遭買家違約的房屋一年后再賣價格暴跌近百萬，這筆損失違約方需賠償嗎？

簽完房屋買賣合同后，購房者以資金不足為由不再履約。一年后房屋重新出售，卻比上次簽合同時的房價低了近百萬，這筆損失，違約方需賠償嗎？近日，廣東省深圳市南山區人民法院依法審結一起房屋買賣合同糾紛案，判決違約方賠償守約方80萬元違約金，未支持守約方以再次售房時價格標準主張的損失。

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案情簡介

2022年5月，李某、方某與某房產中介公司共同簽訂《深圳市二手房預約買賣及中介服務合同》《交易節點確認書》《補充協議》等合同，約定李某以1354萬元的價格將其名下一套房產轉讓給方某，交易定金為80萬元，方某需在合同簽訂后7日內支付全部定金，剩余購房款1274萬元需在2022年5月20日前一次性支付；如方某違約，除承擔違約責任外，還需承擔李某因維權所支出的律師費、訴訟費等。協議還約定，若雙方任意一方放棄交易此套房產，違約方需賠付守約方80萬元違約金。雙方簽約后，方某先支付了2萬元定金給某房產中介公司。

此后，某房產中介公司遲遲未收到剩余定金款及購房款，于是兩次向方某發函要求其補足款項，方某稱因資金不足無法繼續履行合同，便再未支付任何錢款。李某遂于2022年6月向方某發出《解除合同通知》，某房產中介公司將2萬元定金支付給李某。

2023年6月，李某重新尋找買家，并以1261萬元的價格出售該套房屋，該出售價比此前李某與方某簽訂合同時的約定價低93萬元。李某遂訴至法院，要求方某賠償違約金80萬元及損失13萬元，并承擔律師費、訴訟費等費用。方某辯稱與李某簽訂的是預約合同，李某已沒收2萬元定金，故方某無需再向李某支付違約金等費用。

法院審理

法院審理后認為，李某、方某與第三人簽訂的《深圳市二手房預約買賣及中介服務合同》《交易節點確認書》《補充協議》等合同系當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力，各方當事人應遵守合同約定并履行各自的權利義務。

至于方某辯稱該合同為預約合同而非本約合同，法院查明，該合同已就案涉房產的地址、面積、價格、付款及交易節點、違約責任等均進行了全面且詳細的約定，該合同屬于可以切實履行的房地產買賣合同，而非簡單且需要再進一步明確具體條款的預約合同，因此，對方某的該項辯解，法院不予采信。

關于李某主張方某需承擔違約責任的問題，根據雙方共同簽署的《補充協議》約定，若買方或者賣方放棄交易案涉房屋，違約方需賠付守約方80萬元違約金。現因方某未及時支付案涉房款導致合同無法繼續履行，且在中介公司數次催告后方某依然拒絕付款，方某的行為已構成根本違約，故方某應承擔相應的違約責任。在方某違約后，案涉房產以低于原合同價93萬元的價格售出，這說明李某確實遭受房屋價格下跌損失；而方某并未舉證證明雙方約定的違約金過分高于造成的損失，故方某應支付違約金80萬元。

至于李某主張80萬元違約金不足以彌補其損失，并主張方某需支付其13萬元損失，法院認為，雖然本案系因方某的違約導致合同無法繼續履行，方某需承擔違約責任，但是李某在知曉合同無法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，應及時出售案涉房屋，以防損失進一步擴大。其主張以2023年6月即一年后出售的房屋價格為標準主張損失，依據不足，法院不予支持。李某主張方某承擔律師費支出符合合同約定，法院予以支持。

綜上，法院綜合考慮方某違約程度、雙方約定的違約金數額及房價變化等因素，判令方某向李某支付違約金80萬元，扣減方某已經給付的2萬元定金后，方某還應向李某支付78萬元違約金，并賠償李某律師費支出3萬元，駁回李某的其他訴訟請求。該判決現已生效。

法官說法

房價波動是房地產市場交易中的常見現象，而違約金作為約定條款寫入房屋買賣合同，其主要功能就是為彌補因違約給守約方帶來的包括房價波動、合理維權等造成的損失。在違約金條款不違反相關法律法規的情況下，如一方當事人不履行合同或履行合同義務不符合約定時，則需依約承擔相應違約責任。如違約金不足以彌補造成的損失，當事人有權請求增加違約金以填補損失；但是在違約發生后，守約當事人也有義務采取適當措施防止損失的擴大，否則不得就擴大的損失請求賠償。

誠實守信是市場活動的基本準則，對維護市場秩序、保障交易公平意義重大。民事主體在市場交易活動中均應遵守誠信原則，在簽訂房屋買賣合同等重要合同文件前，需充分考量自身履約能力、抗風險能力等實際情況，審慎簽訂合同。合同簽訂后，當事雙方均應嚴格依照合同約定履行義務、行使權利，以公平、守信的態度參與市場活動，共同營造健康有序的市場交易環境。

轉自：山東高法