廣州資本“入村記”

南方財經記者 翁榕濤 廣州報道

當前，城市舊改正從房地產開發邏輯向產業運營邏輯轉型。如何通過舊村改造構建可持續產業生態，帶動就業與經濟發展，既是市場主體的思考重點，也是地方政府的探索方向。

今年，廣州番禺里仁洞村1688套復建房的交付，讓村民逐步實現從雜亂城中村到現代化社區的跨越；10公里外的海珠康鷺片區，過往的散亂小作坊正逐步轉向垂直化樓宇經濟。這兩座城中村的“逆生長”，背后是廣州舊改在資本模式、治理結構與產業邏輯上的全面革新。

以里仁洞村、康鷺片區為典型樣本，廣州舊改已跳出單一空間改造范疇，聚焦資本、產業、民生協同重構，通過多元化資本破解資金難題，以四方共建理順治理關系，靠產業運營激活內生動力，走出了一條不搞“大拆大建”、兼顧民生與發展的城市更新之路。

多元化資本驅動城市“逆生長”

城市舊改是資金密集型工程，第一道難關就是資金問題。

地方政府披露的城中村更新改造實施方案顯示，里仁洞村的城市更新改造成本為209.08億元，而康鷺片區更是高達304.65億元，超出成本均由實施主體自行承擔，政府不再追加融資面積。

廣東省“三舊”改造協會監事長龔軍偉律師表示，“資金來源方面，舊模式項目約90%的資金來自市場；新模式則主要依靠政府資金。”

舊改模式的資金來源已經發生轉變，過往，資金主要依賴于開發商的市場化資金，但風險較高。而現在資金來源更加多元化，除了開發商的自有資金和金融機構的融資資金以外，還引進了城中村改造專項借款、社會資本合作和政府補助等。

戴德梁行廣州策略發展顧問部助理董事牛雯雯舉例，“新的政策有豐富的配套措施，比如申請面向城中村改造的專項借款，不僅可以減輕資金壓力，也能更好地關注項目的長期發展。這類項目近兩年很多，比如花都楊二村和平西村、白云瑤臺村、環五山的柯木塱、長湴，都是這種模式。”

此前，白云區羅沖圍片區潭村、民科園片區大瀝村等14個城中村改造項目獲得國開行、農發行首批城中村改造專項借款授信1426億元，首筆發放15億元，資金用于項目前期工作、征收補償安置、安置住房建設等。

具體來看，里仁洞村與越秀地產簽署合作協議，整體改造成本為209.08億元，包括前期費用和復建安置資金，為了籌集、平衡舊改所需資金，該項目主要靠融資區的開發建設。

改造方案顯示，融資區總建設量為124萬平方米，按樓面地價計算，最終融資核算為204.81億元，剩余4.27億元由實施主體自籌，包括綜合醫院、人行天橋等建設費用。截至2025年10月，里仁洞村舊改已累計投入112億元。

康鷺舊改因為項目體量很大，有著“巨無霸舊改項目”的稱號，改造成本高達304.65億元，項目預計用10年時間、按四期分期實施，按“先復建后融資，先集體后私宅”的原則分四期開發，每一期改造中，復建安置房、配套基礎設施和公共服務設施應先于融資區完成建設。

值得注意的是，負責康鷺舊改項目的公司股東，除了合生創展關聯公司，還有中國信達旗下公司。

房地產行業觀察人士指出，“康鷺項目體量龐大，引入中國信達既是基于資金、風險分擔考量，其作為 AMC 公司的雄厚資本實力、多元融資渠道，及旗下信達地產的城市更新經驗，能形成資源整合優勢，為項目提供穩定支持。”

此外，舊改項目中的村集體留用地，則普遍引入社會資本。企業通過三資平臺獲得村集體項目的投資經營權，自籌資金建設經營村集體物業，通過租金或其他方式返還村集體物業收益，這是當前民企參與舊村改造的主要途徑之一。

四方主體共建新型舊改治理結構

有專家認為，里仁洞村、康鷺片區等舊改項目的成功推進，不僅驗證了“政府引導+國企介入+市場運作+村民共建”模式的可行性，更以產城融合的實踐，突破傳統舊改困境，為特大城市城中村改造提供了“廣州方案”。

“這一機制通過權責明晰的分工體系、風險共擔的運作結構和利益共享的價值分配，構建了舊改項目的新型治理架構。”牛雯雯表示。

政府在舊改中扮演“引領者”的角色。比如，為了保障里仁洞村項目順利推進，番禺區成立工作專班，統籌協調各個政府部門，打通審批環節的堵點難點，提供全方位的支持和服務。

“政府引導的實質是從傳統的審批監管轉向全鏈條引導。”牛雯雯指出，一是通過上位規劃對項目改造建設提出系統化的規范要求；二是提供更多政策保障和支持，比如通過政策性金融工具為項目提供資金支持。

