次，并取得了五期和六期的3棟住宅預(yù)售證，預(yù)售面積總共有6萬多平米。可是今年上新的房源銷售速度一般，開盤后在昆明新房市場上存在感并不強(qiáng)，也很少出現(xiàn)在銷售榜前列。

兩年前，華夏金地世博一號的銷量還能偶爾沖到昆明新房月度榜的第二名，但今年在各種銷售排行榜上都幾乎看不到華夏金地世博一號的名字。

華夏金地世博一號的早期樓棟早已交付

價(jià)格并不是華夏金地世博一號的銷售障礙，雖然項(xiàng)目在2021年開盤時(shí)均價(jià)賣到每平米1.4萬以上，兩年前也還能賣到1.2萬以上，但如今華夏金地世博一號的單價(jià)其實(shí)也就1萬出頭，而且還是精裝修。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比昆明的新房均價(jià)還要低。

華夏金地世博一號的問題是項(xiàng)目本身規(guī)模較大，占地面積有160畝，建筑面積超過60萬平米（含地下），所以分為好多期開發(fā)，今年5月開盤的已經(jīng)是一期五批次，可是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)還是3年的產(chǎn)品，當(dāng)年還算比較低的3.8容積率，放在現(xiàn)在就沒有太大競爭力。比如距離華夏金地世博一號最近的競品項(xiàng)目鉑森林語，容積率只有2.5，而且是四代宅，屬于領(lǐng)先一代的項(xiàng)目。

去年以來上市的新規(guī)產(chǎn)品，突出賣點(diǎn)是贈送面積多，得房率高，動不動得房率就超過100%，華夏金地世博一號在這方面就很吃虧，戶型還是常規(guī)設(shè)計(jì)，贈送面積不多，和新規(guī)項(xiàng)目相比相當(dāng)于拉高了售價(jià)。比如下面這個(gè)141平米的主推戶型，贈送面積就不多。

華夏金地世博一號正在主推的141平米戶型（藍(lán)色是贈送區(qū)域，紅色區(qū)

項(xiàng)目地處城市邊緣，配套不足也是造成華夏金地世博一號競爭力不足的重要原因。本來華夏金地世博一號規(guī)劃有不小的商業(yè)體量，可是由于住宅賣得慢，入住率也不高，所以二期商業(yè)街至今沒有開發(fā)。

華夏金地世博一號由華夏陽光和金地合作開發(fā)，起初是金地操盤，后期換成了華夏陽光。無論是金地還是華夏陽光，在開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目上還是很用心了，尤其是華夏陽光，因?yàn)樽约罕旧砭褪琼?xiàng)目所在青龍山片區(qū)的一級開發(fā)商，理論上還有后續(xù)開發(fā)地塊，所以更愿意在世博一號的開發(fā)上開個(gè)好頭，為自己在非豪宅領(lǐng)域，以及離開熟悉的滇池路主場后打開一片天地，無奈項(xiàng)目入市就碰上疫情，緊接著又是房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)控、市場下滑，再加上這兩年國家為了刺激樓市力推好房子，讓市場上的新舊產(chǎn)品出現(xiàn)明顯代差，對尚未賣完的舊規(guī)項(xiàng)目造成巨大沖擊，世博一號就是明顯例子。

相反，在熟悉的豪宅領(lǐng)域，在猶如主場一般的滇池路，華夏陽光依舊風(fēng)生水起，目前在售的華夏四季無論價(jià)格還是口碑，在昆明豪宅市場上都居于第一檔，只不過華夏四季如今已進(jìn)入尾盤階段，眼看著華夏陽光在滇池路的10多年豪宅開發(fā)歷史就要中斷，因此即將在本月24號出讓的滇池路七檢站地塊，恐怕就變得非拿不可。

滇池路七檢站地塊位置非常好

華夏陽光本來就是七檢站地塊的一級開發(fā)商，2021年就已中標(biāo)，當(dāng)時(shí)華夏陽光投標(biāo)改造改造該地塊，目的本來也是為了一二級聯(lián)動開發(fā)，所以如果沒有意外，華夏陽光很可能會以底價(jià)競得七檢站地塊。

滇池路七檢站地塊在10月底調(diào)規(guī)后，用于商品房開發(fā)的是一宗24.2畝的商住混合用地，容積率只有1.6，限高26米，住宅占比為80%。按最大容積率計(jì)算，可開發(fā)12930平米的住宅。這么好的位置，又是最多8層的洋房，華夏陽光肯定會開發(fā)大戶型豪宅，所以預(yù)計(jì)也就幾十套洋房。

對于華夏陽光來說，這么點(diǎn)房源多少有點(diǎn)聊勝于無。但對于市場來說，可就奇貨可居了。