陳偉奇律師｜承包人優(yōu)先受償權(quán)，僅能針對未出售房產(chǎn)主張嗎？

陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇?zhèn)€人社會職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會委員

貴州省茂名商會執(zhí)行會長

振興電白廣州聯(lián)誼會常務(wù)副會長

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務(wù)所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設(shè)工程合同糾紛專業(yè)律師

廣州大學(xué)不動產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

陳偉奇律師法律知識講座

最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）第三十八條之規(guī)定，“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”第三十九條之規(guī)定，“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

根據(jù)上述法律規(guī)定可知，在建設(shè)工程領(lǐng)域中，當(dāng)發(fā)包人與承包人就工程款支付產(chǎn)生糾紛時(shí)，承包人除了有權(quán)要求發(fā)包人支付工程款外，還有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)。原則，如果該工程的性質(zhì)不存在不宜折價(jià)、拍賣的情形下，人民法院一般會支持優(yōu)先受償?shù)闹鲝垺?/p>

因此，對于可以折價(jià)、拍賣的工程項(xiàng)目，具體包括什么范圍？如果相應(yīng)的房產(chǎn)已經(jīng)出售，承包人是否還有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進(jìn)行分析。相關(guān)案例：（2022）最高法民終24號

2012年5月3日，公司與某乙集團(tuán)未經(jīng)招投標(biāo)程序簽訂《工程施工總承包合同》，雙方對權(quán)利義務(wù)、質(zhì)量與驗(yàn)收、合同和價(jià)款等內(nèi)容進(jìn)行約定。

2013年5月24日和2013年12月6日，某甲公司就案涉工程一標(biāo)段和二標(biāo)段分別發(fā)出招標(biāo)通知書，某乙集團(tuán)提交投標(biāo)文件后，某甲公司隨即于2013年7月2日和2014年1月17日向某乙集團(tuán)發(fā)出中標(biāo)通知書，載明由某乙集團(tuán)為案涉工程一標(biāo)段和二標(biāo)段施工的中標(biāo)人。

備案于2013年7月1日和2014年1月23日（簽訂時(shí)間不詳）的兩份《備案合同》對一標(biāo)段、二標(biāo)段進(jìn)行了分別約定，兩份合同總的工程范圍與《2012年合同》工程范圍一致。一標(biāo)段工程價(jià)款是233744303元，其中包括暫列金額17815392元。二標(biāo)段工程價(jià)款是134397106元，其中包括暫列金額10305381元。兩份合同對其余條款約定一致。

2012年5月17日，某甲公司向某乙集團(tuán)發(fā)出進(jìn)場通知，某乙集團(tuán)進(jìn)場施工。

《竣工驗(yàn)收報(bào)告》載明“本工程Ⅰ標(biāo)段（1#樓、2#樓、3#樓、8#樓及部分地下室、商業(yè)樓）開工日期2013年6月20日，竣工驗(yàn)收日期2019年5月31日；Ⅱ標(biāo)段（4-7#樓及部分地下室）開工日期2013年3月25日，竣工驗(yàn)收日期2019年5月31日。工程竣工驗(yàn)收合格。”

因雙方就案涉工程產(chǎn)生爭議，某乙集團(tuán)將某甲公司訴至法院，訴求某甲公司向某乙集團(tuán)支付己完工程的工程款、返還履約保證金、遲延返還履約保證金利息、遲延開工補(bǔ)償費(fèi)、確認(rèn)某乙集團(tuán)就前述訴訟請求對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程拍賣或折價(jià)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)等。

2019年9月3日，某乙集團(tuán)提交書面鑒定申請，請求法院委托司法審價(jià)單位對某乙集團(tuán)承建的成都市郫縣安靖鎮(zhèn)方橋村西南交通大學(xué)新校商住區(qū)學(xué)府名城（原盛源?學(xué)府名城）1#樓A區(qū)、1#樓B區(qū)、2#樓、3#樓、4#樓、5#樓、6#樓、7#樓及商業(yè)、8#樓及各樓棟地下室工程的已完工程造價(jià)（含停窩工損失等費(fèi)用）根據(jù)下列合同文件進(jìn)行司法鑒定。