國企介入則起到“穩定器”的作用。越秀地產作為里仁洞村項目實施主體，不僅投入資金建設安置房，還主動承擔何賢紀念醫院、里仁洞小學等公共配套，彰顯了國企社會責任定位。康鷺項目中，央企背景的中國信達不僅可以提供資金支持，還能發揮風險管控優勢。

國企不僅可以進行長期投資，還能在產業導入和運營方面承擔更多責任。此外，國企融資能力更強，不僅融資成本較市場水平低1.5%-2%，同時更容易獲得政策性金融支持。

市場運作意味著要利用市場機制提高資源配置效率。比如，在項目改造之前就應該明確產業發展定位，引入包括多種類型的市場化產業運營商，確保改造后產業空間高效利用。此外，可以通過股權合作、基金投資等方式引入合作方，提高建設質量，拓寬融資渠道。以及積極嘗試創新融資模式，如REITs、CMBS等資產證券化方式。

村民共建則讓舊改真正“接地氣”。越秀地產充分尊重里仁洞村民的主體地位，從宗祠規劃、牌坊選材到戶型設計、園林綠化，乃至建筑施工與家電選品，均邀請村民代表全程參與，并且創新建立“村民監理團”制度，由村民代表全程參與工程質量監督。這種民主參與模式可以有效化解傳統舊改中的信任危機。

為了充分聽取群眾關于改造工作的意見，康鷺片區13個網格全部設立了專班，打造“康鷺街坊議事廳”，讓群眾在“家門口的平臺”表達訴求。

這一模式成為廣州舊改破解“多方博弈”的關鍵，該機制通過推進“拆整結合、產業集聚、生態修復、文化保護”四大任務，既實現村民向配套完善的復建區集中安置，又騰挪空間規劃現代產業，增補公共設施、整治區域環境，達成“布局優化、產業集聚、生態健康”的全域土地綜合整治目標。

從房產開發向產業運營的邏輯轉變

過去，舊改項目多遵循房地產開發邏輯，最終往往落點在房產銷售上。如今政策導向已發生根本改變，舊改正從房地產開發邏輯向產業運營邏輯轉型。

牛雯雯認為：“這一轉變要求改造主體不僅提供物理空間，更需成為產業生態的培育者。改造主體需具備產業思維，能導入產業資源或尋找優質產業運營商，從前端為產業發展奠定基礎，在物業條件、產業政策、產業服務等方面貼合產業發展需求。”

具體而言，改造后的里仁洞村將保留電商產業基因，規劃建設26萬平方米商業綜合體，引入數字經濟產業園區，聯動希音的數字化柔性供應鏈，將海量服裝制造企業與商圈零售終端無縫銜接，推動產業空間向集群化、特色化轉型升級，預計創造超10萬個就業崗位。

這種“產城融合”設計讓舊改從單純的居住環境提升，轉向經濟動能的培育。

康鷺片區有著30余個大大小小的布匹市場，更有數以萬計的大小服裝加工廠，在對商戶的需求摸查中，75%以上的制衣廠老板們想要就地留下。

“康鷺城中村改造和廣州服裝制造業發展，本質是一個經濟發展的問題。”中國城市規劃設計研究院原院長李曉江認為，房地產行業進入存量時代，城市更新要關注既有資源的再開發和利用，包括產業型、生活型的空間，以及關注文化的保護，發展綠色低碳等。

根據改造實施方案，康鷺片區未來的生產生活空間密度仍高達70%，從平鋪攤開的小作坊，到垂直化管理的樓宇經濟——裙樓的商貿服務，中低層的服裝生產，中層的設計打版，再到高層的設計總部辦公，實現 “一棟樓承載完整產業鏈”，生產效率更高。

廣州市規劃和自然資源局發布的文件顯示，康鷺片區將打造國際時尚創新活力區，以數字貿易、設計研發、時尚總部、都市工業推進商圈轉型升級，通過打造創新綜合樓宇推動產學研落地轉化應用。

從里仁洞村的電商升級到康鷺片區的紡織業轉型，可以發現廣州舊改正告別房地產開發邏輯，進而轉向產業運營邏輯，舊村不再是城市的“發展洼地”，而是產城融合的“活力節點”。

牛雯雯認為，展望未來，舊改項目的產業效能將通過三個維度持續釋放。在微觀層面，舊改項目將從“空間提供商”升級為“產業服務商”，通過專業化運營創造持續價值；在中觀層面，舊改集群將形成特色產業集群；在宏觀層面，城市將通過舊改重構產業空間格局，實現從“產城分離”向“產城融合”的轉變。這種轉變不僅關乎經濟指標，更關乎人的發展，城市空間從功能分區轉向活力共生，這才是舊改項目的時代價值。