1.34億元車位商墅抵債 鑫苑服務斷尾求生

這場債務重組，要從一筆拖延七年的舊賬說起。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

11月25日晚間，鑫苑物業(yè)服務集團有限公司（01895.HK，以下簡稱“鑫苑服務”）發(fā)布公告，宣布與其控股股東鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產(chǎn)”）旗下多家附屬公司訂立三份資產(chǎn)抵償協(xié)議和一份租賃協(xié)議，以接收車位、商墅等實物資產(chǎn)的方式，抵銷關聯(lián)方欠款約1.34億元。

“昨天簽了合同就立馬發(fā)布了公告。”11月26日，鑫苑服務方面人士在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，“本次債務清償安排，是基于雙方友好協(xié)商與專業(yè)評估推進的成果?！?/p>

在當前房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的背景下，這場債務重組不僅關乎鑫苑服務的財務健康，更折射出整個物業(yè)行業(yè)尋求獨立發(fā)展的迫切需求。

七年舊賬與債務困局

這場債務重組，要從一筆拖延七年的舊賬說起。

根據(jù)公告披露，此次抵債涉及的“預付款”可追溯至2018年。當時鑫苑服務購買鑫苑名城項目342個物業(yè)單位，但因原物業(yè)單位被第三方貸款人扣押而無法交付，導致這筆款項長期懸置。

記者梳理上述公告發(fā)現(xiàn)，這場債務重組涉及三個層次的安排：

一是資產(chǎn)抵償協(xié)議1號，這筆交易不僅是規(guī)模最大的，也是歷史最久的。鑫苑科技將接收鑫苑地產(chǎn)同系公司1組轉讓的2362個停車位及26個儲物室，這些資產(chǎn)分布在大連、天津、成都及鄭州的多個項目，總代價8907.31萬元。值得注意的是，這些停車位并非集中在單一區(qū)域，而是分散在多個城市的不同項目中，這種分布特點增加了資產(chǎn)管理的復雜度，但也在一定程度上分散了區(qū)域市場風險。

二是資產(chǎn)抵償協(xié)議2號，這筆交易展現(xiàn)了此次債務重組的另一個維度。位于青島靈山灣和璽項目的7套商墅，總建筑面積約1460.2平方米，總代價4107萬元。與停車位不同，這些商墅屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇，其資產(chǎn)特性和運營邏輯與住宅配套資產(chǎn)存在顯著差異。這筆交易由鑫苑科技與北京鑫苑弘晟共同接收，用于抵銷鑫苑中國應付的彌償款。

三是資產(chǎn)抵償協(xié)議3號，這筆交易規(guī)模相對較小但同樣重要。鑫苑科技接收鄭州航美轉讓的位于鄭州新鄭市航美國際智慧苑一期的121個單位，總代價375.96萬元。這些物業(yè)單位的注入，進一步豐富了此次抵債資產(chǎn)的類型和區(qū)域分布。

除了這三份主要的資產(chǎn)抵償協(xié)議外，還有一份為期20年的租賃協(xié)議同樣值得關注。鑫苑科技與天津鑫苑置業(yè)有限公司達成協(xié)議，承租位于天津鑫苑湯泉世家項目的72個停車位，總租金217.54萬元，這筆租金將通過抵銷應收賬款的方式償付。

“本次用于抵債的資產(chǎn)，均經(jīng)過獨立專業(yè)機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產(chǎn)欠款額?！宾卧贩辗矫嫒耸客嘎?，“這既保證了交易的公允性，也切實確保了公司及全體股東的利益不受損害?！?/p>

市場分析認為，由于這些交易均涉及關聯(lián)方，且最高適用百分比率達25%以上，根據(jù)上市規(guī)則，該交易構成主要及關連交易，需要經(jīng)過申報、公告、通函及獲取獨立股東批準等完整程序。這種設計雖然增加了交易的操作復雜度，但能確保交易的透明度和合規(guī)性。

從更深層次看，這場債務重組反映的不僅是鑫苑服務單個公司的問題，更是整個物業(yè)行業(yè)在房地產(chǎn)調整期面臨的共同挑戰(zhàn)。隨著地產(chǎn)母公司流動性壓力持續(xù)，類似的關聯(lián)債務問題正在多個物業(yè)公司中顯現(xiàn)。如何處理這些歷史遺留問題，既關系到物業(yè)公司的財務健康，也影響著其未來發(fā)展的獨立性。

轉型機遇與挑戰(zhàn)

“從行業(yè)背景來看，以資抵債是當前上市物企與關聯(lián)方處理債務清償?shù)钠毡榍页墒斓姆绞健！宾卧贩辗矫嫒耸勘硎?，“尤其在地產(chǎn)行業(yè)深度調整的當下，這種方式能幫助物業(yè)企業(yè)有效鎖定權益，最大程度規(guī)避應收款項風險?！?/p>

有分析認為，這些資產(chǎn)若能有效運營，可嫁接充電樁、社區(qū)零售等多元服務，創(chuàng)造新的收入增長點。

值得一提的是，以資抵債是起點，后續(xù)的資產(chǎn)運營才是鑫苑服務需要面臨的真正考驗。

“這類抵債資產(chǎn)普遍存在流動性較差的問題。車位、商墅等資產(chǎn)在大規(guī)模處置時可能面臨折價風險，且日常維護、管理都需要持續(xù)投入，將直接增加公司的運營成本。”中指研究院華南分院院長張化學表示。

更值得關注的是估值不確定性。張化學認為：“鑫苑服務強調‘用于抵債的資產(chǎn)均經(jīng)過獨立專業(yè)機構的全面評估，評估價值不低于對應的地產(chǎn)欠款額’，在當前房地產(chǎn)下行的市場環(huán)境下，這些資產(chǎn)的實際變現(xiàn)價值仍需市場檢驗。

關于后續(xù)規(guī)劃，鑫苑服務方面人士告訴記者：“后續(xù)，我們將在繼續(xù)堅守物業(yè)服務主營業(yè)務的同時，聚焦抵債資產(chǎn)的高效盤活。會通過市場化去化、長期出租、專業(yè)化資產(chǎn)運維等多元方式，進一步提升資產(chǎn)運營效率與收益率。"

不可否認，鑫苑服務這種選擇在短期內確實能夠改善財務報表，降低關聯(lián)交易風險。從長遠來看，如何將這些重資產(chǎn)轉化為持續(xù)收益，考驗著管理層的運營能力。特別是在當前商業(yè)地產(chǎn)市場承壓的背景下，車位、商墅等資產(chǎn)的運營效率將成為決定這次重組成敗的關鍵。