昆明住宅設計又出新規：限高放寬，小區強制“高低配”

昆明住宅建筑高度管控，又有新變化！

11月24日，昆明自規局發布《 關于明確城鎮住宅用地建筑高度管控相關要求的通知 》（下稱《通知》）。

《通知》明確，在相同容積率下，建筑限高可提高1檔，最高不超80米，小區內部還將強制實行“高低配”。

新政策指引下，昆明樓市將有更多“好房子”要來了。

允許住宅建筑“長高”

新小區將強制“高低配”

根據通知，此次城鎮住宅建筑高度管控，相較于新版《昆明市詳細規劃技術準則（試行）》，主要有2點變化。

一是，城鎮住宅多層Ⅰ類、多層Ⅱ類、高層Ⅰ類，可以在《昆明市詳細規劃技術準則（試行）》規定的容積率對應最高建筑高度基礎上，提高一檔。

調整后，多層Ⅰ類建筑限高可由27米調整為36米，多層Ⅱ類建筑限高由36米調整為54米，高層Ⅰ類建筑限高則由54米調整為80米。

具體參考如下：

｜昆明樓市一線制

不過，新規也提出了剛性要求，住宅整體限高不能超過80米。

在規劃編制或城市設計中對高度做過專題研究的區域以及高度重點管控區域，仍然執行原高度控制要求。

二是，對于已經采用最高建筑高度提高一檔政策的住宅用地，在申報項目規劃設計方案時，均要求進行屋頂高度變化。

《通知》明確，同一個地塊有3棟以上住宅的，應當采用2種高度變化，同一地塊上有5棟住宅的，應當采用3種高度變化。

建筑屋頂之間的高度差應大于最高建筑的15%，最好是20%。

｜圖源昆明自規局

簡單來說，以后的小區住宅，都將采用“高低配”的方式建設，至于樓棟之間的高度差，給大家舉個例子：

如果小區有3棟住宅，最高樓棟住宅為80米，那么其余兩棟住宅就需要在68米及以下。

值得注意的是，以上兩條新規變化，僅適用于新編制、調整控規以及尚未出讓的土地。

已經出讓的土地，仍按原規劃條件執行。（申請規劃調整的除外）

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

樓市君注意到，近期昆明主城有近千畝地進行了調規，涉及官渡、西山和盤龍等區。

這些調規地塊，除了商改住、降容、降密等趨勢外，不少地塊都對建筑高度進行了明確，與新政策的要求正好契合。

比如昨天，官渡會展片區萬科桂語東方附近約290畝土地就進行了調規。

其中，兩宗商業地塊調整為住宅用地后，容積率降至2.6，建筑限高也由120米調整為80米。

另一宗位于旭輝廣場鉑宸府和紅星美凱龍之間的商業用地，也被調整為住宅用地，容積率2.1，建筑限高54米。

會展片區地塊調規信息｜圖源昆明自規局

響應樓市“好房子”號召

開發商機遇與挑戰并存

很多人可能不理解，為什么要對住宅最高建筑高度進行修改？

事實上，這一舉措是對當前樓市建設“好房子”要求的積極回應。

一來，它可以提高居住品質和產品力。

住宅建筑“長高”，但容積率不變，這意味著在同樣面積的土地上，建筑密度將明顯降低。

這樣一來，不僅可以拉大樓間距，改善低層住戶的采光和視野，提升社區整體的通風感和開闊感，同時還可以釋放出更多土地空間。

這些空間可用于社區綠化率、公共活動空間的提升，進而提升整個小區的品質和宜居性。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

二來，它可以改善小區形象，塑造更豐富的城市天際線。

通過強制性的“高低配”，可以改變傳統小區“兵營式”布局的面貌，打破過去“齊平式”的天際線，形成“高低錯落”的視覺效果，讓城市景觀更富有層次感。

三來，它還可以豐富產品體系，進而激活市場活力。

同一小區內，強制性的高度變化，會自然形成“樓王”和普通樓棟的差異。

在這種差異下，開發商也將擁有更自由的設計空間，設計出采光、視野、私密性等更佳的產品，進而形成新的產品競爭力。

并且，針對不同的產品，開發商還能制定更為精細的價格體系，滿足不同人群的需求。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

四來，對于部分尚未開發、可調整規劃以及未來招拍掛的土地，開發商也將從“高低配”的角度，來重新衡量地塊價值。

不過，住宅建筑高度要求調整后，對于開發商而言，同樣也面臨一定的挑戰。

畢竟，強制性的高度變化，使開發商不能再簡單地復制粘貼樓棟，而是需要結合總圖布局、高度組合、日照測算等進行反復研究和優化。

這將在一定程度上增加設計階段的工作量、時間成本以及資金成本。

也就是說，新政策對開發商的綜合實力提出了更高的要求。

昆明城市實景｜昆明樓市一線攝

總的來說，在新政指引下，未來昆明將有更多好房子。

你期待嗎？

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