大批房子，正在被銀行“甩賣”

近期，國內(nèi)銀行業(yè)掀起一輪不動(dòng)產(chǎn)處置浪潮。阿里資產(chǎn)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月1日至11日期間標(biāo)注“銀行直供”的房產(chǎn)數(shù)量較去年同期增長24.7%，較上月猛增77.8%。包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行等多家銀行，以及眾多區(qū)域性農(nóng)商行紛紛通過電商平臺(tái)直接掛牌銷售抵押房產(chǎn)。

值得注意的是，此次拍賣資產(chǎn)類型涵蓋住宅、商鋪、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，起拍價(jià)從最低2.4萬元到最高4000余萬元形成明顯梯度。其中華夏銀行沈陽分行掛牌的住宅起始價(jià)僅22萬元，廣東云浮農(nóng)商行更出現(xiàn)8.02萬元起拍的住宅房源，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的價(jià)格吸引力。

某股份制銀行法保部負(fù)責(zé)人透露，四季度集中處置資產(chǎn)旨在“年底封賬前盡可能多收回款項(xiàng)”。而業(yè)內(nèi)專家指出，這種從傳統(tǒng)To B模式向To B與To C并重的轉(zhuǎn)變，反映了銀行對資產(chǎn)處置效率的迫切需求。

銀行主動(dòng)求變

我們確鑿在目睹一個(gè)歷史性的轉(zhuǎn)變，中國的銀行，那些我們印象中只管存錢貸款的金融巨擘，正在集體“下場”賣房。

傳統(tǒng)認(rèn)知里，銀行的核心任務(wù)是資金融通，是那個(gè)連接儲(chǔ)戶與借款人的“超級中介”。但今天，我們必須刷新這個(gè)認(rèn)知了。

當(dāng)大量的貸款人違約，抵押的房產(chǎn)通過司法程序被銀行收回，這些原本記在賬面上的“抵押物”，就變成了銀行實(shí)際持有的“不動(dòng)產(chǎn)”。不知不覺間，中國的銀行體系已經(jīng)成為了全國最大的“非專業(yè)房地產(chǎn)持有機(jī)構(gòu)”。

一個(gè)本應(yīng)輕裝上陣、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的資金管道，如今卻被動(dòng)地背負(fù)了成千上萬套分布在全國各地的住宅、商鋪和寫字樓，這副重?fù)?dān)，全部壓在銀行的資產(chǎn)負(fù)債表之上，迫使它們做出改變。

這些被動(dòng)攬入懷中的房產(chǎn)，對銀行而言，是一種“甜蜜的負(fù)擔(dān)”，甚至可以說是一種“凍結(jié)的流動(dòng)性”。

銀行的核心業(yè)務(wù)是資金的流動(dòng)和融通，它需要的是可以隨時(shí)放貸、產(chǎn)生利息的現(xiàn)金，而不是一堆需要打理、難以變現(xiàn)的鋼筋水泥。

尤其是當(dāng)下面臨凈息差持續(xù)收窄的盈利壓力，持有這些無法生息的不動(dòng)產(chǎn)，更是雪上加霜。

因此，我們看到銀行選擇在“雙十一”這樣的時(shí)間點(diǎn)，大規(guī)模、主動(dòng)地在阿里等公開平臺(tái)上拍賣房產(chǎn)。這一行為的戰(zhàn)略意圖是：必須將這份“凍結(jié)的流動(dòng)性”解凍，將沉重的“賬面資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的、可以重新投放出去的“彈藥”。

甚至，哪怕不賺錢，為了求生，為了在嚴(yán)峻的市場環(huán)境下保持自身的流動(dòng)性和穩(wěn)健性，也要這樣去做。

這里有個(gè)特別大的變化。

在過去，銀行習(xí)慣于將成批的不良資產(chǎn)“打包”打折，轉(zhuǎn)讓給專業(yè)的資產(chǎn)管理公司，由后者去慢慢處理。在這個(gè)過程中，銀行放棄了資產(chǎn)的最終定價(jià)權(quán)和處置收益，只為快速剝離包袱。

現(xiàn)在呢？銀行選擇直面消費(fèi)者，在平臺(tái)上公開掛牌銷售。

也就是說，銀行正在親手收回資產(chǎn)的“最終定價(jià)權(quán)”。

廣東云浮農(nóng)商行掛出8萬元一套的住宅，華夏銀行標(biāo)價(jià)22萬元出售沈陽的房產(chǎn)，這些看似“白菜價(jià)”的起拍價(jià)，其實(shí)是很務(wù)實(shí)的，事實(shí)上也是最正常的市場價(jià)，而不是被炒起來的價(jià)格。

