2天成交！說天河學位房崩的，來打臉！

年底的天河樓市，學位房扛起了大旗。

天河北12月成交多達99套；華景新城近30年樓齡的高層樓梯樓，42天帶看3次即成交；

天河公園更是跑出加速度，東方新世界總價900萬的大戶型掛牌2天便閃電成交...

成交量上漲、成交周期變短，已成為天河核心板塊學位房市場的常態(tài)。

| 華景新城實拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

壹

從成交數(shù)據(jù)來看，華景新城、天河北、天河公園等優(yōu)質(zhì)學位與成熟配套的板塊，率先開啟了學位房的“搶跑模式”。

無論是主打低門檻的剛需小戶型，還是瞄準品質(zhì)生活的改善大戶型，都迎來一波成交小高峰。

以天河北板塊為例。

作為上一代廣州CBD，這里不僅占據(jù)天河核心地段，更手握家長公認的天河學位第一梯隊資源——華陽小學、龍口西小學，且能直升名校廣州中學。

該板塊12月成交99套，遠超前8個月，成為全年第二高成交量。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

最具代表性的當屬僑林苑的“學位殼”房源。

這個建成于1998-2005年的小區(qū)，雖樓齡偏老，但與華陽小學僅一墻之隔，是實打?qū)嵉摹凹议T口的學區(qū)房”。

其中一套37.14平的單間，掛牌僅33天就有17次的密集帶看量，最終以200萬的總價成交，單價5.38萬/平。

小面積、低總價的特點，降低了上車門檻，使其成為追求優(yōu)質(zhì)學位，但預(yù)算有限的家庭的熱門選擇。

｜圖源：貝殼

華景新城在華景小學這一名校加持下，再加上板塊內(nèi)聚集了眾多教育機構(gòu)，濃郁的學習氛圍吸引了大批重視教育的家庭目光。

據(jù)貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，該板塊12月成交29套，拿下2025年以來的月度成交量峰值。

｜圖源：貝殼

而據(jù)中介透露，由于部分已成交房源尚未完成系統(tǒng)錄入，實際成交套數(shù)約35套，真實熱度遠超公開數(shù)據(jù)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

熱度之下，房源去化速度肉眼可見加快。

以華景五期福門閣為例，一套122.45平的三房房源，盡管樓齡已近30年，且為高層樓梯房，但核心優(yōu)勢直擊剛需家庭痛點——

總價僅315萬，大三房空間闊綽，完全能滿足一家三口的居住需求。

較低的總價，對于追求學位的家庭而言性價比拉滿，最終經(jīng)3次帶看便成交，周期僅42天。

｜圖源：貝殼找房

主打天府路小學學位的天河公園板塊，改善型學位房也表現(xiàn)不錯。

雋園一套131平的低樓層，62天內(nèi)帶看105次，吸引94人關(guān)注、5598人瀏覽，超高熱度下最終以694.8萬成交，單價5.3萬/平。

｜圖源：貝殼找房

更令人震驚的是東方新世界的成交速度。一套148平的大戶型房源，總價900萬，單價超6萬/平，成交周期僅2天。

要知道，改善型買家通常決策周期長達數(shù)月，該房源2天就鎖單，也反映了家長提前布局的急切心態(tài)。

｜圖源：貝殼找房

貳

回看這場天河年底學位房的成交熱潮，并非偶然，而是置換需求集中釋放與學位預(yù)警的結(jié)果。

一方面，年底置換需求集中釋放，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)學位房成重點考慮對象。

對重視學位的家庭來說，趕在次年入學政策落地前鎖定學位資格，“賣一買一” 的置換需求集中爆發(fā)。

而天河核心板塊的學位房，恰好實現(xiàn)居住+教育雙重滿足。尤其是華景新城、天河北、天河公園等板塊坐擁的4組優(yōu)質(zhì)小升初組合——

華陽小學+廣州中學、龍口西小學+廣州中學；華景小學+113中學、天府路小學+113中學。

能一站式解決家庭居住需求與孩子教育規(guī)劃，吸引力遠超普通住宅，自然成為置換的核心目標。

｜廣州城景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另一方面，天河學位預(yù)警，部分家長提前“搶票”，推動了年后學位房第一波高潮。

