一文講清物業管理相關的“車位那些事”（上）

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業主與租戶最關心的車位購買、使用與管理費問題全解析

“我在小區里買了個車位，花了二三十萬，怎么每個月還要交一百多的管理費？這不是重復收費嗎？”

這或許是每一個擁有產權車位的業主心中都曾閃過的疑問。這個看似簡單的問題，背后卻牽扯出了一系列關于車位所有權、使用權、物業管理、法律法規以及社區公共利益的復雜議題。從“買了車位還要交錢”的困惑，到“車位空著能否不交費”的爭論，再到“物業攔車催費”的沖突，小小的車位，已然成為現代社區生活中矛盾與糾紛的高發地。

本文旨在為您徹底厘清“車位那些事”。我們將依據國家法律法規、《人民日報》的報道以及司法判例，從根源上剖析車位購買與管理費的本質區別，詳細解讀收費標準的來龍去脈，并就車位空置、費用歸屬、臨時停車、車位共享等一系列熱點問題，為您提供一份全面、權威、且通俗易懂的行動指南。

無論您是已經擁有車位的業主，還是正在考慮購買或租賃車位的居民，這篇文章都將幫助您明晰權責，維護自身合法權益，共同營造一個更加和諧、有序的社區停車環境。

一、從“買了車位還要交錢”說起：兩個截然不同的概念

在許多業主的樸素認知里，“購買”行為意味著一次性付清款項后，便擁有了對該物品的完全支配權，后續不應再產生持續性費用。我們買房后，除了物業費，不會再為房子本身每月付費；我們買車后，除了保險和油費，也不會再為車輛本身向銷售商付費。為何唯獨車位，在支付了高昂的購買款后，還需要一筆雷打不動的“月供”——車位管理費呢？

要解開這個心結，首先必須明確一個核心事實：您購買車位支付的錢，和您每月繳納的管理費，是為兩件完全不同的東西買單。

人民日報官方也曾就此問題發文明確，旗幟鮮明地指出：車位購買款與車位管理費性質完全不同，混為一談是導致諸多矛盾的根源。

車位購買款：您買的是“資產”

當您花費數十萬元購買一個車位時，您支付的是車位購買款。這筆款項的性質，是對一項“不動產”或“不動產權益”的對價支付。根據車位類型的不同，您獲得的是：

• 所有權（產權車位）： 如果您購買的是可以辦理獨立產權證的車位（通常是規劃上明確為可出售的地下停車位），那么您就和購買房屋一樣，獲得了該車位空間范圍內的專有所有權。這是一種物權，受《中華人民共和國民法典》等法律的嚴格保護，您可以自由使用、出租、出售甚至抵押。這筆購買款，本質上是您獲得這份“固定資產”所有權的成本。

• 使用權（人防車位或約定使用權車位）： 如果您購買的是人防工程改造的車位，或是開發商通過“以租代售”等形式出讓長期使用權的車位，您獲得的則是一份長期（通常與房屋土地使用權年限相當）的、排他性的使用權。雖然沒有產權證，但在合同約定的期限內，您同樣擁有對該車位的穩定占有和使用權利。這筆購買款，可以理解為您一次性買斷了未來幾十年的“租賃費”或“使用權轉讓費”。

無論您獲得的是所有權還是長期使用權，車位購買款的核心指向，都是那個由四條白線劃定的、具體的、靜態的停車空間本身。這是一次性的資本性支出，換來的是一份長期、穩定的資產或權益。

車位管理費：您買的是“服務”

與購買款截然不同，車位管理費（在部分地區也稱為“停車服務費”或“車位維護費”）的性質，是您為維持車位及其所在車庫環境正常、安全、整潔運行而支付的服務性費用。它是一種持續性的運營成本分攤，而非對資產本身的再次付費。