我們甚至可以稱之為“破凈”定價(jià)——其目的不是為了彌補(bǔ)最初的貸款損失，而是為了用足夠誘人的價(jià)格，在最短的時(shí)間內(nèi)鎖定買家、完成交易。哪怕是主動(dòng)承擔(dān)一部分賬面損失，來換取風(fēng)險(xiǎn)的快速出清和現(xiàn)金流的迅速回籠。

這步棋，下得果斷，也下得無奈。

區(qū)域性銀行成主力

不過，在平臺(tái)上，我們看到的賣家名單，會(huì)發(fā)現(xiàn)沖鋒在前的，大多是像貴州鎮(zhèn)遠(yuǎn)農(nóng)商行、通化農(nóng)商行、甘肅正寧縣農(nóng)信聯(lián)社這樣的區(qū)域性中小銀行，甚至是遍布城鄉(xiāng)的農(nóng)商行、農(nóng)信社。

為什么是它們？

問題的核心，根植于一個(gè)可怕的“惡性循環(huán)”。

多年來，地方性銀行的信貸業(yè)務(wù)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是與房地產(chǎn)和土地價(jià)值深度捆綁。大量的貸款，都是以企業(yè)或個(gè)人的房產(chǎn)、土地作為核心抵押物。

當(dāng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，尤其是三四線城市和縣域地區(qū)房價(jià)承壓時(shí)，這些作為“壓艙石”的抵押物，其市場價(jià)值正在悄然縮水。

這對銀行意味著它們手中最根本的信用保障正在變薄、變脆。

一旦抵押品價(jià)值被確認(rèn)下跌，銀行就必須遵循嚴(yán)格的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，從本已緊張的利潤中計(jì)提更多的“撥備”，也就是風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。這筆錢一旦被劃撥出去，就如同被凍結(jié)了一般，不能再用于發(fā)放新的貸款。

結(jié)果就是，銀行一邊看著賴以生息的資產(chǎn)質(zhì)量下滑，一邊卻被鎖死了繼續(xù)輸血實(shí)體經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)造新利潤的能力。信貸投放能力被壓縮，銀行的生機(jī)也隨之被扼住。

這正是我們看到云浮、鎮(zhèn)遠(yuǎn)等地中小銀行密集處置資產(chǎn)的底層邏輯——它們比誰都迫切地需要打破這個(gè)死亡螺旋，必須趕在抵押品價(jià)值進(jìn)一步衰減前，將其變現(xiàn)，進(jìn)行一次徹底的價(jià)值重估和風(fēng)險(xiǎn)出清。

它們是在與時(shí)間賽跑。

另一方面，監(jiān)管層面的變化也十分迫切。

相信類似“年底封賬前回款”的話不是唯一，還有更多我們并不知道的“內(nèi)部談話”，或者正在成為重壓之一。

自2023年7月1日起正式實(shí)施的《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類辦法》，收緊了不良資產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對銀行的資產(chǎn)質(zhì)量提出了更嚴(yán)格、更審慎的要求。

年報(bào)窗口，就像一次嚴(yán)格的年度大考，所有銀行都必須向市場和監(jiān)管機(jī)構(gòu)亮出自己的資產(chǎn)負(fù)債表。

在這個(gè)節(jié)骨眼上，那些滯留在表上的不良和關(guān)注類資產(chǎn)，特別是這些難以流動(dòng)的非核心不動(dòng)產(chǎn)，就成了拉低考分的“負(fù)資產(chǎn)”。

為了在年報(bào)中交出一份更健康、更合規(guī)的成績單，證明自身的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，中小銀行不得不抓住四季度的尾巴，加速甩賣。

既是為了財(cái)務(wù)上的“美化”，也是一次應(yīng)對監(jiān)管升級的強(qiáng)制性合規(guī)動(dòng)作。

不加速處置，就可能面臨監(jiān)管評級下調(diào)、業(yè)務(wù)擴(kuò)張受限等更嚴(yán)峻的后果。

所以，中小銀行的這場“賣房運(yùn)動(dòng)”，是內(nèi)憂與外患雙重?cái)D壓下的必然選擇。

內(nèi)部，是抵押品貶值引發(fā)的資本消耗與信貸萎縮的惡性循環(huán)；外部，是監(jiān)管新規(guī)帶來的時(shí)間紅線與合規(guī)壓力。

