房票救得了庫存，但救不了房價

我是紫沐，這是我第479篇日記。

時代變了。

以前，是漲價去庫存。

現在，是房票去庫存。

截至12月初，廣州全市通過房票認購房源約5500套，直接消化存量商品房792套。

細化到各區，最猛的是黃埔。

今年房票認購量超6000套，單是南崗街單月簽約金額就超11億。

而上星期才發放首批房票的番禺，首批5600萬元房票也實現了閉環使用。

后續化龍舊改預計將發放3億元房票，繼續給商品房去庫存。

平心而論，房票這招確實高。

不需要印鈔，不用擔心村民拿錢存銀行，能保證資金回流房地產，完成去庫存的閉環。

用無法給財政做貢獻的村屋，置換開發商手里積壓的新房庫存。

既拯救了開發商的現金流，又穩住了土拍預期，一舉兩得。

但房票救得了庫存，救得了房價嗎？

或者說得更現實一點，房票真的能去庫存嗎？

看數據，24年廣州新房成交7萬套，二手成交超10萬套。

而25年前11月，廣州新房成交5.7萬套，二手成交9.3萬套。

考慮到這個月行情偏冷，一二手成交能持平去年，就已經超預期了。

但庫存數據呢？

24年底，廣州二手掛牌數約15.6萬套，全市去庫存周期為16個月。

25年底，廣州二手掛牌數約15.4萬套，全市去庫存周期為24個月。

房票的力量，在無盡的拋盤、新房、土拍面前，有點不太夠看。

都知道去庫存的重要性，都知道在庫存問題解決之前，傳統工具很難奏效。

但真想去庫存，談何容易，如何平衡供應和財政，就是大難題。

所以真相就是，今年房價依然是跌的。

新房這邊，不管海報有多紅，都在以價換量。

二手更慘，由于村民都拿著房票買新房，進一步擠壓了原本屬于二手房的購買力。

沒有配套優勢的房子，不割肉根本沒人看，只有降價才有流動性。

所以房票去庫存，其實是帶血的。

就算救得了庫存，也救不了房價。

明年樓市最好的成績，就是止跌回穩，別想有大行情。

各種工具和利好會繼續出，防止樓市發生系統性風險。

但也不會讓樓市出現報復性反彈，供需不允許，經濟也不允許。

至于很多人關心的，哪些區域會最先回暖。

按以前的標準，那肯定是核心區。

但現在觀念變了，一些基礎配套不夠完善的板塊，比如天河牛奶廠，企穩速度還真比不過荔灣廣鋼。

在大家買房都回歸自住，更看重通勤、學位和配套的當下，學鐵商成熟的地方，房價更有支撐力。

至于要不要出手，還是那個觀點，看你買房目的是什么。

剛需自住，改善換房，依然是好時機。

雖說明年趨勢很難有大的回暖，但自住房短則住5年，長則住10年。

5-10年的時間，足夠經濟和就業重回正軌。

只要樓市能拿回正常的抗通脹能力，這筆經濟賬就算得過，還能獲得生活品質和配套上的提升。

但如果是想投資賺錢，建議三思。

低利率也是有成本的，在經濟和供需有明顯改善之前，不建議玩值博率這么低的博弈。

買房暴富的時代早就結束了，少喝點雞湯，少聽點忽悠。

樓市依然寄托著萬家燈火，但已經不再有黃金萬兩。