接棒土地財政，已開始悄悄布局…

最近這些天，一則關(guān)于湖北國資改革的消息成功引發(fā)了廣泛關(guān)注。

湖北省深化國有“三資”管理改革推進(jìn)會在武漢近日召開，會上嗑兒嘮得賊硬：

“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化、一切國有資產(chǎn)盡可能證券化、一切國有資金盡可能杠桿化”；

并著重強調(diào)了：“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融”的十六字方針，進(jìn)一步推動全省國有“三資”管理改革取得更大成效。

熟悉我國文件表述風(fēng)格的朋友們都知道，“一切”怎樣怎樣、“盡可能”怎樣怎樣這類表述其實是不多見的；

湖北省之所以深化國有“三資”管理改革上用了如此表述的方式，態(tài)度之堅定一目了然。

至此，這場發(fā)起于湖南又推廣到湖北的國資改革，因起大刀闊斧的風(fēng)格得到了前所未有的矚目。

不少老少爺們兒一聽這個話，第一反應(yīng)就是——“難不成這是要盤活國有資產(chǎn)，地方要上杠桿的節(jié)奏？”

非常不準(zhǔn)確，你這都屬于現(xiàn)場直憋啊！真要是這么簡單估計也犯不上大車小輛地上熱搜，你這都不夠油錢…

玩笑歸玩笑，在筆者看來，這無異于一次比較全面的系統(tǒng)性改革，用意就在于將“資源-資產(chǎn)-資本”形成完整閉環(huán)，改寫地方國資運營和地方財政的底層代碼。

咱們一項項來拆解你就明白了——

“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化”，可以理解為將土地、礦山、林業(yè)、江河湖泊、其它公共空間及其特許經(jīng)營權(quán)確權(quán)歸集、評估定價、建立臺賬與共享數(shù)據(jù)庫，并形成現(xiàn)金流契約。

換言之，選擇那些能率先形成“可預(yù)期現(xiàn)金流”的國有資產(chǎn)，實現(xiàn)其全面盤活，為后續(xù)的資產(chǎn)證券化和資金杠桿化提供必要壓艙石。

“一切國有資產(chǎn)盡可能證券化”，可以理解為各類基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些可能產(chǎn)生持續(xù)現(xiàn)金流的國有資產(chǎn)打包成常見的Reits（不動產(chǎn)投資信托基金）、ABS（資產(chǎn)支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等金融工具。

這樣一來，相當(dāng)于打通了存量資產(chǎn)與資本市場的導(dǎo)管，其最直接的目的有三個：產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流、加速資金周轉(zhuǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。

“一切國有資金盡可能杠桿化”，可理解為通過地方國有資產(chǎn)提供融資擔(dān)保，去吸引數(shù)倍乃至數(shù)十倍的社會資本進(jìn)入國家戰(zhàn)略導(dǎo)向的領(lǐng)域，如科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級、民生短板等。

相當(dāng)于以“四兩撥千斤”的手法，去實現(xiàn)從“擁有資產(chǎn)”到“管理資本”的躍升，形成了“資本+產(chǎn)業(yè)”的良性聯(lián)動。

縱觀這個閉環(huán)——

先創(chuàng)造可供交易的“合格產(chǎn)品”，再實現(xiàn)價值的市場“變現(xiàn)”和回籠資金，最后用回籠的資金放大了國有資本的效能，引導(dǎo)社會資本服務(wù)國家戰(zhàn)略。

在這個過程中，拓寬財政稅收來源、降低債務(wù)風(fēng)險。

而“能用則用，不用則售，不售則租，能融則融”態(tài)度之堅決，本質(zhì)上與“一切”、“盡可能”的表述一脈相承，旨在壓實責(zé)任、落實到位。

這一攬子操作，旨在改寫國資運營和地方財政的底層邏輯。

國有三資改革這個事兒，你瞅著新鮮，其實不然，很多省市其實已經(jīng)在干類似的事兒了，方式方法可能不同，但性質(zhì)大差不差。

早在2023年5月，湖南省就印發(fā)了《湖南省國有“三資”清查處置與管理改革總體工作方案》，對“六類國有資源、五類國有資產(chǎn)、兩類國有資金”進(jìn)行盤活；

近一兩年來，重慶、青島、天津、南京等地紛紛結(jié)合本地實際情況，陸續(xù)出臺了類似的盤活存量閑置國有資產(chǎn)的行動方案或若干措施。

以上城市的相關(guān)行動內(nèi)容，主要集中在引入基礎(chǔ)設(shè)施REITs、資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式盤活存量資產(chǎn)，盤活資金從數(shù)百億到上千億不等，推動了一大批重大項目建設(shè)運營與重點領(lǐng)域改革。

