從“貸款賣房”到“無追索權(quán)房貸”

本文是圓方的第1353篇原創(chuàng)

（點(diǎn)擊標(biāo)題下方小耳機(jī)標(biāo)志可收聽音頻）

01

最近有個詞火了，“貸款賣房”。

“貸款賣房”是說，房主出售房產(chǎn)時，所得房款不足以償還剩余銀行貸款，不得不額外申請一筆新貸款來填補(bǔ)差價才能完成交易。

據(jù)說這個詞的火爆是因?yàn)樯钲谝粋€業(yè)主，其在在2020年房價高位時購入一套總價600多萬元的學(xué)位房，這幾年下來貸款本息超過650萬元。

然而，目前該房產(chǎn)市價僅為360萬元左右，比她所欠的銀行貸款少了近300萬元。如果她此時賣房，就需要自己補(bǔ)上這筆巨款，而自己補(bǔ)不上，留需要再去貸款，才能把“房”賣掉……

雖然這是一個極端的案例，絕大多數(shù)業(yè)主沒有到這么慘的境地。但是隨著這兩年房價的快速下跌，許多人的確已經(jīng)被擊穿了資產(chǎn)杠桿的紅線。

很多人當(dāng)年買房加杠桿時想的是，大不了，到時候房子不要了！

現(xiàn)在看來，不光房子保不住，反而可能狠狠的欠銀行一大筆不知道什么時候才能還清的負(fù)債……

也是因?yàn)檫@樣的遭遇越來越多，和貸款賣房一同火的還有一個詞，“無追索權(quán)房貸”。

02

什么是“無追索權(quán)房貸”，據(jù)說是一種在美國存在的房貸形式。

其特點(diǎn)是，對于追索范圍的限制。

貸款人（銀行）在借款人違約時，只能對抵押房產(chǎn)本身進(jìn)行追索，無權(quán)追索借款人的其他個人資產(chǎn)或收入來彌補(bǔ)貸款損失。

當(dāng)房產(chǎn)拍賣所得不足以清償貸款余額時，銀行不得申請"差額判決"（Deficiency Judgment），借款人無需承擔(dān)剩余債務(wù)。

相當(dāng)于借款人以房產(chǎn)價值為限承擔(dān)有限責(zé)任，超出部分的風(fēng)險由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

美國無追索權(quán)房貸制度誕生于20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)大蕭條的慘痛教訓(xùn)。

當(dāng)時美國經(jīng)濟(jì)崩潰，失業(yè)率飆升，房貸違約率暴漲，大量住宅淪為法拍房。銀行在收回房產(chǎn)后，以遠(yuǎn)低于市場價的價格拍賣，卻仍要求借款人償還貸款與拍賣價之間的"差額"（Deficiency），甚至追索借款人其他資產(chǎn)和工資，這種做法進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)衰退。

1933-1934年：加州等州率先通過 《反差額判決法》（Anti-Deficiency Judgment Statutes） ，禁止銀行在止贖后追索借款人的其他資產(chǎn)。加州《民事訴訟法》第580b條（CCP §580b）就是在這一時期作為保護(hù)債務(wù)人的一攬子立法首次頒布。

1934年：國會通過《國家住宅法案》，創(chuàng)設(shè)聯(lián)邦住宅管理局（FHA），為通過審核的房貸提供擔(dān)保，降低銀行風(fēng)險。

1938年：修正案特許設(shè)立房利美（Fannie Mae）（是不是很眼熟），開啟政府支持企業(yè)（GSE）介入房貸市場的先河。

應(yīng)該說，無追索權(quán)房貸立法背后的邏輯是：當(dāng)房產(chǎn)價值已不足以清償債務(wù)時，再追索借款人余生收入只會導(dǎo)致消費(fèi)徹底萎縮，經(jīng)濟(jì)無法復(fù)蘇。

賦予借款人“放棄房產(chǎn)即可解脫”的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上是以系統(tǒng)性風(fēng)險分擔(dān)換取經(jīng)濟(jì)重啟。

聽起來很好，是不？

但是代價呢？

03

無追索權(quán)房貸看似為借款人提供了"下行風(fēng)險保護(hù)傘"，但這一制度設(shè)計并非沒有代價。

首先，無追索權(quán)貸款的利率通常高于有追索權(quán)貸款，以補(bǔ)償銀行承擔(dān)的額外風(fēng)險。這種溢價可視為借款人購買的"房價下跌保險"的顯性價格。

同時，為降低違約風(fēng)險，銀行對無追索權(quán)貸款設(shè)置更嚴(yán)格的貸款價值比（LTV），通常要求20%-30%的首付，顯著高于有追索權(quán)貸款的5%-10%。

最后，無追索權(quán)貸款主要適用于自住房購買貸款（Purchase Money Loan）再融資、房屋凈值貸款（HELOC） 等通常被排除在外，借款人選擇范圍受限。

與此同時，無追索權(quán)條款某種程度上使借款人持有隱性看跌期權(quán)，當(dāng)房價跌破貸款余額時，違約成為理性選擇。

比如08年次貸危機(jī)時，因?yàn)橛小盁o追索權(quán)貸款”的存在，許多美國負(fù)資產(chǎn)房主大規(guī)模"棄房止損"，即使仍有支付能力也選擇違約，導(dǎo)致止贖率飆升，最終加劇了全社會的危機(jī)。

因?yàn)轱L(fēng)險從來都并未消失，而是從千萬分散的借款人轉(zhuǎn)移到高度集中的金融系統(tǒng)。

研究數(shù)據(jù)證明，2000-2013年期間，無追索權(quán)州的房價波動幅度顯著大于有追索權(quán)州。

所以，即便是金融立國的美國，現(xiàn)在也只有10-15個州實(shí)行無追索權(quán)或有限追索權(quán)制度，主要集中在西部和西南部。

04

了解了這些，我們回過頭看中國。我們會發(fā)現(xiàn)，即便這兩年市場經(jīng)歷深度調(diào)整，卻未見系統(tǒng)性危機(jī)爆發(fā)，沒有見到批量化的棄房斷供。

這背后除了首付比例限制、限購政策，貸款約束等制度性防火墻外，更藏著中國家庭獨(dú)特的風(fēng)險應(yīng)對邏輯。

與西方不同，中國購房者往往將房產(chǎn)視為家族根基。某研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民住房自有率超過80%，其中超過三成家庭由兩代人共同還貸。

當(dāng)房價下跌擊穿理論杠桿紅線時，中國家庭展現(xiàn)出的不是理性違約，而是“全家湊錢保房”的韌性。

這種集體主義風(fēng)險應(yīng)對，本質(zhì)上構(gòu)成了中國樓市的隱性擔(dān)保機(jī)制。

某種程度上，中國購房者正在用“代際責(zé)任”對沖“市場波動”，用“勤勞杠桿”置換“金融杠桿”。

而這，不知道是喜，還是憂呢？