涉外房產(chǎn)律師：外國人如何在瑞士購買房產(chǎn)？需要注意哪些？

一、核心法規(guī)與權(quán)限劃分

外國人在瑞士購房主要受《非居民購買不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)邦法》(ANRA，又稱 "Lex Koller") 監(jiān)管，各州擁有主要執(zhí)行權(quán)。購房前必須確認(rèn)房產(chǎn)所在州的具體規(guī)定，聯(lián)邦政府僅提供框架性指導(dǎo)。

關(guān)鍵原則：

瑞士公民和永久居民 (C 許可證持有人) 享有完全購房自由，無任何限制

歐盟 / 歐洲自由貿(mào)易聯(lián)盟 (EU/EFTA) 公民與瑞士公民權(quán)利相當(dāng) (持有有效居留許可時(shí))

非歐盟公民與非居民面臨更嚴(yán)格限制，需申請(qǐng)州政府特別許可

重要：購買房產(chǎn)本身不授予任何居留權(quán)利

二、不同類型外國人的購房權(quán)限

1、EU/EFTA 公民與居民

持有 C 許可證 (永久居留)：

完全自由：可購買任何類型房產(chǎn) (住宅、商業(yè)、土地)，無區(qū)域、數(shù)量或面積限制，無需額外許可

持有 B 許可證 (臨時(shí)居留)：

自住住宅：

可直接購買一處主要住宅，無需許可，但需滿足：

房產(chǎn)必須用于自住，不得出租

面積無嚴(yán)格上限 (通常不超過 3000㎡)

不可購買：

度假屋、第二套住宅或純投資房產(chǎn)，除非獲得 C 許可證

跨境通勤者 (G 許可證)：

可在工作區(qū)域內(nèi)購買第二套住宅，但不得出租，直至停止跨境工作

2、非 EU/EFTA 公民與居民

持有有效居留許可 (B/C)：

與 EU/EFTA 居民基本相同，可購買自住住宅，但需滿足：

提供 "與瑞士緊密聯(lián)系" 證明 (工作合同、社保記錄等)

C 許可證持有者享有完全自由，B 許可證持有者僅限購買主要住宅

無居留許可的非居民：

嚴(yán)格限制：僅可在指定旅游區(qū)購買度假屋，且需滿足：

申請(qǐng)州政府特別許可(Lex Koller 許可)

房產(chǎn)面積限制：居住面積≤200㎡，土地面積≤1000㎡

每年居住時(shí)間≤180 天，且必須自住至少 3 周 / 年

僅限購買一處，且不得全年出租(僅可短期出租)

特殊情況：部分邊境州 (如日內(nèi)瓦湖周邊) 已放寬限制，允許非居民購買一套住宅，每年居住不超過 6 個(gè)月

3、特殊類別 (不受常規(guī)限制)

商業(yè)用途購買：

所有外國人 (無論國籍和居留狀態(tài)) 可自由購買用于自己商業(yè)活動(dòng)的房產(chǎn)，無需許可，條件：

房產(chǎn)必須直接服務(wù)于公司主營業(yè)務(wù) (如酒店業(yè)者購買酒店)

不可購買后僅用于出租獲利

國際組織工作人員：

持有外交或國際組織身份證明 (如聯(lián)合國通行證) 的人員可在瑞士自由購買房產(chǎn)，不受限制

高凈值人士：

可通過 "一次性稅收"(lump-sum taxation) 獲得特殊居留，簡化購房流程，但需滿足：

每年繳納至少 15 萬瑞郎稅款

通常需在瑞士建立實(shí)體或進(jìn)行大額投資

三、購房核心流程

1、確定是否需要許可 (關(guān)鍵第一步)

如何申請(qǐng)?jiān)S可：

向房產(chǎn)所在州的主管部門提交申請(qǐng) (通常是州政府辦公廳或建設(shè)局)

申請(qǐng)費(fèi)約1,000-5,000 瑞郎，處理時(shí)間 2-8 周 (旺季可能長達(dá) 8 個(gè)月)

獲批后有效期為 3 年，必須在此期間完成交易

2、完整購房步驟 (以需要許可為例)

Step 1: 準(zhǔn)備申請(qǐng)材料

護(hù)照、居留證明 (如適用)

資金證明 (通常需覆蓋房價(jià) 20-50% 的自有資金)

購房目的聲明 (自住、商業(yè)等)

房產(chǎn)詳情 (位置、面積、用途)

