如何讓閑置房產“活”起來？不動產信托登記擴容打開財富管理新思路

婚前房產通過信托管理，避免離婚分割糾紛；繼承省心，替代遺囑，避免子女為爭房產打官司；創業家庭把保底房產放入信托，即使生意遇挫，房子也不會被追償……以往，不動產作為信托財產“登記無門”，近期不斷擴容的不動產信托財產登記，備受“有房一族”關注。

不動產信托財產登記試點在全國關鍵區域落地生根，并取得實質性突破。繼北京、上海、天津、廣州、廈門率先啟動后，江蘇省于近期宣布在南京、蘇州兩市加入試點行列，其中蘇州更是在政策發布后迅即落地了省內首單業務。在不到一年的時間里，不動產信托財產登記已經覆蓋長三角、珠三角、京津冀等多個經濟核心區，為盤活超過30萬億元的信托資產、釋放其中蘊含的龐大不動產價值，打開了全新的政策空間。同時，也為普通家庭提供了管理核心資產、規劃家族未來的金融工具。

為何稱之為“重大利好”？

過去，普通家庭若想將房產納入信托，面臨重重阻礙：稅負高昂，設立環節往往被視同一次產權交易，面臨高昂的綜合稅費；手續艱難，更根本的痛點在于，即便完成轉移，信托本身也無法在不動產登記機構獲得官方“名分”，導致資產隔離的法律效力存疑。

今年，以上海為代表的試點城市明確出臺了登記流程，解決了“房產進信托難”這一核心瓶頸。這意味著，個人可以將名下不動產合法轉移給受監管的信托公司進行專業化管理，不僅能有效隔離個人或企業債務風險，還能繞過繁瑣、易生糾紛的法定繼承程序，直接按照意愿將財富定向傳遞給指定的受益人。

進一步看，創業家庭可將保障性房產置入信托，即使經營遇挫，該資產也能免受債務追償，守護基本生活。婚前財產可通過信托明確權屬，避免未來可能的婚姻財產分割糾紛。在繼承方面，它提供了一種比遺囑更私密、更不易挑戰的替代方案，能有效避免子女對簿公堂。此外，它還可實現隔代傳承，并前瞻性地為未來可能開征的遺產稅進行籌劃，通過提前合規安排大幅降低潛在稅負。這些功能需要聯合財富規劃師、律師、稅務師共同設計個性化方案，并可結合保險金信托、遺囑等工具。

然而，也有專家直言：“當前體系還不夠成熟，相關的法律體系比較初級，很多方面還不夠完善。其次，不動產信托登記缺少專門的職能部門和監管機構。最關鍵的是，不動產登記的稅費體系是空白的，只能按照傳統的方式進行產權變更，稅費是比較高的。”

在現行框架下，上述專家認為：最理想的過渡方式或許是先將房產轉化為金融資產（如通過特定權益結構），再裝入信托，以在現有法規內確保結構的穩定性。

從制度破冰到全國性破局

2024年12月，北京率先發布試行通知，為不動產信托登記開辟了首條路徑。2025年4月，首批登記業務在京完成，實現“零的突破”，其中一個為自閉癥子女提供終身照護的案例備受關注。隨后，試點迅速鋪開。2025年5月，上海的試點通知將應用場景拓展至家庭財富傳承、銀發老人特殊需要等普惠金融領域。上海市委金融辦、上海金融監管局等六部門聯合印發了《關于開展不動產信托登記試點的通知》。轄內信托公司積極響應，上海信托、愛建信托于政策出臺后迅速落地了具有代表性的案例。

其中，上海信托的案例聚焦都市家庭綜合服務。一位中年白領女士將其名下的一套商辦房屋及部分現金設立信托，房屋租金用于補充其母親的養老金，待子女成年后，該房產將作為婚前財產定向傳承給子女。此單創新性地實現了“不動產+現金”混合財產信托，滿足了養老、傳承與財產隔離的多重需求。

愛建信托的案例則關注獨居老人的綜合化需求。一位年近八旬、膝下無子女的獨居老人，將唯一住房設立信托，租金用于補貼養老生活，并約定身后將房產定向傳承給長期照料他的侄子。此案例確保了老人生前對房屋的權益，身后意愿得以精準執行，是對資產與情感價值的雙重守護。

