約3.54億起！長(zhǎng)沙這個(gè)樓盤未開發(fā)土地拍賣！開發(fā)商遇資金問題...

前段時(shí)間，長(zhǎng)沙沙恒大童世界3宗娛樂康體用地的司法拍賣引發(fā)全城關(guān)注。

在歷經(jīng)一次流拍后，該地塊于12月2日被湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以 2.83 億元底價(jià)競(jìng)得，為這一停工多年的文旅項(xiàng)目畫上階段性句號(hào)。

而在長(zhǎng)沙河?xùn)|，另一宗境況差不多的土地也擺上了拍賣席：它就是位于濱水新城河?xùn)|丁字片區(qū)的合能湘江公館項(xiàng)目待建地塊。

合能湘江公館作為合能集團(tuán)在長(zhǎng)沙的重點(diǎn)布局項(xiàng)目，原本計(jì)劃打造集住宅、商業(yè)于一體的濱江宜居社區(qū)。

在2020年面市，彼時(shí)憑借著臨江、近雅禮丁江學(xué)校，且售價(jià)僅5字頭起，相當(dāng)親民，有不少購房者選擇。

眾所周知，前幾年隨著大環(huán)境的變化有不少開發(fā)商遭遇了危機(jī)，樓盤陷入停滯，合能湘江公館也是其中之一。

目前這個(gè)項(xiàng)目東側(cè)地塊已建有幾棟樓，其中東北側(cè)幾棟住宅樓已交付，東南側(cè)還有三棟住宅樓在建中。

下為樓盤全景網(wǎng)于2025年6月份的航拍

已交付的住宅樓中，有不少業(yè)主已經(jīng)裝修，今年還有業(yè)主在問政平臺(tái)反饋退裝修押金的事，官方答復(fù)：開發(fā)商遇到資金斷裂等一系列經(jīng)濟(jì)問題，賬戶已被凍結(jié)...

好在項(xiàng)目還有一大半的土地還沒有開發(fā)，還有利用價(jià)值。而此次拍賣的地，就是這個(gè)。

下為2025年6月樓盤全景網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)航拍：

據(jù)拍賣公告，該地塊 總土地使用面積為76205.6平方米，加上地上還有一個(gè)已建成的售樓部，總評(píng)估價(jià)約為5.05億（50555.31萬），起拍價(jià)為評(píng)估價(jià)的七折，約3.54億。

目前該地塊南側(cè)設(shè)有設(shè)有臨時(shí)施工區(qū)，地面有活動(dòng)板房和民宅、已做水泥硬化，西南側(cè)建有一棟臨時(shí)售樓部和廣場(chǎng)，其中售樓部總層數(shù)共兩層，二層內(nèi)部裝修局部有破損，實(shí)際約9成新。

從地塊的核心指標(biāo)來看，該地塊開發(fā)潛力還是值得看好的：地處 湘江大道與雙湖路交匯處東側(cè)，與湘江直線距離約 400 米，享有一定的江景資源。

地塊容積率 2.92，總建筑面積約22.25萬㎡，起拍價(jià)35388.717 萬元，算下來樓面價(jià)只要約1589元 /㎡，相對(duì)來說很便宜。

目前該地塊的司法拍賣已進(jìn)入公示階段，起拍價(jià)約3.54億，月底會(huì)有結(jié)果。

如果這次拍賣無人接盤，那參考文章開始提到的恒大童世界，二拍就會(huì)更便宜，那樓面價(jià)就會(huì)更低。

從市場(chǎng)角度看，這個(gè)樓面價(jià)也為后續(xù)開發(fā)預(yù)留了充足利潤空間。同時(shí)地塊的成功拍賣，或許也能解決合能湘江公館的歷史遺留問題，雖然按照該項(xiàng)目原來規(guī)劃建設(shè)的可能性非常非常小，大概率會(huì)獨(dú)立，成為一個(gè)獨(dú)立的小區(qū)。

但至少有希望完善一下目前合能湘江公館已建的樓棟，當(dāng)然，這個(gè)具體要看如何協(xié)商了，個(gè)人認(rèn)為還是有戲的。

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