從“成本包袱”到“營(yíng)收引擎”！長(zhǎng)租公寓如何以公區(qū)創(chuàng)新撬動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值？

公區(qū)從配套角色邁向“內(nèi)容載體”與“價(jià)值引擎”。

2025年，住房租賃產(chǎn)品力100首創(chuàng)華南、華北、中西部、華東屬地化深度測(cè)評(píng)體系， 深度挖掘區(qū)域市場(chǎng)差異化需求。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，單一的居住功能已難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求與實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的盈利增長(zhǎng)。公區(qū)作為連接用戶(hù)與運(yùn)營(yíng)方的核心場(chǎng)域，其價(jià)值挖掘與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新，正成為行業(yè)突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、尋求新增長(zhǎng)曲線(xiàn)的關(guān)鍵。

在華北區(qū)域長(zhǎng)租市場(chǎng)，住房租賃產(chǎn)品力100觀(guān)察到，領(lǐng)先的租賃品牌正推動(dòng)公區(qū)角色從“配套成本中心”向“流量?jī)r(jià)值引擎”轉(zhuǎn)變。通過(guò)場(chǎng)景營(yíng)造與內(nèi)容運(yùn)營(yíng)，公區(qū)不僅提升了多經(jīng)收入，更在場(chǎng)景中構(gòu)建了品牌認(rèn)同與用戶(hù)粘性，為項(xiàng)目注入持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

01

植入自營(yíng)品牌

構(gòu)建私域流量與收入閉環(huán)

對(duì)位客戶(hù)需求，企業(yè)成立并植入自有品牌，如咖啡、超市等，提升多經(jīng)收入提升的同時(shí)強(qiáng)化用戶(hù)粘度

公區(qū)運(yùn)營(yíng)一直是長(zhǎng)租行業(yè)多經(jīng)收入的主要來(lái)源，而市場(chǎng)傳統(tǒng)的主流做法多數(shù)為自運(yùn)營(yíng)+外包的組合方式。而華北市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)公區(qū)全自主運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)從“空間租賃”到“流量變現(xiàn)”的躍遷。租客不再是單純的住戶(hù)，而是具有清晰畫(huà)像和消費(fèi)能力的私域流量。公區(qū)運(yùn)營(yíng)則是轉(zhuǎn)化這些流量的核心場(chǎng)景。相較于外包模式利潤(rùn)分成低，品牌同質(zhì)化等問(wèn)題。而迎合客戶(hù)需求，建立自有品牌并導(dǎo)入，則可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和品牌忠誠(chéng)度的提升。真正的把公區(qū)從“成本中心”變成“利潤(rùn)引擎”，同時(shí)通過(guò)自有品牌強(qiáng)化用戶(hù)粘性，最終獲得長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

例如北京樂(lè)乎公寓清河店，項(xiàng)目配備了健身房、休息區(qū)、戶(hù)外休閑空間、咖啡廳、水吧、自習(xí)室、會(huì)議室等功能空間且全部為自運(yùn)營(yíng)。通過(guò)自運(yùn)營(yíng)的方式，公區(qū)服務(wù)更加有保證，且大大提升客戶(hù)粘度的同時(shí)，降低了外包分成，實(shí)現(xiàn)了多金收入的提升。而且項(xiàng)目深入研究目標(biāo)客群特征，進(jìn)準(zhǔn)對(duì)位可客群需求，建立樂(lè)乎集團(tuán)最新自有品牌—“啡常樂(lè)乎”咖啡，并在公區(qū)植入，一方面滿(mǎn)足都市白領(lǐng)的需求，一方面在潛移默化中建立品牌忠誠(chéng)度；形成良好的市場(chǎng)口碑。

圖：自有品牌“啡常樂(lè)乎”咖啡廳展示

02

打造主題景觀(guān)園林

以場(chǎng)景體驗(yàn)賦能項(xiàng)目?jī)r(jià)值

利用公區(qū)亮點(diǎn)為項(xiàng)目賦能，不再局限于功能配套空間，延伸至主題園林景觀(guān)設(shè)計(jì)

