物業公司連夜跑路，撤退潮席卷全國！2萬小區換物業的真相太扎心

小毋今天想給大家好好聊一聊，關于湖北鄂州的一位業主一覺醒來，發現中海物業貼了撤場通知，重慶恒春鳳凰城的居民，看著服務十年的金科物業收拾東西離開，上海蘇堤春曉的業主，還在為龍湖物業的突然撤離維權。

物業這樣子大規模的撤離出小區，其實早就不是單個企業經營出現的問題了，而是一種已經開始全國蔓延的退場潮。

我們可以先來看一組比較直觀的數據，今年的1月開始到9月，全國已經陸陸續續公開了好幾百起物業撤場留下的案子，比之前幾年可是增加了不少。

說白了這組數據，也就意味著每兩到三天就有可能有一個小區的物業會告訴業主，物業不干了，準備要撤離出來了。

就拿全國的商品住宅小區來說吧，算下來每年大概就有差不多2萬個小區在更換新的物業，也就是相當于每天都將有50多個小區面臨著更換物業的困境。

這些撤場的小區，大多有相似的命運，要么是入住率低、欠費比例高，要么是房齡老化、維護成本高。

小毋梳理發現，撤場案例主要集中在三類小區，房齡超過20年的老舊小區，設施老化需要大量維修資金。

入住率不足60%的新建小區，物業費收入覆蓋不了運營成本，前期定價過低、后續又被要求降費的小區，利潤空間被擠壓得干干凈凈。

物業集體“跑路”，核心原因是賺不到錢，甚至在虧本運營，首當其沖的就是收入與成本的倒掛。

在這兩年的時間里面，降低物業費成為了一些地方的首要考慮項目，放眼全國已經有超過上百個小區已經開始實行物業費下調了，降幅大概在20%到35%之間。

物業費一降，有的物業公司就顧不住了，人工、社保、物料價格逐年攀升，保安、保潔的月工資從幾年前的3000元左右漲到現在的4500元以上，社保繳費基數也在逐年提高。

一邊是收入下降，一邊是成本上漲，那些真正想做事的物業，只能選擇退出。

比降費更致命的是物業費收不上來，很多小區都存在“搭便車”現象，一部分業主不交物業費，卻享受著同樣的服務。

這讓按時繳費的業主心里不平衡，慢慢也開始欠費，數據顯示，全國住宅小區物業費平均收繳率約為85%，老舊小區更是低至60%以下，部分小區甚至不足50%。

有的小區現在房屋都在不斷的老化，這也間接的提高了成本，也算是壓垮物業的最后一根稻草了吧。

根據相關部門的估算，去年一年，我國的城鄉住房建筑中，房齡遠遠的超過了30年的就已經占全國的35%了，總量更是達到了驚人的230億平方米。

在現在的社會不斷有房企爆雷的消息傳出來，不少新的項目供給也在不斷的減少，老項目收費變的異常艱難，有的企業不得不選擇了退盤，來保住自己的企業。

就拿碧桂園服務的處境來說吧，隨著母公司債務危機公開化，管理面積增長放緩，部分項目業主情緒緊張。

物業管理業務的毛利率不斷承壓，只能靠社區增值服務、城市服務等新業務拉動營收，就算是頭部物管公司，在地產去杠桿的大背景下也活得很艱難。

同樣是物業服務，海外很多國家的發展模式值得借鑒，美國大量住宅物業由業主協會加專業物業公司共同運作。

物業公司只負責提供服務，運維規則、收費標準、重大維修決策都由業主治理機構決定。

收費模式也更透明，物業費主要覆蓋日常運營，大修費用另外收取專項資金，避免混為一談。

如果業主對物業服務不滿意，可以通過業主組織重新招投標、更換服務商。

就算換物業，業主治理機構也會穩定存在，確保小區管理不脫節，在這種制度下，物業公司賺的是穩定的服務性收入，雖然不算高，但能長期可持續發展，不會追求資本市場的爆炸式增長。

歐洲的做法也類似，一旦物業公司不想干了，或者業主對服務不滿，業主委員會會先行發起招投標，確定新物業公司后，老物業公司再按合同約定退出并完成交接。

再來看中國，其實在過去的十幾年時間里面物業這個行業高成長邏輯本身就有問題，管理面積不斷的擴大，還有一些增值服務也在疊加。

一度撐起物管股三四十倍的估值，這只是特殊時期的產物，并不是常態，現在行業回歸理性，暴露的其實是治理結構的短板。

中國很多小區的問題出在“治理缺位”，前期全由開發商說了算，后期業主委員會難以成立，就算成立了，專業能力、資金、管理效率也跟不上。

物業公司很多也不專業，導致業委會和物業權責不清、互相對立，一旦物業撤離，短期內找不到新物業公司接手，小區環境就會迅速惡化。

物業撤離以后，業主可以要求物業撤場前必須公開財務數據、欠費情況，做好交接準備，對突然“撂挑子”的惡性退出行為設定行政與法律責任。

要健全業主組織，成立真正有代表性的業委會，重要事項公開公示，預算、決算、維修改造都讓業主參與決策。

業委會也需要提升專業能力，學會和物業良性溝通，而不是互相消耗。

對于老舊小區，政府需要出面兜底，通過老舊小區改造專項資金，解決外立面翻新、電梯加裝、雨污分流等共性問題。

如果小區實在找不到新物業，街道或國企物業公司應該承擔起兜底運營的角色，哪怕利潤薄一些，也要保證基本秩序。

還要規范業主繳費行為，對于拒不交物業費、違反契約的行為，應該有更簡單直接的法律解決渠道，不能讓按時繳費的業主吃虧。

同時也要引導業主明白，優質的服務需要合理的價格支撐，一味要求降費，最終只會導致服務縮水，損害自己的居住環境。

物業撤離潮不是壞事，它倒逼行業回歸服務本質，小區不是開發商的，也不是物業的，最終是業主自己的。

現在不少地方已經開始行動了，有的地方設立物業應急托管資金，確保小區不會陷入無人管理的困境，還可以簡化業委會成立流程，提升業主自治能力，這些嘗試正在慢慢填補制度空白。

如果你所在的小區也面臨物業撤離的問題，不要讓環境繼續惡化，業主們應該團結起來，推動成立業委會，和物業協商解決問題。

畢竟，安居才能樂業，一個干凈、安全、有序的居住環境，是每個人最基本的需求。