它們集體涌向拍賣平臺(tái)，主動(dòng)出擊，絕地求生。

房地產(chǎn)流動(dòng)分層加劇

當(dāng)前銀行直接掛牌售房，看似是普通的資產(chǎn)處置，其真正威力在于，它正在我們熟悉的傳統(tǒng)二手房市場之外，硬生生開辟出第二條價(jià)格發(fā)現(xiàn)通道，并以前所未有的力量，加劇整個(gè)市場的“流動(dòng)性分層”。

這一過程的核心，是阿里、京東這些線上拍賣平臺(tái)所扮演的革命性角色。

它們將銀行手中分散在天南地北、各式各樣的房產(chǎn)——從8萬元的住宅到4000萬元的廠房——整合起來，變成了一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的線上交易標(biāo)的。

只是銷售渠道的轉(zhuǎn)變嗎？還是在金融層面有更深的影響和變化？我認(rèn)為是后者。

當(dāng)海量、非標(biāo)的銀行資產(chǎn)被這樣集中、分類、標(biāo)價(jià)展示時(shí)，這個(gè)平臺(tái)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)構(gòu)成了一個(gè)覆蓋全國、資產(chǎn)類型多元的“類REITs”基礎(chǔ)資產(chǎn)池的雛形。它用一種近乎殘酷的公開競價(jià)方式，為這些原本難以定價(jià)的資產(chǎn)找到了基于市場真實(shí)需求的、清晰的價(jià)格刻度。

這種“碎片化處置”模式，正是未來可能催生更大規(guī)模金融創(chuàng)新的試驗(yàn)場，它預(yù)示著不良資產(chǎn)處置正從一門“藝術(shù)”轉(zhuǎn)向一門可量化、可流通的“科學(xué)”。

而這一切，最終都會(huì)像一股強(qiáng)大的寒流，沖入傳統(tǒng)二手房市場。

沈陽、云浮等地的例子，便是如此。

它們是由中國最嚴(yán)謹(jǐn)、最規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)——銀行——親手掛出的。這個(gè)行為本身，就是對其所在區(qū)域房價(jià)體系進(jìn)行的一次公開的、具有公信力的“壓力測試”。當(dāng)持有成本最低、信息最權(quán)威的“國家隊(duì)”賣家開始以顯著低于市場心理價(jià)位的水平掛牌，它就為整個(gè)區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值設(shè)定了一個(gè)無法被忽視的“價(jià)格錨”。

這個(gè)錨點(diǎn)，會(huì)像磁鐵一樣，強(qiáng)力牽引周邊個(gè)人房東的報(bào)價(jià)預(yù)期，迫使他們直面現(xiàn)實(shí)。其結(jié)果是，一種梯次向下的價(jià)值重估傳導(dǎo)鏈將被啟動(dòng)，加速那些缺乏基本面支撐的地區(qū)的房價(jià)，向其真實(shí)居住價(jià)值和現(xiàn)金流價(jià)值回歸。

有人說，這是加速市場崩潰的誘因，但我卻覺得恰好相反，是市場在糾偏，在擠出泡沫，過程卻必然伴隨著陣痛。

基于此，我們可以預(yù)見幾個(gè)變化趨勢：

銀行資產(chǎn)處置將呈現(xiàn)“投行化”趨勢——未來可能出現(xiàn)銀行系不動(dòng)產(chǎn)管理子公司，專業(yè)負(fù)責(zé)存量房產(chǎn)的運(yùn)營、改造和證券化，形成新的利潤中心。

縣域經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)顯性化——農(nóng)商行密集處置資產(chǎn)的地區(qū)，需警惕其對當(dāng)?shù)匦庞皿w系的沖擊，這可能引發(fā)對區(qū)域性金融穩(wěn)定的政策干預(yù)。

個(gè)人投資者機(jī)會(huì)窗口——銀行直售房產(chǎn)的折價(jià)空間，正在創(chuàng)造特殊的套利機(jī)會(huì)，但需警惕資產(chǎn)背后的隱性債務(wù)和法律糾紛等“陷阱資產(chǎn)”。

所以，這場銀行售房潮，本質(zhì)是中國金融體系對房地產(chǎn)依賴度的強(qiáng)制性降低。它既暴露了存量風(fēng)險(xiǎn)化解的緊迫性，也展現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)化能力。對于市場參與者而言，更需要關(guān)注的是銀行資產(chǎn)組合中還有多少“沉睡的不動(dòng)產(chǎn)”即將蘇醒，以及這種大規(guī)模資產(chǎn)轉(zhuǎn)移對整體物價(jià)體系的深遠(yuǎn)影響。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 視覺中國/騰訊新聞圖庫

編輯/出品 | 東針商略（未經(jīng)允許，禁止轉(zhuǎn)載）