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在前期發(fā)展過(guò)程中，將重點(diǎn)放在了室內(nèi)空間和公區(qū)功能配套上，而忽視了園林景觀(guān)。而在華北市場(chǎng)，目前已有項(xiàng)目開(kāi)始在園林景觀(guān)上發(fā)力，通過(guò)打造主題景觀(guān)園林，為項(xiàng)目賦能，并在市場(chǎng)上形成區(qū)隔。將公區(qū)亮點(diǎn)延伸至主題園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，本質(zhì)上是將項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)維度從硬件配置提升到了場(chǎng)景體驗(yàn)和情感價(jià)值層面。它讓冰冷的建筑擁有了溫度與個(gè)性，不僅能直接促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)、提升價(jià)值，更能長(zhǎng)遠(yuǎn)地培養(yǎng)用戶(hù)忠誠(chéng)度、塑造高端品牌形象，是為項(xiàng)目注入持久生命力的明智之舉。

例如濟(jì)南先投雅遇公寓起步區(qū)店，作為濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)重點(diǎn)打造的安居工程，雅遇公寓由濟(jì)南先投集團(tuán)與新加坡雅詩(shī)閣有限公司合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。致力于打造適合青年人才、新市民及企業(yè)員工的高品質(zhì)居住空間。項(xiàng)目落地“南洋”主題景觀(guān)園林，通過(guò)綠植、裝置、水景等營(yíng)造出熱帶風(fēng)情。

圖：濟(jì)南先投雅遇公寓起步區(qū)店“南洋”主題園林景觀(guān)展示

03

配置高端功能

以“代差”競(jìng)爭(zhēng)鎖定高凈值客群

功能配套對(duì)位高凈值客群小眾且精致的需求偏好，形成配套功能的“代差”

在華北長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，公區(qū)已經(jīng)開(kāi)始配備高凈值人群青睞的功能空間，如室內(nèi)網(wǎng)球、室內(nèi)攀巖、樂(lè)刻操課館等空間。高凈值人群工作強(qiáng)度大，對(duì)健康和身材管理極為重視。這些設(shè)施提供了便捷、高效且富有樂(lè)趣的解決方案，直擊客戶(hù)核心痛點(diǎn)。此舉是精準(zhǔn)打擊目標(biāo)客群、實(shí)現(xiàn)品牌躍遷的絕佳策略。這不再是簡(jiǎn)單的“人有我有”，而是通過(guò)滿(mǎn)足高端客群定制化需求的獨(dú)特設(shè)施來(lái)定義生活方式，從而與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成配套功能的“代差”。

如北京青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)，項(xiàng)目位于北京市海淀區(qū)毛紡東路六號(hào)院，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目針對(duì)周邊科技園青年人才，打造集居住、商業(yè)、社交、服務(wù)于一體的多元集合空間。在公區(qū)功能選擇，摒棄傳統(tǒng)服務(wù)式公寓配套，選擇客群更為對(duì)位的高端配套，如青山攀巖、室內(nèi)網(wǎng)球、樂(lè)刻操課館、Manner咖啡等，受到客戶(hù)的一直好評(píng)，并借助配套，高頻詞舉辦社群活動(dòng)，在高端公寓市場(chǎng)形成了良好的口碑。作為高端服務(wù)式公寓，項(xiàng)目出租率僅4個(gè)月便達(dá)到了95%，完成爬坡。且出租率長(zhǎng)期維持在95%以上。

圖：青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)高端配套展示

04

設(shè)計(jì)網(wǎng)紅地標(biāo)