讓我們設想一下，一個沒有管理的地下車庫會是什么樣子？

• 漆黑一片：照明系統無人維護，燈泡壞了無人更換，進出車庫如同進入“黑洞”，剮蹭、碰撞風險激增。

• 垃圾遍地：無人清掃，灰塵、油污、廢棄物隨處可見，不僅環境臟亂，還可能滋生蚊蟲，甚至堵塞排水系統。

• 安全真空：沒有安保人員巡邏，沒有監控攝像頭實時監控，車輛被盜、被劃的風險大大增加，發生糾紛時也無據可查。

• 設備癱瘓：道閘、門禁系統失靈，車輛無法正常出入；消防噴淋、排煙風機、排水泵等生命安全設備缺乏定期檢修，一旦發生火災或暴雨積水，后果不堪設想。

• 秩序混亂：車輛亂停亂放，占用他人車位或堵塞消防通道的現象無人勸導和管理，整個車庫陷入無序狀態。

您每月繳納的車位管理費，正是為了避免上述情況的發生。它具體用于支付以下這些“看不見但至關重要”的成本：

• 公共區域能耗費：整個車庫的照明、通風、排水泵、監控設備等24小時不間斷運行所需的電費。

• 安防管理費：安保人員的薪酬、巡邏裝備、監控系統的維護與升級費用。

• 保潔服務費：保潔人員的薪酬、清潔工具、垃圾清運等費用。

• 設備維護費：道閘、門禁、消防、排水、照明等各類公共設施的日常檢查、維修、保養及更換零件的費用。

• 公共責任保險費：為預防在車庫公共區域發生意外事故（如滑倒、高空墜物等）而購買的保險。

• 管理人員成本：物業公司負責車庫管理的人員的薪酬和行政開支。

因此，車位管理費與物業管理費的邏輯是相通的。您買了房子，獲得了房屋的所有權，但仍需繳納物業費，以換取小區公共區域的綠化、保潔、安保和設施維護服務。同理，您買了車位，獲得了車位的所有權/使用權，也需要繳納車位管理費，以換取整個車庫公共環境的安全、整潔和有序。

單獨收費的背后：公平原則的體現

還有一個常見的疑問是：“為什么不把車庫的管理成本直接打包進全體業主的物業費里，而是要單獨向有車位的業主收取？”

答案是：為了公平。

在一個社區里，業主構成是多樣化的。有的家庭擁有多輛車，購買或租賃了不止一個車位；有的家庭只有一輛車，擁有一個車位；還有相當一部分家庭沒有私家車，自然也就不使用車庫。

地下車庫作為一個相對獨立的、服務特定群體的功能區域，其運營成本（尤其是高額的電費和設備維護費）是巨大的。如果將這筆龐大的開支全部分攤到所有業主的物業費中，就意味著：沒有車的業主，需要為有車業主享受的停車服務買單。這顯然違背了“誰使用、誰受益、誰付費”的基本公平原則。

因此，將車位管理費從綜合物業費中剝離出來，單獨向車位使用人（無論是產權人還是租戶）收取，是一種更為精細化、也更為公平合理的管理模式。它確保了成本由實際受益者承擔，避免了“大鍋飯”式的費用分攤，也使得車庫管理的收支更加清晰透明，便于監督。

綜上所述，“買了車位還要交錢”并非無理要求，而是現代化物業管理中，資產所有權與服務消費權相分離的必然邏輯。理解了這一點，我們才能心平氣和地進入下一個議題：這筆錢，到底該交多少？

二、收費標準從何而來：管理費并非隨意定價

明確了車位管理費的合理性與必要性后，業主們最關心的問題便浮出水面：物業公司每月收取的這筆費用，是他們自己拍腦袋決定的嗎？收費標準究竟由誰來定？有沒有一個統一的規范？

答案是否定的。車位管理費并非物業公司的“自留地”，其定價必須依法依規，受到相關法律和政策的嚴格約束。

根據國家發展和改革委員會、建設部聯合發布的《物業服務收費管理辦法》，車位（庫）的停放服務收費，本質上屬于物業服務費的組成部分，其定價機制與物業費的定價機制一脈相承，主要分為兩種模式：政府指導價和市場調節價。

人民日報在相關報道中也曾對這兩種定價模式進行過清晰的解讀：

• 政府指導價：主要適用于保障性住房，如經濟適用房、廉租房、公租房等，以及部分地區的普通住宅前期物業。在這類小區，車位管理費的收費標準或其浮動范圍，由政府價格主管部門（如各省、市、區的發改委或市場監督管理局）會同房地產行政主管部門，根據當地的經濟發展水平、物業服務成本、居民承受能力等因素綜合制定，并向社會公布。物業公司必須在此指導價范圍內收費，不得擅自上浮。

• 市場調節價：這是目前更為普遍的模式，廣泛適用于商品房、別墅、寫字樓、商業綜合體等。在這種模式下，車位管理費的具體標準，由業主與物業服務企業在物業服務合同中進行約定。這意味著，收費標準是通過市場化的協商機制確定的。雖然名為“市場調節”，但這并不意味著物業公司可以漫天要價。其定價過程依然需要遵循《中華人民共和國價格法》等法律法規，要求定價合理、公開、透明。

