昆明住宅設(shè)計(jì)又出新規(guī)：限高放寬，小區(qū)強(qiáng)制“高低配”

昆明住宅建筑高度管控，又有新變化！

11月24日，昆明自規(guī)局發(fā)布《 關(guān)于明確城鎮(zhèn)住宅用地建筑高度管控相關(guān)要求的通知 》（下稱《通知》）。

《通知》明確，在相同容積率下，建筑限高可提高1檔，最高不超80米，小區(qū)內(nèi)部還將強(qiáng)制實(shí)行“高低配”。

新政策指引下，昆明樓市將有更多“好房子”要來了。

允許住宅建筑“長高”

新小區(qū)將強(qiáng)制“高低配”

根據(jù)通知，此次城鎮(zhèn)住宅建筑高度管控，相較于新版《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（試行）》，主要有2點(diǎn)變化。

一是，城鎮(zhèn)住宅多層Ⅰ類、多層Ⅱ類、高層Ⅰ類，可以在《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則（試行）》規(guī)定的容積率對應(yīng)最高建筑高度基礎(chǔ)上，提高一檔。

調(diào)整后，多層Ⅰ類建筑限高可由27米調(diào)整為36米，多層Ⅱ類建筑限高由36米調(diào)整為54米，高層Ⅰ類建筑限高則由54米調(diào)整為80米。

具體參考如下：

｜昆明樓市一線制

不過，新規(guī)也提出了剛性要求，住宅整體限高不能超過80米。

在規(guī)劃編制或城市設(shè)計(jì)中對高度做過專題研究的區(qū)域以及高度重點(diǎn)管控區(qū)域，仍然執(zhí)行原高度控制要求。

二是，對于已經(jīng)采用最高建筑高度提高一檔政策的住宅用地，在申報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)，均要求進(jìn)行屋頂高度變化。

《通知》明確，同一個(gè)地塊有3棟以上住宅的，應(yīng)當(dāng)采用2種高度變化，同一地塊上有5棟住宅的，應(yīng)當(dāng)采用3種高度變化。

建筑屋頂之間的高度差應(yīng)大于最高建筑的15%，最好是20%。

｜圖源昆明自規(guī)局

簡單來說，以后的小區(qū)住宅，都將采用“高低配”的方式建設(shè)，至于樓棟之間的高度差，給大家舉個(gè)例子：

如果小區(qū)有3棟住宅，最高樓棟住宅為80米，那么其余兩棟住宅就需要在68米及以下。

值得注意的是，以上兩條新規(guī)變化，僅適用于新編制、調(diào)整控規(guī)以及尚未出讓的土地。

已經(jīng)出讓的土地，仍按原規(guī)劃條件執(zhí)行。（申請規(guī)劃調(diào)整的除外）

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

樓市君注意到，近期昆明主城有近千畝地進(jìn)行了調(diào)規(guī)，涉及官渡、西山和盤龍等區(qū)。

這些調(diào)規(guī)地塊，除了商改住、降容、降密等趨勢外，不少地塊都對建筑高度進(jìn)行了明確，與新政策的要求正好契合。

比如昨天，官渡會展片區(qū)萬科桂語東方附近約290畝土地就進(jìn)行了調(diào)規(guī)。

其中，兩宗商業(yè)地塊調(diào)整為住宅用地后，容積率降至2.6，建筑限高也由120米調(diào)整為80米。

另一宗位于旭輝廣場鉑宸府和紅星美凱龍之間的商業(yè)用地，也被調(diào)整為住宅用地，容積率2.1，建筑限高54米。

會展片區(qū)地塊調(diào)規(guī)信息｜圖源昆明自規(guī)局

響應(yīng)樓市“好房子”號召

開發(fā)商機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

很多人可能不理解，為什么要對住宅最高建筑高度進(jìn)行修改？

事實(shí)上，這一舉措是對當(dāng)前樓市建設(shè)“好房子”要求的積極回應(yīng)。

一來，它可以提高居住品質(zhì)和產(chǎn)品力。

住宅建筑“長高”，但容積率不變，這意味著在同樣面積的土地上，建筑密度將明顯降低。

這樣一來，不僅可以拉大樓間距，改善低層住戶的采光和視野，提升社區(qū)整體的通風(fēng)感和開闊感，同時(shí)還可以釋放出更多土地空間。

這些空間可用于社區(qū)綠化率、公共活動空間的提升，進(jìn)而提升整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和宜居性。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

二來，它可以改善小區(qū)形象，塑造更豐富的城市天際線。

通過強(qiáng)制性的“高低配”，可以改變傳統(tǒng)小區(qū)“兵營式”布局的面貌，打破過去“齊平式”的天際線，形成“高低錯(cuò)落”的視覺效果，讓城市景觀更富有層次感。

三來，它還可以豐富產(chǎn)品體系，進(jìn)而激活市場活力。

同一小區(qū)內(nèi)，強(qiáng)制性的高度變化，會自然形成“樓王”和普通樓棟的差異。

在這種差異下，開發(fā)商也將擁有更自由的設(shè)計(jì)空間，設(shè)計(jì)出采光、視野、私密性等更佳的產(chǎn)品，進(jìn)而形成新的產(chǎn)品競爭力。

并且，針對不同的產(chǎn)品，開發(fā)商還能制定更為精細(xì)的價(jià)格體系，滿足不同人群的需求。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

四來，對于部分尚未開發(fā)、可調(diào)整規(guī)劃以及未來招拍掛的土地，開發(fā)商也將從“高低配”的角度，來重新衡量地塊價(jià)值。

不過，住宅建筑高度要求調(diào)整后，對于開發(fā)商而言，同樣也面臨一定的挑戰(zhàn)。

畢竟，強(qiáng)制性的高度變化，使開發(fā)商不能再簡單地復(fù)制粘貼樓棟，而是需要結(jié)合總圖布局、高度組合、日照測算等進(jìn)行反復(fù)研究和優(yōu)化。

這將在一定程度上增加設(shè)計(jì)階段的工作量、時(shí)間成本以及資金成本。

也就是說，新政策對開發(fā)商的綜合實(shí)力提出了更高的要求。

昆明城市實(shí)景｜昆明樓市一線攝

總的來說，在新政指引下，未來昆明將有更多好房子。

你期待嗎？

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