傭金大漲，寧波房東更難了

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寧波在很長一段時間里，中介費都是由買家出的，房東不付中介費。不但中介費不付，甚至所有的稅都房東要買家來承擔，包括所得稅、營業稅。

打破這個規則的是貝殼，2018年貝殼開始在寧波實行雙邊收費，即房東和買家都要付中介費：房東1%，買家1.6%。此外，稅費基本上都由雙方各自承擔，所得稅、增值稅由房東承擔，契稅、印花稅等由買家承擔。

本文所述中介費率特指住宅，非住宅的費率和收費方式不一樣。

最近，老司機聽說，寧波的中介費標準又要變了，這次房東和買家倒了過來：房東1.6%，買家1%，房東歷史上第一次要付更多的中介費。

這個趨勢其實早已有了端倪，據說上海有公司計劃單方向房東收費，客戶不收中介費。

中介費的變遷，折射出的是二手房交易難度的變化：中介費越高，說明交易難度越高，房子越難賣。相對應的，中介做成一套成交的機會也越小。

所以不要認為中介費提高了，中介就能賺的更多了，實際情況恰恰相反。

而付費比例的變化，則反映出房東和客戶相對地位的變化。付費越高的，在交易中的地位就越低，反之亦然。此前房東非常強勢，所以不付中介費，現在房東比買家付的多，其實也就說明，買家在交易中更強勢了。

2021年以來，房東在談判中的地位就在快速下降，2023年開始其實已經明顯處于弱勢，到現在，這種強弱對比已經非常明顯了，可以說，中介費的調整，其實是落后于這種變化的。

對于房東來說，這種變化比較難以接受，本身房子就跌了不少，有些甚至虧了不少，現在還要多付中介費，有一種被人落井下石的挫敗感。

但難接受是一回事，接受又是另一回事，這幾年老司機接觸了太多的房東，大部分都敗在了不接受上面，不接受房價下跌，不接受承擔增值稅，甚至不接受中介費，錯失了一次又一次賣出的良機。

這種情感上的失調，帶來的卻是財富上實實在在的損失。

老司機的中，有相當比例的客戶是房東，其中我認為最不可以思議的一類房東，上來就問中介費是多少。

拜托，最大的問題不應該是房價賣多少，以及能不能賣得出去嗎？

無論是房東還是買家，其實關注的核心從來都不應該是中介費，而應該是房價、房屋本身、以及相關的交易風險。關注中介費，顯然是舍本逐末，搞錯了重點。

畢竟，費率上零點幾的優惠，最終不過是一兩萬甚至幾千塊的費用差異，這與百萬級的房價相比，九牛一毛。

房價沒談到位，或者房子沒買對，哪怕是0中介費，也成了冤大頭，不是嗎？

面對這種交易費用的變化，老司機想說的是，一定要看到并接受趨勢的變化。與趨勢作對，必然碰的頭破血流；順應趨勢，哪怕一開始感覺膈應，最終也能成為相對的贏家。

今天看到老司機這篇文章的房東，無論之前是否關注我，也是一種緣分，希望我上面這些觀點能對您有所啟發。

最后稍微展開一下。本周，官媒公布了有關十五五規劃的《建議》，建議中提出了房地產新模式的具體設想，主要包括兩個方面：

1、優化保障房供應，工薪家庭和困難家庭主要依靠保障房。

2、增加改善型商品房供給，滿足改善型需求。

以上表述清晰的告訴我們，未來的房地產是個二維格局：低維的剛需依靠保障房，高維的改善依靠商品房。如果你是一個剛需房的房東，那么要注意了：

未來你將可能面臨越來越多的保障房的競爭。

在這樣的大趨勢下，老破舊、安置房、郊區剛需房，前景的確是不太樂觀的。

認識并接受這一點，對于處理手上的房子至關重要。如果對于這個趨勢還模糊不清，或者心存僥幸，未來可能會蒙受更多的損失。

老司機近期接待了多位房東，他們的問題也多集中在舊房去留、置換優化方面，如果您也有這方面困擾，請單擊下面”“小標簽，或者掃文末二維碼加我微信。

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