為了更好地規范車位管理費的收取，許多地方政府都出臺了更為細致的地方性法規或管理規定。這些規定進一步明確了定價程序、公示要求和服務標準，為業主和物業公司提供了清晰的行為準則。

如上海市房屋管理局關于印發《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》的通知

滬房規范〔2021〕11號第六條明確規定：“物業服務企業或者其他停車管理單位（以下合稱停車管理單位）提供住宅物業管理區域內停車管理服務的，應當在前期物業服務合同、物業服務合同或者停車管理服務合同中約定服務內容和收費標準等事項。建設單位、業主應當按照前期物業服務合同、物業服務合同約定支付相關費用。”以及第八條明確規定“停車管理單位應當按照以下要求提供停車管理服務：（一）遵守本市停車管理的有關規定；（二）履行前期物業服務合同、物業服務合同、業主管理規約、臨時管理規約、小區停車管理制度或者停車管理服務合同中相關停車管理的約定；（三）在物業管理區域內顯著位置公示停車收費標準；（四）制定停車管理人員的職責、發生緊急情況的遷移車輛處置預案、停車收費管理制度等；（五）根據業主大會通過的方案劃設非原始規劃設計停車位，劃設車位應當符合消防等相關規定；（六）做好固定車位、地下車庫使用情況登記，供業主查詢；（七）地面、墻面設立交通標識，引導車輛按規定路線行駛；（八）設置機械式停車設施的，必須配備持有特種設備操作證書的車輛管理人員；（九）與車主簽訂保管合同的，應依據合同約定提供相應服務。”

這些規定傳遞了幾個關鍵信息：

• 合同約定是核心：無論是開發商在前期物業階段制定的臨時規約，還是業委會成立后與物業公司簽訂的正式物業服務合同，都必須白紙黑字地寫明車位管理費的收費標準。這份合同是雙方權利義務的根本依據。

• 收費必須與服務內容掛鉤：合同中不僅要寫明“收多少錢”，還必須寫清楚“提供什么服務”。比如，服務內容應包括車庫24小時照明、安保巡邏、監控覆蓋、日常保潔、設備定期維保等。這為業主監督物業服務質量提供了依據。

• 公開公示是法定義務：物業公司必須將收費標準和服務內容在車庫入口、收費處、小區公告欄等顯著位置進行公示。這種“明碼標價”的做法，保障了業主的知情權，也便于社會監督。

在市場調節價的模式下，一個“合理”的車位管理費標準通常是如何形成的呢？它主要基于以下幾個方面的成本核算與市場參照：

• 成本核算：這是定價的基礎。物業公司會詳細測算整個車庫的年度運營總成本，包括前文提到的電費、人工費、維修費、保潔費、保險費等，然后將總成本除以車位總數，再除以12個月，得出一個基礎的月度成本價。

• 服務等級：不同小區的車庫硬件設施和服務水平千差萬別。一個擁有智能尋車系統、環氧地坪、充足照明、24小時專人值守的高端車庫，其管理成本和收費標準，自然會高于一個設施簡單、僅提供基礎保潔和安保服務的普通車庫。

• 市場參照：物業公司通常會調研周邊同檔次小區的車位管理費水平，以確保自己的定價在市場競爭中處于一個相對合理的位置。

• 業主協商：在業委會成立后，可以通過業主大會與物業公司就車位管理費的調整進行協商。業委會可以要求物業公司出具詳細的成本審計報告，作為協商的依據。如果大多數業主認為收費過高或服務不到位，完全可以通過集體協商要求降價或提升服務。

總結而言，物業公司有權收取車位管理費，但這項權利并非毫無約束。它必須建立在合法、公開、透明、合理的基礎上。

三、車位空著，也要交費嗎？——“空置不免服務成本”

“我最近出差半年，車位一直空著，沒占用任何資源，憑什么還要我交管理費？”

“我家老人年紀大了不開車了，車位閑置著，能不能申請停繳管理費？”

