越南樓市“越漲越搶”，抄中國(guó)作業(yè)抄歪了，還是真的少走了彎路？

成百上千的購(gòu)房者徹夜排隊(duì)搶購(gòu)房產(chǎn)，高端公寓供不應(yīng)求，倒賣一個(gè)購(gòu)房名額就能賺十來(lái)萬(wàn)。越南樓市這一波魔幻般的“越漲越搶”，到底是學(xué)中國(guó)樓市學(xué)歪了，還是自以為聰明的少走了彎路，實(shí)則跳進(jìn)了更大的坑里？

搶房，炒作，越南搶房潮，全是老套路？

越南的這一波“搶房熱”，并沒(méi)有脫離供需失衡的套路。別看到處都是開(kāi)盤就日光的消息，但這不是越南全民住房需求的爆發(fā)，而是充斥著看到了差價(jià)的投機(jī)者。

越南建設(shè)部11月披露的數(shù)據(jù)顯示，有人專門通宵排隊(duì)搶購(gòu)社會(huì)住房，一轉(zhuǎn)手就能賺2億至5億越南盾的差價(jià)，約合人民幣5.4萬(wàn)至13.4萬(wàn)元，搶房有如“搶錢”。

但據(jù)越南建設(shè)部官網(wǎng)的消息，多個(gè)省份的房?jī)r(jià)，短短數(shù)月就暴漲了20%至30%，但這火爆的行情，沒(méi)有真實(shí)的需求支撐，全靠“行政區(qū)劃調(diào)整”“并入大城市”這類未經(jīng)證實(shí)的傳言。

今年越南大刀闊斧地推進(jìn)省級(jí)行政單位合并的行政革新，這本來(lái)是精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的舉措，卻被投機(jī)者拿來(lái)用作炒作噱頭，部分偏遠(yuǎn)地塊由此瘋狂漲價(jià)，這完全復(fù)刻了中國(guó)樓市曾經(jīng)的“概念炒作”套路。

目前越南幾大城市的房?jī)r(jià)，已經(jīng)堪比中國(guó)二線城市的水平，但越南房?jī)r(jià)與居民的年收入比高達(dá)23：1。這樣的房?jī)r(jià)漲幅，已脫離了基本面。

抄中國(guó)作業(yè)，但只學(xué)到了漲價(jià)的套路。

越南喜歡抄中國(guó)作業(yè)，越南樓市卻在抄中國(guó)作業(yè)時(shí)，只撿了最容易的“漲價(jià)炒作”，扔掉了關(guān)鍵的“保障房托底”。

中國(guó)樓市在市場(chǎng)化的過(guò)程中，并沒(méi)有放棄保障房建設(shè)，而越南則不同，高價(jià)的商業(yè)住宅保持了供應(yīng)高占比，工薪階層能負(fù)擔(dān)的社會(huì)住房項(xiàng)目，數(shù)量嚴(yán)重不足。

以河內(nèi)為例，近5年新增了1.73萬(wàn)套社會(huì)住房，卻有20萬(wàn)名居民符合申請(qǐng)購(gòu)買的條件，供需缺口在90%以上。

于是，大量工業(yè)園區(qū)工人和城市新居民，只能擠在狹小的出租屋，為了一套低價(jià)社會(huì)住房，徹夜排隊(duì)，還未必能搶到購(gòu)房名額。

外資也來(lái)分一杯羹，這是越南樓市的重要變量。

目前，外資和越南的本土開(kāi)發(fā)商都在扎堆打造高端項(xiàng)目。2024年時(shí)，越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了63億美元外資。而僅在2025年上半年，投入越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資，就同比增長(zhǎng)了140%。

這些資金幾乎全都流向了各大城市的高端公寓和租賃住宅項(xiàng)目，對(duì)利潤(rùn)微薄的社會(huì)住房項(xiàng)目基本不涉及，這進(jìn)一步加劇了供需失衡的局面。

除了產(chǎn)權(quán)限制和匯率波動(dòng)，越南樓市供應(yīng)過(guò)剩的隱患，也和中國(guó)樓市相差無(wú)幾。

越南已承諾在2030年完成100萬(wàn)套社會(huì)住房，2025年底前要完成10萬(wàn)套以上，大量商業(yè)公寓項(xiàng)目正在排隊(duì)入市。當(dāng)海量房源入市后，泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)將急劇上升。

屆時(shí)，再高的GDP增速，可能也無(wú)法救場(chǎng)。