“立園滿園”周年記：成都打造專業化特色“園中園”的優化建議

去年10月，成都吹響了“優化提質、特色立園，賦能增效、企業滿園”的行動號角。值此“立園滿園”一周年之際，成都“園中園”建設步入提質增效新階段。仲量聯行立足國際視野與本土實踐，在由成都新經濟發展研究院編印的《成都新經濟》雜志發表署名文章，聚焦專業化、特色化園區運營痛點，提出系統優化建議，旨在助力成都以高品質空間載體激發產業活力，推動新經濟高質量發展。周年為始，共啟園區升級新篇章。

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特色立園：

打造強鏈補鏈的產業地標

據成都市“立園滿園”專項行動要求，面對過去產業園區功能交叉重疊的問題，需采用特色立園策略打造細分領域的競爭優勢。“園中園”通過龍頭牽引、平臺賦能、技術引領等方式，可進一步提升片區在產業細分領域的核心競爭力。以四川雙流經濟開發區為例，根據仲量聯行對成都電子信息企業1聚集度分布顯示，雙流區的企業數量排名全市第九，在電子信息三大細分產業中僅集成電路產業聚合度相對較高。在面對成都市電子信息產業的激烈競爭，其在加速推進國家級經開區建設的進程中，聚焦存量低效用地的二次開發與提質增效，通過打造物聯網產業園、臨空智能科技園以及空港聚光光電產業園等特色“園中園”，進一步聚焦產業鏈關鍵環節的結構性短板形成差異化競爭，同時以“園中園”為輻射中心形成十五分鐘生活服務圈，打造基礎設施完備、配套功能全面、人居環境宜人的現代化產業地標，同時破解土地利用效率、產城融合水平、產業集聚效能三大發展瓶頸。

1此處電子信息企業重點包括集成電路、傳感器、新型顯示三大類重點企業

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企業滿園：

集聚高成長性的中堅企業

產業園區需求上升至首位，并隨著企業年份增長，工業園區與總部園區的需求占比持續上漲。這代表著專業化特色“園中園”的打造對于集聚高成長性企業2具有重要價值。根據深圳前沿城市發展經驗，傳統政策賦能往往忽視高成長型企業產能擴張的用地需求，導致企業整體遷出或逐步局部遷移。打造專業化特色“園中園”集聚商事主體主力軍，可激發未來經濟企業集群活力，構筑新質生產力動力源，起到園區經濟增長中的壓艙石、穩定器作用。

2營收1-5億元，發展期5-10年

圖：成都市集成電路、傳感器、新型顯示產業鏈成立年份載體類型占比

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科學分期：

形成循環有序的發展模式

專業化特色“園中園”一般作為新區開發的起步項目或是傳統工業片區的煥新項目，更具有市場化實操性。從資產全生命周期角度來看，“園中園”主要瞄準成長性企業，相比于孵化期企業，其對獨立生產空間的需求明顯提升；在運營方面，其對設備運維、空間管理、行政管理的專業化水平均有所提升。由于企業已進入穩定收益期，“園中園”開發運營主體對此類企業的要素支持可快速轉化為生產力，運營方對產業運營的資金投入快速進入良性循環階段，可降低園區整體經營風險，支撐多項目開發或滾動開發模式，實現以專業化特色“園中園”撬動片區加快成型成勢。

圖：孵化期、成長期、穩定期三階段企業對資產的需求特點

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上海張江機器人谷一期平臺項目：

精準聚焦橫縱產業細分

張江機器人谷一期位于上海市張江科學城的核心板塊，是康橋工業智造園的“園中園”項目，項目總建筑面積11萬平方米，包括4棟廠房，可容納約8萬平方米的廠房及辦公場所，項目定位打造機器人工程和人工智能產業的研究、開發和制造中心。園區產業形成“一核、三重點、兩突破”的產業發展格局，即以人形機器人為核心，以高端醫療機器人、特色工業機器人、智能服務機器人為重點，以機器人關鍵零部件、機器人關鍵控制軟件為突破。

在產業生態構建方面：

“一核”

瞄準機器人產業領域自身前沿發展方向；

“三重點”

賦能張江科學城生物醫藥、智能制造產業，與毗鄰的張江科學城核心區及國際醫學園區形成產業耦合；

“兩突破”