一審法院經(jīng)審理，認(rèn)定某乙集團(tuán)關(guān)于支付工程款的訴訟請求部分成立。

關(guān)于某乙集團(tuán)訴求的優(yōu)先受償權(quán)主張，一審法院認(rèn)為按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償”之規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）的精神，某乙集團(tuán)在2018年7月提起訴訟，依法在欠付工程款79209792.12元范圍內(nèi)就未銷售房產(chǎn)享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)。

因此，一審法院判決：某甲公司向某乙集團(tuán)支付工程款79209792.12元及逾期付款利息等；某乙集團(tuán)在79209792.12元范圍內(nèi)對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程的未銷售房產(chǎn)拍賣或折價(jià)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。”

某乙集團(tuán)與某甲公司均不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的訴求，某乙集團(tuán)上訴稱，

一審將某乙集團(tuán)的優(yōu)先受償權(quán)對象僅限于未銷售的房產(chǎn)有誤，案涉工程既有房產(chǎn)又有車位。

一審認(rèn)為某乙集團(tuán)僅就“未銷售房產(chǎn)”享有建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)有誤。已銷售房屋是否已交付全部或大部分房款不明，且上訴人涉訴較多，存在用網(wǎng)簽房產(chǎn)逃避債務(wù)執(zhí)行的情形。此外，購房人和施工方均享有優(yōu)先受償權(quán)并不矛盾，只是在執(zhí)行中，各項(xiàng)優(yōu)先權(quán)會再次排序。

某甲公司辯稱，根據(jù)法律明確規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于施工人的優(yōu)先權(quán)，因此一審判決某乙集團(tuán)的優(yōu)先受償權(quán)范圍限于未銷售房產(chǎn)，并無不當(dāng)。

最高人民法院認(rèn)為，首先，優(yōu)先受償權(quán)的對象是其承建的整個(gè)工程，不限于房產(chǎn)或車位。其次，不動產(chǎn)上同時(shí)存在商品房買受人、建設(shè)工程價(jià)款、抵押等多種優(yōu)先權(quán)并不矛盾，對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)，并不構(gòu)成對該物上存在的其他權(quán)利的否定，各優(yōu)先權(quán)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)與行使時(shí)的順位判定，并不屬于本案應(yīng)該且能夠處理的內(nèi)容。因此，一審法院確認(rèn)的優(yōu)先受償權(quán)內(nèi)容有誤，應(yīng)予以糾正。

最終，最高人民法院改判，“龍?jiān)驹?1227563.26元范圍內(nèi)對位于四川省成都市郫都區(qū)×鎮(zhèn)×村×大學(xué)×名城1＃樓Ａ區(qū)、1＃樓Ｂ區(qū)、2＃樓、3＃樓、4＃樓、5＃樓、6＃樓、7＃樓及商業(yè)、8＃樓及各樓棟地下室工程折價(jià)或拍賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。”

根據(jù)上述最高人民法院的判例可知，不動產(chǎn)上可能存在多種優(yōu)先權(quán)，如商品房買受人的優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)等，這些優(yōu)先權(quán)在法律上并不矛盾，只是在實(shí)現(xiàn)順序上存在先后之分。因此，若承包人享有建設(shè)工程的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，該優(yōu)先受償權(quán)的范圍應(yīng)該是承包人承建的整個(gè)工程，而不是僅限于未銷售、未處理的房產(chǎn)或車位。

在建筑行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動中，同一建筑物上常常會出現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)及小業(yè)主物權(quán)等權(quán)利并存的復(fù)雜局面。這些權(quán)利不僅涉及多方利益，也給施工單位收回工程款帶來巨大挑戰(zhàn)。

