佳兆業(yè)集團(tuán)石家莊項(xiàng)目破產(chǎn)重整

近期，佳兆業(yè)集團(tuán)子公司石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)重整完畢。

一、公司基本情況與背景

石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2019年5月30日，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元人民幣，注冊(cè)地址位于河北省石家莊市正定縣。該公司是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的子公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：河北桂芳園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（佳兆業(yè)全資子公司）持股80%，河北澤寬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股20%。公司成立后，主要負(fù)責(zé)開發(fā)"佳兆業(yè)·悅峰"項(xiàng)目，這也是佳兆業(yè)集團(tuán)首次進(jìn)軍石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、項(xiàng)目開發(fā)與初期困境

"佳兆業(yè)·悅峰"項(xiàng)目位于正定縣河北大道西延與旗幟大街交口北行500米路東，規(guī)劃總用地面積約278畝，總建筑面積約42.7萬(wàn)平方米，容積率2.0，分三期開發(fā)建設(shè)。2019年6月至2020年6月期間，桂澤業(yè)公司分三次舉牌，以總計(jì)約12.29億元的價(jià)格摘得正定3宗地塊。

項(xiàng)目于2020年6月首次開盤，但當(dāng)年取暖季工地就開始停工。2021年，項(xiàng)目雖然拿到了兩棟樓的預(yù)售證并開放了實(shí)景示范區(qū)，但隨后建設(shè)進(jìn)度幾乎停滯。按照原計(jì)劃，項(xiàng)目首批交房日期定在2022年5月30日，但這一計(jì)劃未能兌現(xiàn)。

三、破產(chǎn)重整過程

2022年4月20日，正定縣人民法院根據(jù)河北隆興建筑工程有限公司的申請(qǐng)，裁定受理石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)重整一案，并指定河北三和時(shí)代律師事務(wù)所為管理人。當(dāng)時(shí)公司賬面資產(chǎn)約19.94億元，賬面負(fù)債約20.56億元，已處于資不抵債狀態(tài)。

2022年5月31日，管理人發(fā)布《關(guān)于石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)重整一案招募重整投資人的公告》，面向社會(huì)公開招募投資人，招募期限截止至2022年6月15日。然而，重整努力未能成功。

四、正式宣告破產(chǎn)

2023年7月，正定縣人民法院正式裁定宣告石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)。法院裁定書顯示："債務(wù)人石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資金已不足以繼續(xù)進(jìn)行工程建設(shè)，經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)產(chǎn)狀況繼續(xù)惡化，已不具有重整的可行性。"法院最終裁定：終止石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整程序；宣告石家莊桂澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)。

五、破產(chǎn)原因分析

1. 資金鏈斷裂：項(xiàng)目銷售不暢，資金無(wú)法及時(shí)回籠，導(dǎo)致工程建設(shè)資金不足。

2. 集團(tuán)債務(wù)危機(jī)牽連：佳兆業(yè)集團(tuán)自2021年起陷入債務(wù)危機(jī)，2021年11月因流動(dòng)性危機(jī)在港交所停牌，2021年12月因4億美元債務(wù)違約再次停牌。集團(tuán)整體困境直接影響旗下子公司運(yùn)營(yíng)。

3. 管理問題：據(jù)知情人士透露，項(xiàng)目方在營(yíng)銷定價(jià)上固執(zhí)己見，不能隨行就市應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，導(dǎo)致銷售遲遲無(wú)法啟動(dòng)，錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)。

4. 法律糾紛纏身：截至2023年7月，公司開庭公告就有39份，工程款和宣傳、設(shè)計(jì)費(fèi)用糾紛占據(jù)相當(dāng)大比例。

六、影響范圍

1. 購(gòu)房者權(quán)益受損：項(xiàng)目涉及2600余戶家庭，原定2022年5月30日的交房計(jì)劃未能兌現(xiàn)。

2. 供應(yīng)商債權(quán)無(wú)法清償：包括建筑工程公司、廣告公司、設(shè)計(jì)公司等多方供應(yīng)商面臨工程款和費(fèi)用無(wú)法收回的困境。

3. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信心受挫：作為佳兆業(yè)在石家莊的首個(gè)項(xiàng)目，其破產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)信心造成一定影響。

七、項(xiàng)目后續(xù)重啟

2025年4月23日，原"佳兆業(yè)·悅峰"項(xiàng)目以新名稱"云棲泊縵"正式重啟。項(xiàng)目采用了創(chuàng)新的"存續(xù)式重整全額化債"模式，形成了五礦信托、藍(lán)綠恒睿（藍(lán)綠雙城旗下公司）、中國(guó)二十冶等多方共建的模式。這種模式保留了企業(yè)的原有資質(zhì)等無(wú)形資產(chǎn)，有利于企業(yè)在重整后快速恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

八、行業(yè)背景與啟示

桂澤業(yè)公司的破產(chǎn)是佳兆業(yè)集團(tuán)債務(wù)危機(jī)的一個(gè)縮影。佳兆業(yè)集團(tuán)旗下至少7家子公司已進(jìn)入破產(chǎn)程序，包括張家港市佳兆業(yè)上品房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明滇創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。截至2025年10月，佳兆業(yè)集團(tuán)總資產(chǎn)2026.41億元，總負(fù)債2444.49億元，凈資產(chǎn)為-418.08億元，已處于資不抵債狀態(tài)。

這一案例反映了房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整期的典型困境：高杠桿擴(kuò)張、資金鏈緊張、市場(chǎng)下行壓力等多重因素疊加，導(dǎo)致部分房企陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。同時(shí)，項(xiàng)目最終通過多方共建模式重啟，也為類似困境項(xiàng)目的化解提供了有益參考。