這是關于車位管理費的又一個高頻爭議點。從情感和直覺上看，“未使用即不付費”似乎理所當然。然而，從法律和物業管理的實踐來看，答案卻并非如此簡單。

《人民日報》權威觀點與司法實踐的主流意見是：原則上，即使車位未使用，業主仍需按時足額繳納車位管理費。

人民日報的相關報道曾深刻剖析了這一問題背后的邏輯：車庫的維護成本具有典型的公共性和整體性，并不會因為個別車位的閑置而發生實質性減少。

讓我們再次回到車位管理費的構成上來：

• 照明與通風：無論您的車位上是否停著車，整個地下車庫的燈光和排風系統都需要24小時運轉，以保證基本的安全和空氣質量。總電費不會因為您一個車位的空置而降低。

• 安全巡邏與監控：安保人員的巡邏路線覆蓋的是整個車庫，監控攝像頭監控的也是整個公共空間。他們的職責是保障所有車輛和設施的安全，這項人力和設備成本是固定的。

• 排水與消防系統：排水泵在雨季需要時刻待命，消防噴淋、煙感器、滅火器需要定期檢測維護。這些關乎整個車庫安全的“生命線”工程，其維護成本與單個車位是否使用毫無關系。

• 保潔服務：保潔人員需要清掃的是整個車庫的地面和公共區域，并不會因為某個車位空著就跳過不掃。

• 設施設備折舊與維修：道閘、電梯、門禁等公共設備的使用和老化，是隨時間推移而發生的，其維保成本由全體車位使用人共同分攤。

簡而言之，您繳納的車位管理費，購買的是一種“隨時可以使用一個安全、整潔、有序車位的保障”。無論您用不用，這份保障服務都在持續提供。物業公司為維持整個車庫的正常運轉，已經付出了固定的成本。因此，從成本分攤的角度看，要求空置車位的業主繼續繳費，是合理的。

我國的司法實踐也普遍支持這一觀點。例如，北京市房山區人民法院在審理一起因車位空置拒繳管理費的案件時，在其判決中明確指出：

“地下車庫屬于小區的配套設施，具有整體性和公共性。物業公司對車庫進行的管理，包括保潔、保安、公共照明、設備維護等，是針對整個車庫公共空間和全體使用人提供的。這些服務的成本并不會因為個別車位未使用而減少。因此，車位所有人以其未使用車位為由拒繳車位管理費，缺乏法律依據，法院不予支持。”

這類判例并非孤例，在全國各地的司法實踐中，法院普遍認為，業主與物業公司簽訂的物業服務合同（或包含停車服務條款的合同）是一種雙務合同。只要物業公司按照合同約定提供了針對整個車庫的、符合標準的服務，業主就應履行支付相應費用的義務，而“是否實際使用車位”并不構成免除該義務的法定或約定條件。

盡管主流原則是“空置仍需繳費”，但考慮到現實生活中的多樣化需求，部分地區也出臺了一些更為靈活和人性化的政策，為長期空置車位的業主提供了一定的減免可能。

一個典型的例子是山東省日照市。根據其相關規定，如果業主的車位預計將連續空置超過一個月，可以提前向物業服務企業提交書面申請。經物業服務企業確認后，從確認的次月起，可以免收該空置期間的停車服務費。但當業主需要重新使用車位時，也需提前通知物業，并從使用之日起恢復繳費。

這種政策的出現，體現了地方政府在堅持原則與體恤民情之間的一種平衡。它為確有長期空置需求的業主（如長期外派、房屋空置等）減輕了負擔，同時也設置了明確的程序性要求（書面申請、提前告知、物業確認），避免了隨意性，保障了物業管理的有序進行。

這對業主意味著什么？

這意味著，“車位空置是否能免繳管理費”，最終取決于您所在地的具體政策以及您與物業公司簽訂的合同條款。

• 第一步，查閱地方規定：您可以咨詢當地的住房和城鄉建設局或市場監督管理局，了解是否有類似日照市的空置車位費用減免政策。

• 第二步，細讀物業合同：仔細檢查您的《前期物業服務協議》或《物業服務合同》中關于停車服務的部分，看是否有關于車位空置期間費用處理的特殊約定。

• 第三步，主動溝通協商：如果法規和合同均無明確規定，但您確實有長期不使用車位的需求，可以嘗試與物業公司或業委會進行友好協商，看是否能達成一個雙方都能接受的解決方案，比如參照空置房物業費的折扣標準，對管理費進行一定比例的減免。

核心提示：在任何情況下，都不建議采取“直接拒繳”的對抗方式。這不僅可能導致您承擔違約責任、支付滯納金，還可能影響您的個人征信（部分地區已將物業費繳納情況納入征信體系）。通過合法、合規的途徑尋求解決方案，才是明智之舉。