首先，《民法典》第807條賦予了承包人對工程折價(jià)或拍賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，這是施工企業(yè)維護(hù)自身利益的重要法律武器。《建工解釋一》第36 - 42條則進(jìn)一步細(xì)化了該權(quán)利，明確優(yōu)先權(quán)范圍僅限于承包人實(shí)際損失，將違約金性質(zhì)款項(xiàng)等排除在外；同時(shí)規(guī)定了權(quán)利行使期限的時(shí)間最長為18個(gè)月，從發(fā)包人應(yīng)付工程款之日起計(jì)算。在權(quán)利順位上，工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但需承包人在法定期限內(nèi)積極主張才能生效。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，已支付全部或大部分購房款、用于居住用途的消費(fèi)者，其物權(quán)具有優(yōu)先地位，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)。不過，這一優(yōu)先權(quán)的行使需滿足嚴(yán)格條件，包括購房合同有效、已支付價(jià)款超過50%，且未辦理過戶并非因買受人自身原因。這一規(guī)定旨在保護(hù)消費(fèi)者的居住權(quán)益，體現(xiàn)了法律對民生的特殊關(guān)注。

再者，《民法典》第414條規(guī)定抵押權(quán)按登記時(shí)間先后受償，但在與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)及消費(fèi)者物權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，抵押權(quán)的受償順序需讓位于前兩者。這意味著，即便抵押權(quán)經(jīng)過合法登記，在面對建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)和符合條件的消費(fèi)者物權(quán)時(shí)，也無法優(yōu)先獲得清償。

總體而言，權(quán)利順位呈現(xiàn)為：消費(fèi)者物權(quán)（符合條件）＞建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞普通債權(quán)。這一順位體系構(gòu)建了不同權(quán)利在同一建筑物上的受償秩序。

對施工單位而言，為保障建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，可從如下方面準(zhǔn)備：

第一，要從合同簽訂和工程管理入手。簽訂合法有效的施工合同，明確工程款支付條款，為后續(xù)主張權(quán)利奠定基礎(chǔ)；及時(shí)辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)并取得證明文件，因?yàn)楣こ藤|(zhì)量合格是行使優(yōu)先權(quán)的前提；定期與發(fā)包方對賬，以書面形式固定工程款金額及應(yīng)付時(shí)間，避免因證據(jù)不足影響權(quán)利主張。

第二，要盡可能及時(shí)行使優(yōu)先權(quán)。施工單位需在應(yīng)付工程款之日起18個(gè)月內(nèi)提起訴訟或仲裁，一旦超期，將喪失這一法定優(yōu)先權(quán)。在主張方式上，建議通過司法程序確認(rèn)優(yōu)先權(quán)，并在執(zhí)行程序中將權(quán)利轉(zhuǎn)化為實(shí)際的經(jīng)濟(jì)利益。

第三。要及時(shí)監(jiān)控發(fā)包人資產(chǎn)及銷售情況。為防止發(fā)包人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，施工單位可對發(fā)包人財(cái)產(chǎn)申請?jiān)V前或訴中保全；同時(shí)密切追蹤房產(chǎn)銷售情況，若發(fā)現(xiàn)發(fā)包人低價(jià)出售房產(chǎn)或消費(fèi)者購房比例過高，可能損害自身優(yōu)先權(quán)時(shí)，可依據(jù)《民法典》第154條主張發(fā)包人與第三方存在惡意串通行為，申請撤銷銷售合同。

在實(shí)際操作中，施工單位需注意優(yōu)先權(quán)范圍的限制，主張權(quán)利時(shí)需剔除違約金、利息等非直接損失；仔細(xì)甄別購房者的身份，對于購買多套房產(chǎn)等非以居住為目的的購房行為，其不適用優(yōu)先保護(hù)；即便工程未竣工，只要質(zhì)量合格，依據(jù)《建工解釋一》第39條，施工單位仍可主張優(yōu)先權(quán)；在執(zhí)行階段，要及時(shí)向執(zhí)行法院提交優(yōu)先權(quán)依據(jù)，確保在執(zhí)行方案中優(yōu)先受償。

在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)與小業(yè)主物權(quán)的沖突中，施工單位要善于運(yùn)用法律武器，將事前防范、事中監(jiān)控與事后維權(quán)相結(jié)合。通過精準(zhǔn)把握權(quán)利順位的法律規(guī)定，制定并實(shí)施有效的實(shí)務(wù)策略，施工企業(yè)能夠在復(fù)雜的權(quán)利博弈中占據(jù)主動，最大限度保障工程款回收，維護(hù)自身的合法權(quán)益，為企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展筑牢法律防線。

陳奇律師工程案例100期之第八十三期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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