一周參考消息丨省委書記旗幟鮮明地提出要加大房地產發展力度

01

住宅限高80米，深圳舊改限制背后的“隱秘救市”邏輯

隱秘的救市。

10月10日，深圳市正式出臺住宅新規，其中最引人注意的一條是——即日起報批建筑高度超80米的住宅項目，需要在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見，確保與深圳市消防救援能力相匹配。

這意味著，深圳未來的新建住宅項目，建筑高度基本上不會超過80米了。

另外，根據新規具體內容，10月9日前已完成規劃審批的項目，可以按照規劃繼續推進后續工作，包含土地整備(含利益統籌、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚戶區改造、保障性住房等項目，以及已取得用地批復的征地返還用地、置換用地項目，可按照已審批通過的規劃(或用地批復)以及市規劃相關標準規范，推進土地供應、規劃許可、施工許可等后續實施工作。

值得注意的是，其實早在今年3月，住建部在新發布的國家標準《住宅項目規范》中就明確規定，不論是新建還是改擴建，只要涉及的住宅開發建設，自2025年5月1日起，均需滿足層數不超過26層、高度不超過80米、容積率不超過3.1等條件，不然無法獲得規劃許可和施工許可。

而從深圳發文時間和豁免內容看，顯然深圳政府是向中央爭取了的。因為按照深圳的容積率現狀，限高限容的住宅規范一出，深圳幾乎全部的城中村改造、大部分的老舊小區改造都再無法實現拆建類更新！

此前，深圳舊改住宅項目建筑高度普遍能達到150米左右，最高紀錄接近250米（深圳南山區深業世紀山谷），而容積率普遍在6左右，部分項目甚至超過10。過去，這種高容積率、超高層的開發模式，支撐著深圳舊改項目的經濟可行性。

但如今，同樣一塊地可建的房子起碼減少一半（容積率從6→3），也就是說，同樣一個舊改項目，在限高及容積率的控制之下，必須提高單位面積售價才能彌補項目的開發利潤損失，否則項目改造將“算不過賬”。這意味著，深圳幾乎全部的城中村改造以及大部分的老舊小區改造項目，都無法再通過拆建類更新獲得大規模的、可覆蓋城市更新成本的增容收益。

所以，新規之下，深圳上千個舊改項目或將面臨停滯，而直接影響就是深圳未來高層住宅項目和房源數量都將大幅縮水！

如此，深圳限高表面看是限高，但背后實質其實是減少供應。所以，站在更高的角度，我們認為這背后既有改善城市居住空間的考慮，更有通過減少供應穩定當前房地產市場的“隱秘救市”。

再者，實際上，當下一線城市通過“拆遷-新建超高層”的城市更新方式，縱使政府可以快速獲得土地出讓金，但也要付出比過去更高的征遷成本，還要配置更多的基礎設施和更多的公共服務設施，到最后土地出讓的凈收益可能還是負的，甚至會產生更多的政府負債，這顯然不符合當前國家“化債與收益兼顧”的城市更新底線。

所以，深圳限高的影響，可能不止于深圳，未來全國更多的城市可能都會參考執行。

02

省委書記旗幟鮮明地提出要加大房地產發展力度

“敢為天下先。”

在房地產市場偃旗息鼓的當下，最先旗幟鮮明地提出要繼續大力發展房地產，并認為房地產是推動全省經濟發展的關鍵動力的城市，竟然是云南。

10月11日，在云南省委城市工作會議上，省委書記王寧明確提出，要繼續大力發展房地產，重點聚焦滿足省外入滇生活、旅居康養等需求。

云南，這個以鮮花和陽光聞名的地方，正試圖通過風花雪月掀起一輪新的城市建設周期。

云南省“壯志”背后的支撐有兩方面：

1、全省城鎮化率低于55%。

全國31個省份中只有兩個地區的城鎮化率低于55%，云南是其中之一。云南省委書記王寧指出，如果云南的城鎮化率能在2035年從2024年末的54.11%提高到65%，則有可能拉動接近4000億元的新增投資和消費。

2、外省購房者的占比持續攀升。

據相關數據，今年以來省外人士在云南購買商品房4.3萬套，占全省銷量的比例達到33.5%。而且從2022年開始，外省購房者的占比持續攀升：2022年24.8%，2023年30.6%、2024年31.1%。

特別值得一提的是，除了西雙版納、麗江、大理等熱門旅居城市，一些熱度不高的“寶藏城市”也正成為外地人旅居云南的新選擇，如楚雄州下轄的元謀縣、永仁縣，今年外省購房者占比都超過了80%。

更值得關注的是，云南的游客正越來越多，他們在云南停留的時間，也越來越長！2024年云南省接待游客7億人次，其中旅居人數389.75萬，相當于每1000名游客中就有5.6個人選擇旅居。而今年上半年，云南接待280萬旅居游客，同比增長45.4%，游客在云南人均停留91天，也同比延長了11天。