這兩單業務標志著上海試點實現了對不同年齡群體、不同房產類型（從居住房屋到商辦房屋）、以及多元需求場景的覆蓋，包括養老、傳承、財產隔離等。緊隨上海，廣州、廈門、天津等地在2025年7月至9月間相繼推出各有側重的試點方案。廣州創新引入“預告登記”解決處置難題，天津則聚焦于盤活企業存量商業地產。至2025年11月，江蘇省的南京、蘇州也加入了試點，一張覆蓋全國主要經濟圈的試點網絡已初步織就。

業務多元，盤活存量信托資產

蘇州信托落地了融合“以房養老、特殊需要、公益目的”的復合型服務信托。委托人將其名下的房產、房產未來收益權、部分現金及保單權益一并納入信托財產范圍。在登記環節，蘇州的這一案例采用了 “不動產權證附記欄標注信托信息”結合“在中國信托登記有限責任公司進行信托產品登記” 的雙重確權模式，在法律與實踐層面最大程度地保障了資產獨立性。

該方案不僅確保了委托人的晚年生活資金來源，還約定將部分收益用于支持流浪動物保護公益事業，實現了個人養老、家庭照護與社會責任的多元統一。為保障交易安全，該項目還設置了嚴格的風控架構，聘請獨立律師事務所擔任信托監察人，并對關鍵法律文件進行公證，構筑了完善的法律保障體系。

行業觀察員盧克林表示：蘇州這一單“以房養老+特需+公益”把住宅、保單、現金三層資產打包，靠一張登記證書完成權屬切分，預計帶動300億元級別存量房產轉入服務信托，行業回歸受托服務才有真抓手。

截至2025年6月末，我國信托資產管理規模已超32萬億元。目前江蘇試點中 “預登記—財產登記—結果反饋” 的全流程設計，對于盤活存量信托資產、提升信托產品市場化流轉效率，可能產生怎樣的實際影響？在盧克林看來，這一閉環把權屬爭議從“事后打官司”變成“事前過濾”：預登記先鎖定資產，正式登記再比對三道數據源，異議即刻回退，預計可把交易摩擦成本壓掉30-40%。32萬億元資產里，約一成存量因“確權難”凍結，若三分之一通過登記解凍，市場可新增1萬億元可流轉標的，二級市場成交周期有望從T+30縮到T+5。

法律、稅費與監管的“三重門”

未來，法律、稅費、監管三道關鍵門檻還需要跨越。一位深耕信托法務領域的專家坦言：“當前體系遠未成熟。首先，相關的法律體系比較初級，《信托法》與《民法典》、《不動產登記條例》之間存在銜接縫隙。其次，不動產信托登記缺少專門的職能部門和統一的監管操作細則，各地‘各自探索’雖有益處，但長期來看不利于形成全國統一市場。”

業內專家呼吁系統性改革：在立法上，建議修訂《信托法》相關條款，并在《不動產登記暫行條例》中增設信托登記專章；在稅收上，亟需構建符合信托“導管”本質的稅收中性原則，避免重復征稅；在業務生態上，應同步建立非標資產的估值與風控體系，并拓展服務信托在養老、鄉村振興等領域的應用。

監管層面，缺乏專門的職能部門，各地規則不一可能影響未來全國市場的統一。最關鍵的是稅費沉重，空白體系下的高成本是當前最主要的市場阻力。

由于缺乏針對信托財產轉移的專門稅收規定，當前實踐中，不動產設立信托登記通常被稅務機關參照“傳統產權交易過戶”來處理。這意味著，委托人可能需在設立環節承擔包括契稅、印花稅、增值稅（及附加）以及可能的個人所得稅在內的高額稅費。更讓市場參與者擔憂的是潛在的“雙重征稅”：在信托終止、財產向受益人轉移時，可能再次面臨征稅環節。

專家建議，應確立“信托設立不征稅、信托收益實現時征稅”的基本原則。具體可參考國際經驗，在設立環節免征或象征性征收極低稅率的契稅；在信托存續期間，對實際分配給受益人的收益課征所得稅；在信托終止環節，允許抵扣前期已承擔的稅負，避免重復征稅。甚至可以考慮探索為信托財產設立特殊的納稅識別號，實現稅收的透明化與中性化管理。（作者｜孫騁，編輯｜劉洋雪）