福州最大安置房，鶴林新城，在售房源138套，將回歸1萬(wàn)以內(nèi)

有人和我說(shuō)，福州的安置房不能買，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)跌得很厲害，而且拆遷安置的房子質(zhì)量很差，小區(qū)環(huán)境也很糟糕······

即使有很多問(wèn)題存在，但也阻擋不了剛需的購(gòu)買，作為東二環(huán)價(jià)格的低洼之處，鶴林新城的已然成為剛需首選，周邊配套齊全，首付低，總價(jià)低，每個(gè)月都有較為不錯(cuò)的交易量。

如今，福州主城區(qū)內(nèi)，只有少部分帶學(xué)區(qū)，次新的安置房的單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)之上，多數(shù)安置房的單價(jià)跌破15000元以內(nèi)。

仍處于高位單價(jià)的安置房有：鼓樓映，花滿庭，永安里，烏山郡等，這些都是帶有學(xué)區(qū)屬性，且是近幾年剛剛交付的小區(qū)。

處于低位的安置房有：丞相坊小區(qū)，鳳湖新城，福機(jī)新苑，上海新苑，名望公寓，金茂府等，都是在2008年左右，未帶學(xué)區(qū)屬性的房子，且地段相對(duì)也比較好。

由此可見(jiàn)，福州現(xiàn)在的安置房小區(qū)也要分梯隊(duì)了。

拋開(kāi)鼓樓與臺(tái)江區(qū)中心位置，晉安區(qū)的安置房?jī)r(jià)格，只能排在第三梯隊(duì)，單價(jià)基本在1萬(wàn)元/平米左右，對(duì)于東二環(huán)高價(jià)位商品房，相對(duì)更為親民。

然而，第四梯隊(duì)的安置房，則是在倉(cāng)山區(qū)城南片區(qū)，相對(duì)比較遠(yuǎn)的地段，單價(jià)保持在8000元左右，后坂新城，黃山新城，潘墩新城等類似小區(qū)。

而我今天要聊聊其中的一個(gè)小區(qū)，鶴林新城，單價(jià)即將也要跌破1萬(wàn)，近幾個(gè)月已經(jīng)有多套單價(jià)1萬(wàn)的成交案例。

成交小區(qū)：鶴林新城

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)80.26平米，2房1廳，低樓層，南北朝向，簡(jiǎn)單裝修，81.5萬(wàn)，成交單價(jià)10101元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌160天時(shí)間，業(yè)主在5個(gè)月內(nèi)，價(jià)格調(diào)整11次，最后一次掛牌95萬(wàn)，買家談價(jià)13.5萬(wàn)后成交，談判價(jià)格達(dá)到17%左右，可見(jiàn)現(xiàn)在買房子的客戶，砍價(jià)幅度都比較多。核心原因是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太過(guò)透明了，同小區(qū)內(nèi)，過(guò)去成交的價(jià)格，都會(huì)赤裸裸的展示在購(gòu)房者眼前。

2、鶴林新城位于晉安區(qū)三八路，小區(qū)總共34棟，戶數(shù)5376戶，物業(yè)費(fèi)0.85元/平，業(yè)主停車費(fèi)60元/月，它是福州第一大型的安置房小區(qū)，每棟樓都是電梯高層，一梯多戶的結(jié)構(gòu)，面積在45-120平米之間，每種面積段都有多種戶型選擇。

3、目前，鶴林新城的掛牌均價(jià)14193元/平米，在售房源138套，在租房源65套，當(dāng)下正處于供大于求的一種狀態(tài)，據(jù)我查看，鶴林新城每個(gè)月的交易量平均在3-5套之間，掛牌的房源，預(yù)計(jì)要30個(gè)月的時(shí)間才能賣完，還不包括其他業(yè)主賣房。

4、有時(shí)候，我也在想，這套單價(jià)10000的房子，為什么能買，是什么樣的人買，業(yè)主為什么愿意以這個(gè)價(jià)格賣出去？核心在于鶴林新城所在的片區(qū)，相同產(chǎn)品當(dāng)中，它具有較好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，岳峰新城在它對(duì)面，但價(jià)格要1.5萬(wàn)左右。

購(gòu)房建議：

關(guān)于拆遷房，我覺(jué)得還有一定的空間，但不會(huì)太大了。

房源充足+競(jìng)品沖擊
福州持續(xù)推出新安置房（如晉安岳峰新城、火車站華林新苑等），這些新房源品質(zhì)更好、戶型更新，直接分流了鶴林新城這類老小區(qū)的需求。

老舊小區(qū)的天然短板
鶴林新城是2008年左右交付的早期安置房，存在戶型不方正、物業(yè)較弱、外立面老化等問(wèn)題。對(duì)比近年交付的安置房（如榕發(fā)烏山郡），居住體驗(yàn)差距明顯，價(jià)格自然更難撐住。

市場(chǎng)整體觀望情緒濃
2025年下半年福州二手房成交量雖穩(wěn)定（月均約3000套），但成交周期普遍拉長(zhǎng)，不少房東主動(dòng)降價(jià)5-10萬(wàn)才能出手。這種環(huán)境下，老安置房議價(jià)空間更大。

底價(jià)成交明顯，預(yù)計(jì)再跌下去，會(huì)有很多拆遷戶寧可把房子持有，也不愿意做大幅度讓價(jià)。鶴林新城是一個(gè)很明顯的案例，近三個(gè)月的成交單價(jià)都保持在10000元左右。

類似房齡的安置房如：丞相坊小區(qū)，單價(jià)也集中在10000-12000元區(qū)間。橫向?qū)Ρ龋Q林新城當(dāng)前萬(wàn)元價(jià)位已處于板塊中低位，繼續(xù)深跌可能觸發(fā)拆遷戶集體抵制。

你們對(duì)安置房，有什么看法，可以在評(píng)論區(qū)留言；

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