早在去年4月，天河教育局就對珠城、天河北、天河公園片內(nèi)的13所小學，發(fā)出了2026年學位警報。

包括華陽、龍口西、天府路小學、體育東路小學興國、華景、旭景小學等熱門學校，被官方“敲黑板”提醒學位緊張。

｜圖源：天河教育局文件

而根據(jù)規(guī)定，如果預(yù)警學校的報名人數(shù)，超過招生計劃人數(shù)，將依照擁有房產(chǎn)的時間順序，安排入學。

樓市君翻了下近3年，華陽、龍口西、天府路、華景、體育東路興國小學的招生和報名人數(shù)情況，多數(shù)時候都是屬于“超報”狀態(tài)。

比如龍口西小學2025年秋季總共招生一年級23個班，共1035個學位，但報名人數(shù)卻有1061位。

也就是說，如果家長要確保今年孩子入學，確實得與其他家長，搶買房時間。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

不過，我們樓市君也注意到一個突出現(xiàn)象：

2025年天河老牌學校的“超報”情況，比起2023年、2024年，逐漸有所改善。

像 華陽、龍口西、天府路、華景、體育東路興國幾所小學，在2025年只有龍口西的學位，供不應(yīng)求。

這反映出，困擾天河家長多年的學位難題，全面解決只是時間問題。

叁

從樓市的深層角度來看，二手學位房掀起年底行情，說明老牌學位房，仍有一定的市場空間。

而天河二手學位房的銷量走俏，也反映了兩個市場底層邏輯：

一是隨著二手學位房的調(diào)整，它們的性價比日益突出。

比如對口華陽小學的僑林苑，3年前買一套62平的老破小總價是500多萬，而現(xiàn)在的總價，不到400萬。

也就是說，伴隨著天河學位房的價格走低，對價格敏感的買家，吸引力也在增強。

｜圖源：貝殼找房

二是老牌學位房的口碑效應(yīng)，仍然存在。

作為廣州的教育強區(qū)，天河一直是很多教育集團的大本營。

它們無論是在師資教育，還是確定性上，都有先發(fā)優(yōu)勢。

這種與生俱來的教育積淀，投射到買家的置業(yè)選擇上，確實比較加分。

| 華景新城實拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

但需要說明的是，天河二手學位房走弱，被新盤分流，將是未來的大概率事件。

原因很簡單，近年天河在優(yōu)質(zhì)教育資源上，一直在上強度。

樓市君統(tǒng)計了下，目前天河在售新盤中，光是引入集團化強校辦學的樓盤，就超過了9個。

其中，包括保利天瑞配建的廣東省實天河校區(qū)、縵云廣州的天河外國語智谷學校、珠江花城的體育東均和小學，還都已經(jīng)開學。

另外保利天曜、越秀·觀樾、華潤置地天河潤府、越秀天河和樾府的配建學校，也在路上。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

也就是說，未來會有更多的教育新盤，分食天河二手學位房空間。

與二手學位房相比，天河這波冒出的教育新盤，有兩個殺手锏：

一是大部分屬于九年制學校，在入學上更有連貫性。

二是它們在產(chǎn)品戶型層面上，領(lǐng)先二手老破小2-3代，對買家吸引力更大。

｜天河航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

因此，它給市場的啟示是：

如果家長更在意教育的確定性，天河二學位房，目前確實是一次低成本抄底的機會。

但同時也要留意到，學位房本質(zhì)也是住宅，學位價值只是其中一項。

過于破舊的房子，就算有強學位支撐，最好用完即走。

畢竟，二手學位房未來的優(yōu)勢，正被教育新盤取代。