顯然，有人來，且留了下來，這成為云南大力發展房地產的最大底氣。

可能有人會說，旅居、康養資產作為流動性不好、且不具備稀缺性的資產，在當下看都不用看。如果站在“投資-賺取收益”的角度來說，這沒有錯，但對于真實的個體而言，云南怡人的天氣、秀麗的風景、以及低廉的置業價格，都是值得他們留在云南的理由，尤其是對于那些剛退休、有錢又有閑的“旅游剛需”群體來說。而這群人，又是當下真正有消費力的人。

而站在更高的角度，當社會發展模式從投資于物變成投資于人，推動旅居產業的發展顯然更有助于推動經濟的發展，也有助于當下經濟的轉型。

在我們看來，云南作為旅居資源優越的城市，積極關注到當前市場上的旅居需求，并結合執政者的職業優勢（省委書記王寧曾任職住建部副部長，長期在住建系統工作）及自身特色，順勢而為依靠“好山好水好空氣”推動城市發展邁上新臺階，這種找準自身定位、積極推動城市發展的思路是非常值得我們關注與學習的。

03

從保利發展“季度首虧”看房地產的寒意

寒冬凜冽。

10月22日，保利發展披露三季度財報，數據顯示，公司第三季度凈虧損7.82億元，同比下降299.19%，這是保利首次在非年末結算期出現虧損。

消息一出，市場對房地產的擔憂和質疑情緒再次席卷行業。

從民企一哥，到混合所有制龍頭，再到如今的央企“一哥”，房地產在一步步的“利潤失陷”里，逐漸失去了某種“確定性”。

從保利發展的具體數據來看，今年前三季度，保利簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%（跌幅高于11%的百強跌幅平均值），簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。不過，盡管兩項指標均有所下降，但仍蟬聯行業“銷冠”，且是目前唯一銷售破2000億元的房企。

但同期的利潤表現就沒有如此樂觀了。第三季度營業收入568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額-6007.82萬元，同比下降102.37%；歸母凈利潤-7.82億元，同比大幅下降299.19%，扣非歸母凈利潤更虧損8.4億元，同比驟降429.03%。

毛利率更是從2021年的30%以上降至今年三季度的僅10.8%。另一方面，現金流也同步承壓，今年三季度，保利經營性凈現金流由正轉負，為-90.4億元，同比下降875.12%。疊加銷售費用同比增長8.7%，進一步侵蝕利潤空間。

整體看，規模第一的保利發展，在問鼎行業的第三年，規模、利潤、利潤率都出現了驟降。

與此同時，保利的拿地速度也出現明顯減緩。

據統計，今年上半年，保利以414億元的權益拿地金額排名行業第一，平均每月耗資69億元。但至9月底，保利拿地金額只增長到490億元，下滑到行業第五，被中海地產拉開269億差距。且第三季度，保利發展平均每月只花費25億元拿地，約為上半年三分之一。

對此，高盛在參加完保利發展9月管理層電話會議之后，也給出了“保利管理層更加趨于謹慎”的評價。

而且高盛還表示，考慮到其保利合同銷售收入相對其資本支出/運營支出需求仍有較大缺口，而且投資物業資產對于幫助償還凈債務僅可提供有限支持，預計保利發展的去杠桿之路將比央企開發商更加艱難。（截至 2025 年三季度末，保利發展資產負債率為 73.27%）

在我們看來，保利的虧損或將延續。一方面，保利前幾年大量布局的三四線城市項目會繼續拖累整體業績，截至今年6月末，其三、四線未售土儲約2000萬平方米，未售土儲中近60%尚未開工，部分項目還面臨“虧本銷售”的風險。另一方面，保利今年雖然將51%的投資投向北上廣核心區域以優化土儲質量，但新拿地項目需2-3年進入結算期，短期內無法對沖存量項目的盈利下滑，而且未來市場如何還不好說。

我們預計這種“存量拖累、增量未顯”的周期錯配，將持續影響保利2025年的盈利表現。而保利如今拿地又減緩，這將會進一步拉長公司未來的調整時間。

“地產一哥”保利可真太難了。但實際上，不僅僅是保利，整個行業都“涼意森森”。

從房企現實看，今年前9個月銷售表現顯然不及預期，國慶假期也平平淡淡，“金九銀十”基本可以宣告徹底涼涼；從政策看，今年基本上不會再有大的提振措施；從市場看，疲軟的趨勢已經蔓延至一線城市，今年國慶假期期間北京/上海二手房銷售同比分別下降了80%/60%，而二手房的停滯，又進一步減少了新房市場的置換升級需求......

根據保利的最新觀察，當前還在買房的人基本只有2類——剛需（婚房或學區房），以及將樓市視為資產配置“抄底”機會的高凈值人士。除此之外，大家對房地產的興趣已經更加平淡，買房的心勁在下降，大部分潛在購房者不僅期待跌的更多，對產品細節和配套還要求更高，而且還更看重“安全”。

顯然，如今雖然大家都仍對房地產充滿期待，這從我們近期的文章及評論區的討論里也能看出，但事實是整個行業都還在徘徊向下，還在繼續堅守的朋友們，仍需要做好更多的準備。

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