銀行變身最大房東？有銀行體系掛牌2.4萬(wàn)套房產(chǎn)！為何親自賣房？

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，10月29日至30日，蘭州農(nóng)商銀行再度將200處房產(chǎn)標(biāo)的掛上京東資產(chǎn)平臺(tái)進(jìn)行拍賣。之所以用“又”，是因?yàn)樵撔写饲耙牙塾?jì)上線700個(gè)房產(chǎn)標(biāo)的，僅2025年就新增630個(gè)。

與此同時(shí)，其他銀行也紛紛加入“賣房大軍”。吉林銀行掛牌2099處房產(chǎn)，天津銀行1227處，中原銀行、溫州銀行、大連銀行等均有數(shù)百處標(biāo)的。

尤為突出的是各地農(nóng)信系統(tǒng)，其掛牌量堪比中型開(kāi)發(fā)商。四川農(nóng)信系統(tǒng)自2024年11月以來(lái)已出售24821個(gè)標(biāo)的，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)11369個(gè)，貴州農(nóng)信9539個(gè)，吉林農(nóng)信2374個(gè)。

需強(qiáng)調(diào)的是，這些數(shù)字并非具體套數(shù)，因部分標(biāo)的為打包出售，實(shí)際房產(chǎn)套數(shù)更為驚人。以蘭州農(nóng)商行近期掛牌的天水市某標(biāo)的為例，其中包含471套商業(yè)用房，起拍價(jià)5.5億元。

銀行何以成為房產(chǎn)主要賣家？根源在于兩方面。

其一，房貸違約數(shù)量激增。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1-9月全國(guó)新房銷售面積同比下降5.5%，銷售額降幅較1-8月進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)低迷可見(jiàn)一斑。

伴隨樓市疲軟，無(wú)法按時(shí)還貸的借款人日益增多，既包括個(gè)人住房貸款，更涉及以房產(chǎn)抵押的企業(yè)或個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸，后者因借款規(guī)模大、抵債房產(chǎn)套數(shù)多，影響更為顯著。

例如，2022年蘭州農(nóng)商行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行智峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4.6億元貸款本息，最終獲得沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)250余套未售住宅及十余套商鋪?zhàn)鳛榈謧Y產(chǎn)。

不良貸款激增直接推高銀行需處置的資產(chǎn)規(guī)模，形成“壞賬—抵押物執(zhí)行—房產(chǎn)持有”的鏈條。

其二，直接賣房效率更高。過(guò)去銀行處置不良資產(chǎn)多依賴兩種路徑：一是將債權(quán)打包出售給AMC（資產(chǎn)管理公司），但此舉往往導(dǎo)致大幅虧損；二是通過(guò)司法拍賣變現(xiàn)，但傳統(tǒng)模式下銀行通常不設(shè)專門(mén)部門(mén)，依賴法院和拍賣公司處理。

隨著需處置的抵押房產(chǎn)數(shù)量激增，成立專門(mén)部門(mén)集中處理的邊際成本降低，經(jīng)濟(jì)性凸顯。銀行可先通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行將房產(chǎn)過(guò)戶至名下，再以自身名義對(duì)外銷售，既減少中間環(huán)節(jié)損失，又提升處置效率。

更重要的是，銀行直銷房產(chǎn)能增強(qiáng)購(gòu)房者信心。相較于法拍房可能存在的長(zhǎng)期租約、產(chǎn)權(quán)糾紛或原住戶拒遷等問(wèn)題，銀行通過(guò)風(fēng)控體系篩選后的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更低，且出現(xiàn)糾紛時(shí)可直接向銀行維權(quán)，降低了購(gòu)買(mǎi)顧慮，有助于加速成交并回籠資金抵償債務(wù)。

不過(guò)，若樓市持續(xù)下行，銀行手中滯銷房產(chǎn)恐越積越多，屆時(shí)“最大房東”的身份或?qū)默F(xiàn)象變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這絕非樂(lè)觀信號(hào)。

銀行的核心職能是金融中介而非房地產(chǎn)持有者，過(guò)度積壓房產(chǎn)不僅占用資金、增加運(yùn)營(yíng)成本，更可能因市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，加劇金融風(fēng)險(xiǎn)。如何平衡不良資產(chǎn)處置與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控，將成為未來(lái)銀行業(yè)乃至整個(gè)金融體系的重要課題。

當(dāng)前，部分銀行已開(kāi)始探索多元化處置方式，如與房企合作推出“以租代售”模式，或引入專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，試圖在降低自身風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)激活存量資產(chǎn)。

但無(wú)論如何，銀行大規(guī)模持有并處置房產(chǎn)的現(xiàn)象，已折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的深層結(jié)構(gòu)性矛盾——當(dāng)個(gè)人與企業(yè)還款能力承壓，銀行不得不從“放貸者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百Y產(chǎn)管理者”，這一角色轉(zhuǎn)變既是對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的被動(dòng)適應(yīng)，也蘊(yùn)含著潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

如何在保障金融穩(wěn)定的前提下，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，仍是擺在監(jiān)管層、金融機(jī)構(gòu)及市場(chǎng)各方面前的重大挑戰(zhàn)。

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