29億港元私有化背后：大悅城退市與房企寒冬自救啟示

最近，香港聯交所即將見證一家央企地產商的資本故事迎來終章。2025年11月27日，大悅城地產（00207.HK）的股票代碼將從交易屏幕上消失，結束其12年的港股征程。這場耗資29.32億港元的私有化交易，正是當下港股房地產板塊集體撤退的一個縮影——從首創置業率先退市，到中國宏泰發展、五礦地產等接連跟進，曾經叱咤資本市場的房企們，正在上演一場無聲的集體謝幕。

1 大悅城退市背后的三重壓力

天眼查信息顯示，大悅城地產股份有限公司成立于1992年，股本300000萬港元，最大股東為大悅城控股集團股份有限公司，持股比例為64.18%。對于許多消費者而言，大悅城是一個熟悉的城市生活地標。無論是北京朝陽大悅城，還是上海靜安大悅城，早已成為年輕人心中“吃喝玩樂購”的代名詞。這些活力四射的商場，正是大悅城地產作為商業地產運營商的基石。

截至2025年上半年，大悅城地產已經布局京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中游等五大城市群的核心城市及周邊輻射區域，成功進駐中國內地24個城市及香港，擁有或管理32個大悅城、大悅匯和其他商業項目，同時開發部分住宅項目及酒店等。

大悅城地產的退市，是多重壓力下的戰略性撤退，遠非一句“股價低迷”可以概括。

資本價值喪失，“上市身份”已從資產變為負擔

根據公開數據，截至停牌前，大悅城地產的股價僅為0.37港元，相較于其2024年末每股凈資產2.081港元，折讓高達70.20%。這種深度破凈意味著資本市場已完全否定了其賬面資產價值。更關鍵的是，其股票流動性幾近枯竭。以五礦地產為例，其在退市前12個月的日均成交量僅占總股本的0.03%，大悅城的情況也大同小異。維持上市地位需要支付高昂的審計、法律、合規等費用，當融資功能喪失、交易量慘淡時，上市平臺就從融資渠道變成了純粹的“成本中心”。私有化，是甩掉這個包袱最直接的方式。

擺脫“A控紅籌”架構的治理困局

大悅城地產是其A股母公司大悅城控股的并表子公司。這種獨特的“A控紅籌”架構，在行業高歌猛進時問題不顯，但在需要快速應對市場變化的調整期，其弊端暴露無遺。任何重大戰略決策、資產處置或融資安排，都需要同時符合A股和港股的監管規則，經過雙重董事會甚至股東大會的批準，決策鏈條長、成本高、效率低。

大悅城地產在公告中直言不諱：“目前的架構增加了公司治理的復雜性，并阻礙了決策效率?！彼接谢?，大悅城控股的持股比例將從64.18%躍升至96.13%，實現近乎全資控股，從而能夠像指揮手臂一樣直接、敏捷地調動大悅城地產的資源，應對市場挑戰。

子業反哺：為母公司業績“輸血”

母公司大悅城控股自身正面臨巨大的盈利壓力。公告顯示，2022年至2024年，大悅城控股連續三年虧損，累計凈虧損額超過70億元。然而，作為子公司的大悅城地產在2024年仍實現了7.79億元的凈利潤。在現行會計準則下，大悅城地產作為非全資子公司，其凈利潤只有按持股比例計算的部分能計入母公司的“歸母凈利潤”。私有化完成后，大悅城地產的全部利潤將并入大悅城控股的報表，這無疑將為母公司扭虧為盈提供關鍵助力。這正解釋了為何大悅城控股在公告中明確表示，交易將“增厚對大悅城地產的權益，有利于進一步提升公司歸母凈利潤”。

2 退市潮席卷港股：行業深度調整下的必然出清

大悅城的退市，是行業深度調整的一個縮影。中指研究院數據顯示，近幾年已有30余家A股和H股上市房企退市，其中主動退市的有5家。這股浪潮背后，是房地產行業邏輯的根本性改變。

行業從“高杠桿、高周轉、高增長”的黃金時代，轉入“穩杠桿、慢周轉、求利潤”的深度調整期。資本市場對房企的估值模型，也從看重土地儲備和銷售規模，轉向看重現金流和盈利能力。絕大多數房企的股價難以支撐，融資大門基本關閉。

被動退市者，多因債務違約、持續虧損觸發了交易所的退市條款。而主動私有化退市的企業，如大悅城、五礦地產，更多是前述的“理性選擇”——在喪失融資功能后，主動終止上市以降低成本、提升決策效率。

此輪退市潮中，不乏五礦、中糧等央企背景的房企。這表明，在行業系統性風險面前，即便是背靠強大母公司的企業，若自身商業模式無法適應新周期，同樣難以在資本市場立足。它們退市后，可以更便利地獲得集團內部資源支持，進行更徹底的整頓和重組，這反而是一種“體制內自救”。

3 頭部房企自救之路

當退市成為一種選擇，更多仍在市場中的房企則在苦苦探索求生之路。它們的自救策略，勾勒出行業轉型的清晰方向。

萬達的自救堪稱教科書級別。其通過一系列果斷舉措，包括出售部分優質資產回籠巨額資金、與戰投重新談判化解對賭危機、以及將輕資產商管平臺作為核心，成功從債務危機中緩過氣來。萬達的策略核心是“收縮戰線，保住根本”，即不惜代價維持核心商業運營平臺的穩定，因為這才是其未來能否翻盤的關鍵。

萬科的自救之路是一場以堅守信用為基石的系統性“大手術”。其核心策略是“防守反擊”：在財務上，通過嚴守紀律、債務優化并借助大股東深圳地鐵的支持，全力維持融資渠道暢通與市場信心；在業務上，果斷“斷臂求生”盤活存量資產，加速向“開發、經營、服務”并重轉型，持續投入物流倉儲、長租公寓等雖短期難盈利，卻能貢獻穩定現金流的經營性業務，為未來發展尋找新增長點。這套“止血+調理+新生”的組合拳，雖伴隨陣痛，卻為其穿越周期奠定了基礎。

面對行業寒冬，現金為王與業務聚焦已成為房企生存的普遍共識。絕大多數企業將一切工作的重心放在銷售回款和促進現金流回正上，通過降價促銷、加快竣工備案等一切可行手段，全力保交付、去庫存，努力盤活手中的存量資產。與此同時，一場普遍的“瘦身運動”也在進行，許多企業選擇出售與地產開發主業關聯度不高的文旅、酒店等業務，以換取寶貴現金并減輕運營負擔。在區域布局上，戰略收縮同樣明顯，企業紛紛從過去全國性的盲目擴張，退回到深耕那些基本面良好、需求更具韌性的核心一二線城市，以求在不確定的市場中守住基本盤。

4 結語：退市不是終點，回歸理性才是開端

大悅城們的退場，為一個依靠資本與土地升值的狂飆時代寫下了注腳。這場席卷行業的出清浪潮，其積極意義在于“擠泡沫”與“清門戶”。當渴望賺快錢的玩家離場，市場資源將向產品力更強、運營更穩健的企業集中，行業的競爭邏輯正從金融規模的較量，回歸到“產品與服務的競爭”。

這并非一個悲情故事，而是一次殘酷的市場自我修正。它警示我們，沒有行業能永遠膨脹，尊重規律、敬畏周期才是企業長青的基石。當潮水退去，生存下來的企業必須學會在平緩的河流中航行，專注于打造真正的好產品與服務。這或許正是房地產行業經歷此番深刻洗禮后，最寶貴的遺產。（文/ 知頓 北溟）