聚焦機器人產業的“一硬一軟”，推動園區在產業鏈關鍵環節形成領跑優勢。

“引領前沿、橫向耦合、精準突破”的產業定位方式為打造專業化特色“園中園”奠定發展基礎，讓“園中園”的建設在大園區中有所依托、互為賦能，而并非從零開始。

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深圳寶龍專精特新產業園；

瞄準中腰部高成長性企業

深圳寶龍專精特新產業園位于深圳市龍崗區，是龍崗東部先進制造園的“園中園”項目，項目總建筑面積34萬平方米，業態以垂直復合型標準廠房為主，項目專注于扶持和培育以專精特新企業為代表的“腰部企業”，項目在建成前實現了高達70%的招商簽約率和86%的專精特新企業占比。為了精準聚焦此類客群，在空間設計階段“以需定形”，項目實施方深入調研了全市20大戰略性新興產業集群中的100多家代表性企業，并通過多次行業研討會，詳細了解了各類企業對空間的具體需求；在開發建設階段“以市定價”，采用“低成本開發+高質量建設+準成本提供”模式，以“總成本+微利”的價格，將廠房分割銷售給符合條件的優質企業。項目在謀劃建設過程中充分考慮政府與企業的雙邊需求，中腰部企業從生產擴容、資產購置、政策享受等方面快速入駐“園中園”，政府從土地高效集約利用、構建產業生態、激活民營經濟等方面完成價值實現，通過“園中園”的打造，在產業發展中實現了政企“雙向奔赴”。

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產業定位建議：

謀定“園中園”產業錨點價值

專業化特色“園中園”在園區起步或轉型等關鍵時期往往起到“產業錨點”作用。因此，與傳統產業園區定位不同的是，其產業定位應更加注重“前沿方向、賽道細分、內外互動”。在產業方向的選擇上，要充分關注新質生產力對傳統產業的變革，同時注重所選產業的價值與吸引力分析，包括規模增長、經濟貢獻、就業能力、投資企業、周期階段等因素進行綜合評估；在賽道細分的選擇上，從產業鏈角度可圍繞片區產業關鍵短板進行補鏈式發展，在生產環節角度也可根據從研發、中試到生產的周期模型預測需求波動，精準把握產業爆發期；在產業生態構建方面，專業化特色“園中園”所形成的產業生態同時需要賦能大產業片區，應當重視檢驗檢測、小試中試、審批服務等平臺功能的構建。

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專業運營建議：

多主體運營的協作分工

在職能方面，“管委會+平臺公司”的架構十分常見，管委會對片區內的多個“園中園”實施統一管理和協調，多個國資平臺公司平行運作。大園區負責整體規劃、政策制定和基礎設施保障，小園區保持獨立運營并聚焦特定產業方向。管委會通過統籌資源配置、建立共享機制和協調園區關系，形成分級管理模式。各平臺公司在統一框架下開展專業化運營，既保持整體協同性，又兼顧不同園區的發展需求。但在實際的操作中，受制于傳統國資監管體制和管控模式，專業化特色“園中園”在招商運營團隊人數、租金定價靈活性等方面缺乏市場競爭力，平臺公司在產業生態的構建方面的主動性難以發揮，因此下一步國有平臺公司在“園中園”的運營中要做到“輕重分離、業務多元、科學考核”。在模式方面，由于實施主體的差異，專業化特色“園中園”有政府運營、投資運營、服務運營、產業運營等多種模式，實施主體可根據資源特色選擇適合的運營方式。

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開發創新建議：

滾動開發下的資金平衡

資金平衡的前置條件是開發成本管控，專業化特色“園中園”作為產業載體，其功用性大于其建筑形態的美觀性價值。因此，在資金投入方向中，在前期建設時非臨街的園區立面設計和幕墻檔次、亮化工程和園林綠化等方面可適度省略或后期改善；而首層高度、生產樓面載荷、電梯載荷、機電暖通和數字化管線等方面應充分重視，為后期產業迭代升級預留空間。其次，在動態資金回現方面，預招商工作是關鍵環節，根據仲量聯行的產業招商服務經驗，良好的園區在建成封頂前招商客戶儲備量應達到40%-60%，預招商工作的目標不僅實現客戶儲備目的，更能在“園中園”建設階段減少資金沉淀。最后，在資金使用方面，要用好專項債、經營貸等建設期到運營期的融資組合方案，綜合降低資金成本，形成循環滾動的良性開發模式。

在全球產業鏈深度調整與城市競爭日益聚焦產業核心競爭力的時代背景下，產業已成為驅動城市下一輪高質量發展的核心引擎。成都市作為中國西部長期的經濟與創新中心，敏銳把握這一趨勢，正通過“立園滿園”行動計劃，推動產業園區向精細化、專業化、集群化方向躍升。在此進程中，“園中園”作為一種創新性的產業載體形態，憑借其在產業鏈精準細分、專業化高效運營和資源集約配置上的顯著優勢，正成為成都破解傳統園區發展瓶頸、實現“特色立園、企業滿園”戰略目標、鞏固并強化其西部產業高地地位的重要抓手。