一邊賣(mài)賣(mài)賣(mài)，一邊買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)：萬(wàn)科的矛盾自救

11月20日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司召開(kāi)了2025年第一次臨時(shí)股東大會(huì)，新任董事長(zhǎng)黃力平攜管理層集體亮相。

會(huì)議審議并通過(guò)了一項(xiàng)關(guān)鍵議案——《關(guān)于就深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款并由公司提供擔(dān)保訂立框架協(xié)議的議案》

黃力平在會(huì)上表態(tài)稱(chēng)，作為萬(wàn)科的大股東，深鐵集團(tuán)將與各方協(xié)同合作，全力支持萬(wàn)科有序應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、走出當(dāng)前困境，推動(dòng)企業(yè)逐步回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道。

黃力平的表態(tài)加上新簽訂的協(xié)議，意味著深鐵將依然全力支持萬(wàn)科，但支持方式已從過(guò)去的直接“輸血”，轉(zhuǎn)向更為市場(chǎng)化的借款與擔(dān)保模式。

根據(jù)議案內(nèi)容，深鐵向萬(wàn)科提供的借款總額度為220億元，目前已有213.76億元被提取使用，剩余可用額度已不足7億元。

為緩解資金壓力，萬(wàn)科已將多項(xiàng)核心資產(chǎn)納入擔(dān)保范圍。

其中，萬(wàn)物云55.8%的股權(quán)被質(zhì)押，萬(wàn)科可自由支配股份僅剩1.32%；杭州、嘉興等地的多個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)、自持辦公物業(yè)及長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)，也陸續(xù)成為借款的擔(dān)保物。

債務(wù)方面，截至今年年末，萬(wàn)科仍有73億元的境內(nèi)債券需要償還。

為了變現(xiàn)資金，萬(wàn)科現(xiàn)在是能賣(mài)的全部在賣(mài)，冰雪業(yè)務(wù)已賣(mài)給中旅集團(tuán)，廣州萬(wàn)溪的商辦物業(yè)也被擺上貨架，要求“2025年12月15日前全款付清”，可見(jiàn)資金渴求之迫切。

不僅如此，近期萬(wàn)科還披露：公司持有貝殼的股票已經(jīng)全部出售。

作為貝殼的早期投資者，萬(wàn)科并未進(jìn)一步披露出售貝殼股份的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)、減持節(jié)奏以及收益情況，僅明確了“全部出售”的持股狀態(tài)。

公開(kāi)信息顯示，萬(wàn)科入股貝殼找房還要追溯至2017年。在貝殼找房上市之前，萬(wàn)科曾斥資30億元入股。

2017年4月19日，萬(wàn)科與鏈家集團(tuán)簽訂增資協(xié)議，各方同意萬(wàn)科通過(guò)增資事項(xiàng)以30億元的價(jià)格獲得鏈家集團(tuán)股權(quán)，其中26億元入股鏈家地產(chǎn)，另外4億元入股鏈家系的另一家公司。

彼時(shí)，萬(wàn)科表示看好鏈家集團(tuán)的發(fā)展空間，但萬(wàn)科方面并未透露持股比例。

按照同年1月融創(chuàng)發(fā)布的公告，融創(chuàng)以26億元入股鏈家，持股比例為6.25%，萬(wàn)科與融創(chuàng)的持股比例相當(dāng)。

2019年3月，貝殼找房宣稱(chēng)因企業(yè)發(fā)展所需，鏈家的注冊(cè)資本、投資人及管理層發(fā)生變更。

萬(wàn)科在內(nèi)的22家原投資方，通過(guò)協(xié)議鏡像平移的方式，將其持有的鏈家股份同步劃轉(zhuǎn)至貝殼找房。

隨后貝殼找房又進(jìn)行了兩輪融資，萬(wàn)科等投資者股權(quán)被進(jìn)一步稀釋?zhuān)⒂?020年8月在紐交所掛牌上市。

2021年起，由于債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)中國(guó)持續(xù)減持貝殼股票，累計(jì)減持金額約70億。

2022年4月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整及貝殼股價(jià)波動(dòng)影響，曾有投資者向萬(wàn)科提問(wèn)“是否需大比例計(jì)提對(duì)貝殼的投資”。

當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科回復(fù)稱(chēng)，持有貝殼的股權(quán)，相關(guān)投資占公司總資產(chǎn)的比重并不大，對(duì)集團(tuán)業(yè)績(jī)的影響并不重大。

這說(shuō)明，萬(wàn)科出售貝殼的股票至少是在其發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難之后，如果是這樣，萬(wàn)科的收益比融創(chuàng)來(lái)講，會(huì)縮水不少。

但無(wú)論如何，對(duì)當(dāng)下的萬(wàn)科而言，這筆投資依然帶來(lái)了可觀的現(xiàn)金回流。

或許正是得益于資產(chǎn)變現(xiàn)帶來(lái)的資金補(bǔ)充，萬(wàn)科近期在土地市場(chǎng)上重新活躍起來(lái)。自10月下旬以來(lái)，萬(wàn)科已在全國(guó)多地拿下多宗地塊：

• 10月22日，以2.13億元底價(jià)競(jìng)得徐州銅山區(qū)地鐵1號(hào)線附近地塊，樓面價(jià)4000元/㎡；
• 10月23日，聯(lián)合郫都區(qū)國(guó)資平臺(tái)在成都犀浦拿下兩宗相鄰地塊，樓面價(jià)約4550元/㎡；
• 11月7日，在重慶渝北區(qū)以3.2億元底價(jià)摘地，樓面價(jià)8000元/㎡；
• 11月25日，于武漢東湖高新區(qū)以3.935億元底價(jià)拿地，樓面價(jià)6400元/㎡；
• 同日，在杭州與安居集團(tuán)合作，以底價(jià)競(jìng)得城北公交上蓋住宅地塊，成交樓面價(jià)較周邊地塊低近8000元/㎡。

一邊“找錢(qián)”一邊“賣(mài)資產(chǎn)”，一邊卻在土地市場(chǎng)頻頻出手，萬(wàn)科行為十分矛盾。

表面上，低價(jià)拿地體現(xiàn)了“抄底智慧”，但在資金高度緊張的背景下，將寶貴現(xiàn)金投入開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、回報(bào)不確定的新項(xiàng)目，是否真的明智？

多數(shù)地塊采取與地方國(guó)資合作開(kāi)發(fā)（如成都項(xiàng)目中萬(wàn)科持股51%），這究竟是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，還是話語(yǔ)權(quán)的讓步？

低價(jià)固然降低了成本，但這些地塊的地理位置與發(fā)展前景，是否足以支撐未來(lái)的利潤(rùn)空間？

有人說(shuō)，萬(wàn)科既然敢在土地市場(chǎng)拿地，說(shuō)明自救已經(jīng)取得階段性成果。

但大嘴認(rèn)為，得出這一結(jié)論或許為時(shí)尚早。

前的資產(chǎn)處置與借款擔(dān)保，更多是解決眼前流動(dòng)性的權(quán)宜之計(jì)；而逆勢(shì)拿地的策略，能否在未來(lái)轉(zhuǎn)化為持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，仍存在較大不確定性。

真正的考驗(yàn)在于，當(dāng)所有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都已質(zhì)押、可售資產(chǎn)基本清倉(cāng)后，萬(wàn)科還能拿出什么來(lái)應(yīng)對(duì)下一輪償債高峰？

低價(jià)獲取的土地，是否真能成為救命稻草，還是將成為新的負(fù)擔(dān)？