別不信！近5年，花都竟是全市二手房價最穩的

花都二手行情，比老城區還穩。

這兩天，有中介曝料，花都區府電建都匯府一套121平二手，以單價3.1萬/平成交了，比小區同面積段的網簽新房，還要高出一點。

值得注意的是，這不是孤例現象。

樓市君翻查了下數據，過去5年，花都二手成交價下降幅度僅為8.8%，是全市回房價“回撤”幅度最小的區。

｜花都區府航拍

|廣州樓市發布拍

壹

從基本面上看，花都二手的熱度，確實有點搶戲。

據房地產中介協會最新數據顯示，11月花都二手網簽達到841套，環比增長24.41%。

網簽量和增速，比天河、荔灣這些二手小區密集的老城區，都要更猛一點。

｜圖源：廣州房地產中介協會

一些高熱度的二手小區，如融創雪域瀾庭、富力金港城等，甚至單月能網簽20-40套房源。

與黃埔萬科東薈城、番禺萬科歐泊、萬博和樾府等流量二手盤，都有平分秋色的資本。

｜圖源：廣州房地產中介協會

事實上，如果繼續拉長時間看，花都這幾年的二手，量價一直很堅挺。

首先，成交量已經逐步回到巔峰水平。

數據顯示，截止到11月份，花都今年二手網簽已超9083套，接近南沙、從化的2倍。

如果今年12月份行情繼續翹尾，甚至可能還會重現站上1萬+套。

而過去5年，除2022年樓市低谷外，每年二手網簽基本在9000套以上。

也就是說，花都近幾年的二手購買力，已經回升到了樓市調控前水平。

｜廣州樓市發布 制圖

其次，二手成交價方面，花都也沒有出現“驟降急跌”的現象。

比如過去5年，全區二手成交均價基本在12000-13000元/平徘徊。

雖說總體趨勢在下滑，但它的下探幅度只有8.8%。

與全市其他10個區相比，它是跌幅是最小的。

要知道，同為外圍區的增城，過去5年二手房均價下跌了-33.4%，而海珠、黃埔、番禺、南沙等區，二手均價則蒸發了近20%。

｜廣州樓市發布 制圖

而從花都一些標桿二手盤，我們也能看到它的抗跌性。

比如花都湖旁邊的二手次新越秀臻裕府，去年二手成交價在2.3萬/平，今年同期依然能維持在這個價位。

還有融創文旅城，從2024年至今，成交均價雖有下跌，但幅度不大。

反過來，其他區的一些標桿次新，如萬科城市之光，在一年內，二手價直接下滑了3000-4000元/平。

｜圖源：貝殼找房

也就是說，花都無論是從量能上，還是價格上，近幾年的表現確實一直比較穩，它完全沒有出現其他區以價換量現象。

貳

花都二手之所以能穩定輸出，與它獨特的市場環境有關。

一直以來，花都的一二手樓市都有相同的特點——內生市場屬性很強。

說直白點，花都置業生力軍，大部分是生活在花都或白云北部四鎮，并且基本以自住為主。

這種特性，決定了花都樓市，天然就具備穩定性。

｜花都航拍

而從供需關系的市場邏輯上，花都二手面臨的壓力，也沒有市區那么大。

一方面，在廣州一二手房源供應劇增的背景下，花都的并沒有出現明顯“放量”現象。

比如花都目前的二手掛牌量大約為1.19萬套，對比2022年8月的1.2萬套，數量并沒增加。

相反，整個廣州的二手掛牌則從11.7萬套增加到14.7萬套。

這意味著，花都二手內部競爭壓力，對比幾年前，變化并不大。

｜廣州樓市發布 制圖

而在新房上，花都由于土地供應較少，新房庫存也一直保持在1.2-1.4萬套左右。

一手供應的克制，也在一定程度上避免了對二手的沖擊，變相的起到了保護作用。

另一方面，花都的二手掛牌，主要集中在資源密集的核心板塊。

從貝殼找房的數據我們可以看到，花都的二手房源，大部分集中在鏡湖大道、花都新舊區府、花城街4個重要板塊。

｜圖源：貝殼找房

而這幾個板塊，恰恰是花都新中軸所在地，是目前花都重點發展、含金量最高的片區。

同時，也是花都資源最為集中的區域，包括政務、商業、交通、景觀資源，都相當豐富。

這種先天條件，決定了花都新中軸的二手，無論是在成交周期，還是在議價能力上，都能表現更強硬的姿態。

｜廣州樓市發布 制圖

而新中軸片區作為花都的二手“大戶”，它的行情堅挺，自然會對區域二手，起到信心和支撐作用。

綜合而言，花都二手之所以比其他更抗跌，說白了，是花都本身具有更加獨立性的市場環境。

叁

值得一提的是，花都二手的穩健，也給一手帶來不小的信心支撐。

尤其是近兩年，花都的新房一直在“悶聲發大財”。

比如今年1-11月，光是花都區府的網簽金額，加起來已經到108億元。

成為和白鵝潭、天河北、金融城、老黃埔并肩的“五大百億板塊”之一。

｜花都區府1-11月網簽金額

｜圖源：中指院

片區內的很多新盤，也十分走量。

像頤安·麗都府、中旅名門府等，今年網簽了400+套；中旅璞樾天序、智都越秀·臻智府、嘉云匯等，年網簽量有190+套。

｜廣州樓市發布 制圖

當然，花都新房賣得好，除了有二手信心撐場，還在于現在的花都新盤，在品質上進一步升級。

比如位于花都區府的智都綠城鳳凰于飛，它延續了綠城、綠城的高品質路線。

打造了約2000平方米的下沉式酒店會所，還主打大戶型，實用率都能達到100%。

｜圖源：智都綠城鳳凰于飛

再比如智都越秀·臻智府，容積率只有2.8，有40%都是板樓布局。

通過優化樓棟布局，實現了圍合式、北高南低設計，還創造出約4.5萬方的內外雙園林，超110%的使用率，更是花都少有。

| 廣州樓市發布 制圖

而位于花都廣花新城的嘉云匯，直接在社區內創建了一個高品質住區。

它不僅自帶2.4萬平商業體嘉薈廣場，還擁有8.5 萬平園林+1.7萬平大地藝術公園，甚至商業還規劃有花都首家8300平海洋館。

而前段時間， 嘉云匯配套的公辦嘉行學校，也引入 廣東外語外貿大學辦學，正式升格為“廣東外語外貿大學空港學校”。

|嘉云匯實景

|圖源：項目資料

而今年開售的花都城投·花都湖壹號，更是板塊全新的高端改善標桿。

純板樓設計、1.8容積率、 與花都湖國家濕地公園僅150米，極具湖區奢宅排面。 主推的138-300平濱湖大平層，運用大面寬采光設計，直接擁攬親湖水景。

|花都城投·花都湖壹號效果示意圖

|圖源：項目官微

我們也相信，隨著這些優質新盤的持續入市與走紅，也同樣會對花都二手，起到流量反哺作用。

畢竟，一二手的市場邏輯關系，從來不是單純的競爭，而是相互依存。

這種一二手健康的市場生態，也在很大程度決定了花都樓市的穩。