車位是好資產(chǎn)嗎？以西安市為例

車位是不是好資產(chǎn)不能統(tǒng)一而言，需要做劃分。車位可以分為住宅車位（住宅小區(qū)下面附帶的車位）、商業(yè)車位（能封閉運營的停車場車位）和公共車位（主要指公共路側(cè)車位）。
在我看來，如果按商業(yè)價值排序的話，依次應該是商業(yè)車位、公共車位和住宅車位。下面我們逐一分析。
商業(yè)車位是指可以封閉運營，能夠通過入口和出口控制車流，實現(xiàn)經(jīng)營收入的車位，具體包括商場和寫字樓地下停車位、商業(yè)停車樓和任何閑置空間設置的停車位。這類停車位相比商業(yè)價值較高，是因為：一、通常人流較大，出租率長期保持高位；二、價格雖受物價局指導限制，但總體呈上漲趨勢。西安之前很多商業(yè)停車場都是2元/小時，但現(xiàn)在都是3元/小時起步，一些高端商業(yè)都6元/小時起了。三、封閉運營，停車費用收繳率幾乎100%，逃費可能性較小。
路側(cè)停車位產(chǎn)權通常都在地方政府的平臺手里。西安市之前由西安市機動車停放服務中心統(tǒng)一收費，但由于爆發(fā)腐敗窩案，2022年開始逐步將路側(cè)停車收費權移交區(qū)縣。各區(qū)縣都成立了專門公司負責此事項，并都以收費權為抵押在金融機構(gòu)貸了款，也一定程度為緩解財政資金緊張做了貢獻。

但路側(cè)停車位有個比較大的問題，就是收費成本比較高。西安市之前都是停放服務中心聘請專職收費員巡邏收費，但因為嚴重依賴收費人員自覺性，缺乏有效監(jiān)督手段，形成了系統(tǒng)性腐敗，詳細情況感興趣的朋友可以自行百度。收費權下放區(qū)縣后，在繼續(xù)聘請收費員的基礎上，很多區(qū)縣嘗試采用物聯(lián)網(wǎng)技術，比如地磁鎖等，一方面想減少人員支出，另一方控制腐敗問題，但效果甚微，甚至新增收入或減少的人工支出遠遠無法覆蓋投資支出。
另一方面，路側(cè)停車逃費嚴重。由于收費員一般只在車輛停放時打一個單子壓在擋風玻璃上，無法監(jiān)督你是否繳費，所以很多人停完車后并不繳費。目前看，好像并無什么不良后果，盡管平臺公司給這些用戶發(fā)了催繳通知，但基本都被無視，公司也沒有辦法，逃費成本很低。聽說，平臺公司想讓逃費的人上征信，但人行技術上不太支持，也不了了之。
盡管存在收費成本高，易發(fā)腐敗的問題，還是有很多像我等良民自愿交停車費，這對平臺公司來說也是一個很好的現(xiàn)金流來源，況且還可以通過發(fā)私募REITS產(chǎn)品一次性變現(xiàn)大額資金，資產(chǎn)價值還是挺好的。
小區(qū)停車位商業(yè)價值相對較低，面對的用戶主要是小區(qū)的業(yè)主，價格會隨著房屋價格波動。西安2018年之后新建的小區(qū)車位配比基本都在1，甚至部分小區(qū)是1.2。在很多小區(qū)入住率60-70%的情況下，車位是相對寬松的。隨著21年之后房地產(chǎn)市場調(diào)整，住宅車位價格出現(xiàn)了極快下滑。
以我們小區(qū)為例，2013年開盤時，一個停車費20萬。前兩年，開發(fā)商為了快速回籠資金，將小區(qū)所有未銷售車位全部打包賣給一個第三方公司，均價3萬/個。第三方公司再散賣業(yè)主，最開始標價7-10萬元一個，現(xiàn)在基本就是5萬+了。
目前，如果車位單價在5萬之內(nèi)還是可以購買，收益率還行。還是以我們小區(qū)為例，車位可以租到450-500元/月，扣除物業(yè)管理費后平均按400元/月計算，一年租金收益4800元，年化收益率可以到9-10%，還是非常可觀的。但我看他們銷售人員仍在極力推銷，應該銷售不太好。
總而言之，我個人比較看好商業(yè)車位，有合適位置的車位價格合理我們公司也愿意投資。如果住宅車位價格能夠具備性價比，也是一個不錯的資產(chǎn)。側(cè)路車位居民個人也難以投資，祝愿平臺公司能找到好的辦法解決收繳率問題。
網(wǎng)上也有很多討論說路側(cè)停車位應不應該收費的問題。我個人是偏向收費的，雖然是公共資源，如果不收費，會造成很多長期占用問題，而且對不停車或者沒有車的人來說不是也不公平么，對吧？
用經(jīng)濟學專業(yè)語言來說，就是免費停車看似“普惠”，實則通過隱性稅負轉(zhuǎn)移與資源錯配加劇結(jié)構(gòu)性不公，需通過價格信號引導資源有效配置與補償機制平衡利益分配實現(xiàn)。