兌現(xiàn)多元化場(chǎng)景與生活方式

設(shè)計(jì)網(wǎng)紅地標(biāo)，提升傳播力，利用主題空間，聚集客群，衍生出可傳播、可體驗(yàn)、可共鳴的生活方式

華北市場(chǎng)已有項(xiàng)目開(kāi)始建立項(xiàng)目專(zhuān)屬視覺(jué)符號(hào)，在公區(qū)空間設(shè)計(jì)兼顧打卡點(diǎn)和功能性，建立起客群運(yùn)營(yíng)高效情感連接的同時(shí)，打造城市網(wǎng)紅地標(biāo)，提升項(xiàng)目知名度和客戶(hù)的歸屬感。這樣既能強(qiáng)化品牌記憶點(diǎn)，又能自然延伸出各種主題空間和活動(dòng)。通過(guò)策展等方式，結(jié)合空間租賃、社群增值和跨界合作來(lái)打造多維收入結(jié)構(gòu)。相較于傳統(tǒng)的服務(wù)式公寓賣(mài)“位置、設(shè)施、服務(wù)”，而新一代的策略則演變?yōu)槭圪u(mài)一種 “可傳播、可體驗(yàn)、可共鳴”的生活方式。客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的不僅是棲身之所，更是一種社交圈層和身份認(rèn)同。

青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)利用公區(qū)打造“SUPER GROUND+”社區(qū)活力能量場(chǎng)。布置裝置藝術(shù)，打造網(wǎng)紅打卡場(chǎng)地，吸引人流，形成項(xiàng)目廣泛傳播，建立起品牌形象。并利用公區(qū)空間和先鋒設(shè)計(jì)師合作，打造對(duì)標(biāo)北京蔦屋書(shū)店的青核“SHARE TIME”，設(shè)計(jì)共享辦公，小型會(huì)議室、咖啡簡(jiǎn)餐、文創(chuàng)、書(shū)籍等功能。后期運(yùn)營(yíng)通過(guò)谷子、快閃、動(dòng)漫藝術(shù)展覽、收費(fèi)自習(xí)室或區(qū)域內(nèi)多項(xiàng)活動(dòng)舉辦，例如海淀青年企業(yè)家協(xié)會(huì)、AI交流互動(dòng)中心等，打造公益角等多角度提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。在提供中產(chǎn)精致客群生活氛圍感，改善職住平衡的理想生活的同時(shí)創(chuàng)造了更多的收入可能。

圖：青核INNNG國(guó)際人才社區(qū)網(wǎng)紅地標(biāo)及網(wǎng)紅書(shū)屋

無(wú)獨(dú)有偶，在北京天安門(mén)王府井瑞貝庭公寓酒店，項(xiàng)目在改造和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中充分考慮墻體的高效利用。一方面利用墻面打造網(wǎng)紅打卡墻，一方面利用公區(qū)墻面，結(jié)合地方文化特色，打造北京特色文化展。建立起項(xiàng)目的文化底色，形成良好的口碑宣傳。

圖：北京天安門(mén)王府井瑞貝庭公寓酒店網(wǎng)紅墻及特色文化展展示

小結(jié)

長(zhǎng)租公寓的公區(qū)價(jià)值正經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的范式革命。其演進(jìn)邏輯從“配套空間”到“品牌陣地”，再到“情感場(chǎng)景”，最終升維為“生活方式策源地”。華北區(qū)域長(zhǎng)租公寓的實(shí)踐共同勾勒出公區(qū)從“成本中心”向“利潤(rùn)引擎”躍遷的圖譜。其核心在于，企業(yè)不再將公區(qū)視為靜態(tài)的配套設(shè)施，而是作為動(dòng)態(tài)的“內(nèi)容產(chǎn)品”和“流量入口”進(jìn)行深度運(yùn)營(yíng)。

未來(lái)，決定長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品力高下的，將不僅是區(qū)位與硬件，更是其公區(qū)所承載的內(nèi)容深度、情感溫度與運(yùn)營(yíng)精度。以用戶(hù)需求為原點(diǎn)，構(gòu)建可體驗(yàn)、可共鳴、可消費(fèi)的復(fù)合場(chǎng)景，將是行業(yè)建立長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。

注：本文圖片除特別標(biāo)注外，均來(lái)自企業(yè)官方披露，由住房租賃產(chǎn)品力測(cè)評(píng)整理。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀(guān)點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)研究力量和咨詢(xún)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線(xiàn)上線(xiàn)下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶(hù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。