非居民需提供 "與瑞士聯(lián)系" 證明 (如工作合同、親屬關(guān)系等)

Step 2: 申請(qǐng) Lex Koller 許可

向州主管部門提交申請(qǐng)→審核→獲批 (或拒絕)

注意：部分州 (如日內(nèi)瓦、蘇黎世) 對(duì)度假屋實(shí)行年度配額制，申請(qǐng)可能因配額已滿被拒絕

Step 3: 房產(chǎn)選購與盡職調(diào)查

通過瑞士房地產(chǎn)中介 (如 Immobilien Scout24) 或直接聯(lián)系賣家

委托瑞士律師進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查 (確認(rèn)無抵押、無爭議)

聘請(qǐng)專業(yè)驗(yàn)房師檢查房屋狀況

Step 4: 簽署合同與付款

簽訂臨時(shí)購買協(xié)議 (通常支付 3-5% 定金)

約 4-6 周后簽署正式合同 (必須由瑞士公證人見證)

公證人費(fèi)用約為房價(jià)的 0.1-1%(視州而定)

Step 5: 產(chǎn)權(quán)登記與稅費(fèi)繳納

公證人負(fù)責(zé)在土地登記處 (Land Registry)辦理過戶

買家支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅(各州不同：0-3.8%，日內(nèi)瓦約 3.3%，蘇黎世 0%)

獲得正式產(chǎn)權(quán)證書 (約 2-4 周)

Step 6: 后續(xù)事項(xiàng)

非居民需每年向州政府報(bào)告房產(chǎn)使用情況 (居住天數(shù)、出租情況等)

如需貸款，需在抵押貸款機(jī)構(gòu)登記 (通常為銀行)

四、稅費(fèi)概覽 (外國買家)

五、實(shí)用建議與風(fēng)險(xiǎn)提示

1、選擇最佳購買結(jié)構(gòu)

自住住宅:

個(gè)人直接購買 (持有 B/C 許可證)：流程最簡單，費(fèi)用最低

非居民 + 度假屋：考慮通過瑞士公司 (如 GmbH) 購買，可規(guī)避部分個(gè)人限制，但需額外公司維護(hù)成本

商業(yè)投資:

通過瑞士注冊(cè)公司購買：可享受商業(yè)用途免稅政策，且便于融資

注意：公司必須有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，僅為持有房產(chǎn)而設(shè)立的公司可能被拒絕許可

2、融資要點(diǎn)

貸款條件 (外國買家):

EU/EFTA 居民 (B/C 證)：首付約 20%，最高貸款額為房價(jià) 80%

非歐盟居民：首付 30-40%，貸款額≤房價(jià) 60-70%

非居民：首付 40-50%，貸款額≤房價(jià) 50-60%，且通常要求提供額外擔(dān)保 (如海外資產(chǎn))

所有貸款均需滿足債務(wù)服務(wù)比 <33%(月供不超過總收入 1/3)

3、主要風(fēng)險(xiǎn)與注意事項(xiàng)

1）許可風(fēng)險(xiǎn):

度假屋許可申請(qǐng)被拒風(fēng)險(xiǎn)高 (尤其熱門地區(qū))，建議同時(shí)準(zhǔn)備 2-3 個(gè)備選房產(chǎn)

獲批后未在 3 年內(nèi)完成交易，許可失效，需重新申請(qǐng)并繳費(fèi)

2）使用限制違規(guī)風(fēng)險(xiǎn):

非居民度假屋每年居住不得超過 180 天，否則將被視為稅務(wù)居民，需申報(bào)全球收入

未達(dá)到每年自住 3 周要求，可能被罰款或強(qiáng)制出售房產(chǎn)

違規(guī)出租 (全年出租或超出規(guī)定天數(shù)) 將被處以高額罰款并可能沒收房產(chǎn)

3）轉(zhuǎn)售限制:

非居民購買的度假屋5 年內(nèi)不得出售獲利(除非因不可抗力如重病、離婚)

5 年后出售需繳納資本利得稅 (稅率隨持有時(shí)間遞減)

4）匯率與成本風(fēng)險(xiǎn):

瑞士房價(jià)高企 (均價(jià)約 10,000-20,000 瑞郎 /㎡，日內(nèi)瓦等熱門城市更高)

額外費(fèi)用 (稅費(fèi)、公證費(fèi)等) 約占房價(jià) 3-5%，務(wù)必納入預(yù)算

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