從“貸款賣房”到“無追索權房貸”

本文是圓方的第1353篇原創

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最近有個詞火了，“貸款賣房”。

“貸款賣房”是說，房主出售房產時，所得房款不足以償還剩余銀行貸款，不得不額外申請一筆新貸款來填補差價才能完成交易。

據說這個詞的火爆是因為深圳一個業主，其在在2020年房價高位時購入一套總價600多萬元的學位房，這幾年下來貸款本息超過650萬元。

然而，目前該房產市價僅為360萬元左右，比她所欠的銀行貸款少了近300萬元。如果她此時賣房，就需要自己補上這筆巨款，而自己補不上，留需要再去貸款，才能把“房”賣掉……

雖然這是一個極端的案例，絕大多數業主沒有到這么慘的境地。但是隨著這兩年房價的快速下跌，許多人的確已經被擊穿了資產杠桿的紅線。

很多人當年買房加杠桿時想的是，大不了，到時候房子不要了！

現在看來，不光房子保不住，反而可能狠狠的欠銀行一大筆不知道什么時候才能還清的負債……

也是因為這樣的遭遇越來越多，和貸款賣房一同火的還有一個詞，“無追索權房貸”。

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什么是“無追索權房貸”，據說是一種在美國存在的房貸形式。

其特點是，對于追索范圍的限制。

貸款人（銀行）在借款人違約時，只能對抵押房產本身進行追索，無權追索借款人的其他個人資產或收入來彌補貸款損失。

當房產拍賣所得不足以清償貸款余額時，銀行不得申請"差額判決"（Deficiency Judgment），借款人無需承擔剩余債務。

相當于借款人以房產價值為限承擔有限責任，超出部分的風險由金融機構承擔。

美國無追索權房貸制度誕生于20世紀30年代經濟大蕭條的慘痛教訓。

當時美國經濟崩潰，失業率飆升，房貸違約率暴漲，大量住宅淪為法拍房。銀行在收回房產后，以遠低于市場價的價格拍賣，卻仍要求借款人償還貸款與拍賣價之間的"差額"（Deficiency），甚至追索借款人其他資產和工資，這種做法進一步加劇了經濟衰退。

1933-1934年：加州等州率先通過 《反差額判決法》（Anti-Deficiency Judgment Statutes） ，禁止銀行在止贖后追索借款人的其他資產。加州《民事訴訟法》第580b條（CCP §580b）就是在這一時期作為保護債務人的一攬子立法首次頒布。

1934年：國會通過《國家住宅法案》，創設聯邦住宅管理局（FHA），為通過審核的房貸提供擔保，降低銀行風險。

1938年：修正案特許設立房利美（Fannie Mae）（是不是很眼熟），開啟政府支持企業（GSE）介入房貸市場的先河。

應該說，無追索權房貸立法背后的邏輯是：當房產價值已不足以清償債務時，再追索借款人余生收入只會導致消費徹底萎縮，經濟無法復蘇。

賦予借款人“放棄房產即可解脫”的權利，實質上是以系統性風險分擔換取經濟重啟。

聽起來很好，是不？

但是代價呢？

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無追索權房貸看似為借款人提供了"下行風險保護傘"，但這一制度設計并非沒有代價。

首先，無追索權貸款的利率通常高于有追索權貸款，以補償銀行承擔的額外風險。這種溢價可視為借款人購買的"房價下跌保險"的顯性價格。

同時，為降低違約風險，銀行對無追索權貸款設置更嚴格的貸款價值比（LTV），通常要求20%-30%的首付，顯著高于有追索權貸款的5%-10%。

最后，無追索權貸款主要適用于自住房購買貸款（Purchase Money Loan）再融資、房屋凈值貸款（HELOC） 等通常被排除在外，借款人選擇范圍受限。

與此同時，無追索權條款某種程度上使借款人持有隱性看跌期權，當房價跌破貸款余額時，違約成為理性選擇。

比如08年次貸危機時，因為有“無追索權貸款”的存在，許多美國負資產房主大規模"棄房止損"，即使仍有支付能力也選擇違約，導致止贖率飆升，最終加劇了全社會的危機。

因為風險從來都并未消失，而是從千萬分散的借款人轉移到高度集中的金融系統。

研究數據證明，2000-2013年期間，無追索權州的房價波動幅度顯著大于有追索權州。

所以，即便是金融立國的美國，現在也只有10-15個州實行無追索權或有限追索權制度，主要集中在西部和西南部。

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了解了這些，我們回過頭看中國。我們會發現，即便這兩年市場經歷深度調整，卻未見系統性危機爆發，沒有見到批量化的棄房斷供。

這背后除了首付比例限制、限購政策，貸款約束等制度性防火墻外，更藏著中國家庭獨特的風險應對邏輯。

與西方不同，中國購房者往往將房產視為家族根基。某研究機構數據顯示，我國城鎮居民住房自有率超過80%，其中超過三成家庭由兩代人共同還貸。

當房價下跌擊穿理論杠桿紅線時，中國家庭展現出的不是理性違約，而是“全家湊錢保房”的韌性。

這種集體主義風險應對，本質上構成了中國樓市的隱性擔保機制。

某種程度上，中國購房者正在用“代際責任”對沖“市場波動”，用“勤勞杠桿”置換“金融杠桿”。

而這，不知道是喜，還是憂呢？