樓市冷清，但有一批投資客已經悄悄入場了

雖然樓市整體還是涼颼颼的，但已經有一批人，悄悄地開始進場買房了——不是剛需，是投資客。

你可能會問：現在房價不是還在跌嗎？這時候入場，不怕被套住嗎？

其實這批人，不算多，也不是我們傳統理解里那種“炒房團”。他們換了一種打法——不圖房價短期暴漲，而是看中租金回報。

去年杭州就有人這么操作，專盯市中心的老破小房源，面積不大，總價低，出租方便，租金回報率看起來也挺可觀。

可實際情況是，從去年到現在，杭州二手房價格又降了一波，特別是4月份以后，市場明顯轉冷，那時候進場的人，現在來看肯定是虧損的房價，差不多跌了15%，光靠租金這點收入根本填不了坑。

但有意思的是，要是把時間拉長到5年、10年，這筆賬或許就會不一樣，房子還在那兒，租金可以一直收取，只要能拿得住，說不定還是一筆比較穩妥的長期資產。

最近我還發現一條新聞，提到南方有投資客去到哈爾濱購置老破小，把它裝修好之后再租出去，算起來大概10年左右，能收回成本那租金收益率大概有10%。

當然，新聞說不定存在夸張的成分，不過哈爾濱房價比較低，老破小已經下跌挺長時間了、跌幅挺深的，租金回報率，還真很有可能達到到5%–8%。

這不就引出一個問題：如果我們先不管房價漲跌，光看租金回報，現在是不是到了可以入手買房收租的時候？

我查看了一些數據，在今年的第三季度，全國50個大中城市的平均租金收益率，大約是2%。那這個數字高不高，說實話，不算高，在2014年的時候能達到3%，之后房價上漲得太迅速，租金跟不上，收益率就一直往下降，到2022年最低跌到了1.8。

但現在2%是什么水平？對比一下銀行定期存款，利率也就1.5%左右。這么看，租金收益已經跑贏了無風險利率。而且我們正處在低息時代，未來利率大概率還會往下走。從這個角度看，2%雖然不起眼，但也不算太差。

再看城市之間的差異，挺有意思的。

貴陽、長春、哈爾濱這些地方，租金收益率可達3%以上，烏魯木齊、西寧、長沙也還行，它們有的是偏遠的省會，有的是房價比較低，可是人口仍然在增長，租房需求可以保持穩定。

再看看一線城市，深圳僅僅有1.5%，北京上海是1.6%，廣州是1.7%，經濟越是發達、房價越高的地方，租金收益率反倒越低。

三四線城市呢？也不全是高的。比如三亞只有1.4%，溫州、泉州也就1.6%–1.7%。因為這些地方要么房價不低，要么租房需求不旺。

而像岳陽、洛陽、惠州這類城市，租金收益率反倒可以達到到2.5%以上，它們的房價不高，當地的租房市場也很穩定，比較合適細水長流型的投資。

回過頭來看，為什么有人跑去哈爾濱買老破小？數據上看，哈爾濱全市平均租金收益率有4.3%，全國第一。挑得好的話，做到5%以上也不是沒可能。

所以現在投資房產的邏輯，真的變了。

從前大家買房子，基本上不考慮租金，押的是房價大幅猛漲，可現在樓市已經進入平穩時期，房價急劇上漲的時代，差不多一去不復返，在未來的10年、20年中，房子更多的是資產，保值和租金收益這類組合罷了。

如果你現在也想試試水，我有幾個不成熟的小建議：

不要只關注房價有沒有上漲，還要仔細計算租金收益是否能夠抵消月供和持有成本，要優先選擇人口還在持續流入、租房需求穩定的城市，特別是省會城市，要控制總投入，先從低價的小戶型、老房子入手，風險小，也比較容易出租。

當然，這所有的前提，就是你得把長期持有的規劃給安排好；可別盼著短期內就能撈到大把的財富，得一步步地去收獲收益，慢慢把本金給收回來。

樓市早已不再是從前那種閉眼買入就能賺錢的年代，可眼下選擇進場的人，可能正以全新的視角，重新審視房產的意義房子不單是押注漲跌的籌碼，更像是一棵能夠長期結出果實的樹。