廣東
佛山老破小，掀起一股“微改造”旋風！
2020-2024年，全市944個老舊小區加入這場“換臉”工程，惠及居民約21.69萬戶；接下來還有22個新項目要來...
改造勢頭正猛，不少業主蠢蠢欲動，甚至悄咪咪把房租漲了。
近段時間，佛山老舊小區微改造“火力全開”，單單12月8-9日，就連續發布超10條相關公告。
|來源:佛山市公共資源交易中心
其中，祖廟品字街發布片區老舊小區改造項目(一期)施工開標記錄。
該項目涉及福祿社區、升平社區、高基社區，針對建成于2000年年底及之前的老舊小區，涉及12個老舊小區，樓棟總數51棟，戶數2438戶。
|來源：佛山市公共資源交易中心
12月8日，南海區官方也發布了《西樵官山墟、民樂墟、沙基墟老舊小區改造項目（長堤小區基礎設施改造項目）的結果公告》，涉及施工、代理服務。
|來源：南海區人民政府
拉長時間線看，今年佛山超22個項目發布老舊小區改造招標計劃，投資額超8億，規模和力度堪稱史無前例。
首先，改造類型“卷”得全面。
這波改造不是簡單的刷刷墻、補補路，而是從里到外、從上到下的全方位升級。
比如說全面更新小區的燃氣、排水、供水管道，提升道路、綠化等基礎設備、對建筑物進行深度修繕、規范劃定停車位、新建充電樁、公廁等。
|來源：佛山市公共資源交易中心
其次，資金投入“卷”得驚人。
例如，三水大塘老舊小區改造及配套完善工程項目(大塘圩小區)投資1.12億；
官窯水泥廠及馬步頭周邊老舊小區一期改造項目施工+運營招標公告顯示，項目總投資額超2.33億...
綜合來看，這一波改造涉及的總資金超8億元，而這僅僅是已統計的部分，實際投入只會更多。
|來源：廣東省投資項目在線審批管理平臺
更重要的是，改造模式“卷”出了新思路——連片整體改造。
與以往不同，現在很多老舊小區都是整個片區“打包”招標、統一規劃、整體推進。
比如大瀝街道，就一次性將2000年前建成的老舊小區（涉及約1965戶）納入了改造范圍。
這種模式避免了“東家改完西家亂”的尷尬，系統解決共性問題，如雨污管網更新、公共空間重塑、慢行系統提升等，讓改造效果最大化、最統一。
|來源：廣東省招標投標監管網
那么，這場聲勢浩大的改造，效果到底如何？
首先從數據看，成果斐然。
佛山發改透露，2020年至2024年，佛山市共推進了944個城鎮老舊小區改造工作，惠及居民約21.69萬戶。
截至2025年4月中旬，已有838個小區完工，完工率高達約86.84%。
這意味著，絕大部分列入計劃的老舊小區已經“蝶變”完成。
從實地探訪看，業主滿意度“爆表”。
近日，有北滘粉絲跟樓市君透露：
她所在的小區樓齡超30年，地面凹陷、墻面斑駁、設施損壞等老舊小區“通病”體現得“淋漓盡致”。
但自從改造后，該小區的環境迎來翻天覆地的變化：路不堵了，車也好停了，下雨不用擔心回家要“渡船”了...
她甚至還提到，因為改造，就連租房都能多租出200-300塊錢，足足漲了15%~
|樓市君與粉絲聊天截圖
樓市君還實地走訪了大良的怡居園、尚雅苑。
這兩個小區被列為大良老舊小區改造項目海綿城市專項工程，總投資480萬。
在尚雅苑，有業主跟樓市君提到：“日常休閑設施數量變多了、整體綠化也進行改造，環境更好了！”
|佛山樓市發布攝
在怡居園居住了多年的小A也感慨道，老小區變成新小區，生活在這里，幸福感都強多了。
|佛山樓市發布攝
對于業主來說，這種“微改造”模式是實實在在的利好。
它最大的優點就是“時間短、收效快”，通常在幾個月到一年內就能完成，居民無需外遷，生活受影響小，卻能快速享受到環境提升的紅利。
改造后，這些小區的不僅居住舒適度大幅提高，資產、租賃價值也獲得了提升。
實際上，老舊小區的春天，還遠不止眼前的微改造。
更大的想象空間在于，未來可能實行的“自主更新、原拆原建”新模式。
首先是2025年3月，住建部提出“25年樓齡以上小區列入舊改范圍”；
其次，廣東省住建廳發布征求意見稿，鼓勵居民出資拆除重建，推進老舊小區“自主更新”。
該意見稿提到，確定的改造對象范圍且滿足如下條件之一的老舊小區（含單棟住宅樓）：
經房屋安全鑒定單位根據危險房屋鑒定標準鑒定危險等級為 B級、C級和D級 ，或根據房屋完損等級評定標準鑒定為嚴重損壞房、危險房的；
無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善 的；
磚木結構房屋，建筑結構差 ，影響居住安全及生活品質的；
存在地質災害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。
|來源：廣東省住房和城鄉建設廳
在政策扶持下，對原有住房進行拆除重建、實現原業主回遷，這相當于給了老房子一次“重生”的機會。
值得一提的是，廣州已成功試點，無疑為佛山眾多“高齡”小區指明一條全新的升級路徑。
值得一提的是，面對這些“舊貌換新顏”的老舊小區，很多買家心動又猶豫。到底該怎么選？記住這三點：
一看外部配套“硬實力”
這是決定房子價值的關鍵，所以優先選擇周邊地鐵、學校、醫院、商場等配套成熟的小區。
二看內部環境“軟服務”
有持續維護，小區才能“永葆青春”。 盡可能選擇引入專業物業公司，或者建立居民自治模式的小區。
｜原鴻業花園實景圖
| 佛山樓市發布 攝
三看房源流通“活躍度”
多觀察心儀小區的歷史成交情況。交易活躍的小區，說明市場認可度高，未來更容易轉手。
總的來說，要擦亮眼睛，用以上3重標準去審視，完全有可能在這些“逆生長”的老小區中，淘到性價比超高的“寶藏房子”。
老舊小區的故事，正在翻開嶄新的篇章。
對于老舊小區微改造這件事，你怎么看？歡迎評論留言~
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