縱觀這些“先行一步”的省市，我們不難發(fā)現(xiàn)以下兩個關(guān)鍵點：

清一色是經(jīng)濟(jì)大省，這使得它們得以擁有較為豐富的存量資源和資產(chǎn)，且有強烈的動機(jī)去盤活存量資產(chǎn)，尋找新的財政增長點；

金融創(chuàng)新意識較強，地方政府具備較強的資本運作能力和人才儲備，為其引入社會資本和市場機(jī)制提供了有力保障。

簡而言之，就是有家底積累、有現(xiàn)實需要、有人才落地。

大家不約而同地將目光投向國有“三資”改革，背后的核心原因與土地財政轉(zhuǎn)型、地方財政壓力、以及高質(zhì)量發(fā)展的要求高度正相關(guān)——

首先，房地產(chǎn)進(jìn)入新周期，依賴土地出讓金的傳統(tǒng)模式變得愈發(fā)值得商榷，必須開辟新路線接棒“第二財政”。

2021年，全國土地出讓金總量大約是8.7萬億，當(dāng)時許多一二線城市的土地財政依賴度在70%-140%之間。

賣地收入給力當(dāng)然沒毛病！

可問題是，到了2024年，全年土地出讓金收入已經(jīng)下降至約4.87萬億，到了2025年，前三季度國有土地使用權(quán)出讓收入大約為2.23萬億，同比下降4.2%。

從二級市場銷售情況來看，今年前三季度商品房銷售面積約6.58億㎡，同比下降5.5%,銷售金額6.30萬億，同比下降7.9%。

當(dāng)下的去庫存，本質(zhì)上是在以時間換空間的基礎(chǔ)之上實現(xiàn)存量出清，因此，縮量提質(zhì)的土拍供應(yīng)思路短期內(nèi)不太可能改變。

站在地方的角度來審視這一切，那就是必須要有來錢道兒去接替過往輕車熟路的土地財政。

其次，地方化解隱性債務(wù)風(fēng)險過程中，需要通過盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來增加現(xiàn)金流、降低負(fù)債率。

這是當(dāng)前深化“三資”改革最直接、最緊迫的背景。

如前文所說，雖然過去依賴土地出讓金收入的老路子已經(jīng)步入拐點，但長期積累的債務(wù)負(fù)擔(dān)與往后各項公共服務(wù)事業(yè)開支依然任重道遠(yuǎn)。

在這樣的背景下，“三資”改革當(dāng)然會以迅雷不及掩耳之勢登上歷史舞臺——

將地方手中大量沉睡的、非流動性的資源與資產(chǎn)，通過市場化手段激活；

無論是將基礎(chǔ)設(shè)施打包成REITs，還是出讓特許經(jīng)營權(quán)，其直接目的都是；

創(chuàng)造新的、可持續(xù)的現(xiàn)金流，從而為地方政府提供寶貴的償債資金來源與后續(xù)公共事業(yè)的經(jīng)費來源。

自己家的零件摘吧摘吧拿來“造血”，總比單純依賴借新還舊舉債“輸血”靠譜多了吧？

既能在盤活過程中提升國有資產(chǎn)運轉(zhuǎn)效率，擴(kuò)大就業(yè)溢出效應(yīng)，又能優(yōu)化政府資產(chǎn)負(fù)債表，有效防范和化解區(qū)域性金融風(fēng)險，為財政的長期健康與安全奠定基礎(chǔ)。

這么一舉多得的事兒如果在全國鋪開，影響力絕不次于當(dāng)年的土地財政橫空出世。

第三，要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，就需要大量資金投入科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級，財政直接投入有限，必須通過國資撬動社會資本。

時下我們經(jīng)常會提到的科技創(chuàng)新也好，產(chǎn)業(yè)升級也好，綠色轉(zhuǎn)型也好…這些領(lǐng)域所需的長期資金投入堪稱天文數(shù)字。

單靠財政直接撥款解決問題？

一來杯水車薪，二來會抑制企業(yè)出于市場競爭機(jī)制而自發(fā)形成的競爭意識與創(chuàng)新意識。

因此，政府財政角色發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變就成了時代的必然。

簡而言之，就是要從直接投資者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣Y本的引導(dǎo)者和撬動者。

時下各地推進(jìn)“三資”改革過程中提到的“資金杠桿化”，正是對以上問題的精準(zhǔn)回應(yīng)——

以少量財政端資金作為藥引子，旨在吸引和撬動數(shù)倍乃至數(shù)十倍的社會資本、金融資本流向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和“卡脖子”關(guān)鍵技術(shù)領(lǐng)域。

這樣一來，無疑放大了國有資本的效能，重塑了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投融資生態(tài)。

最直接的，既能“給項目找錢”，又能“為錢找好項目”，一不留神雙向奔赴了。

盤活國有三資，本質(zhì)上是推動股權(quán)財政代替土地財政，讓沉默的資產(chǎn)開口說話，從而重新定義錢的運轉(zhuǎn)效率。

咱們前文里也提到了，這是一個改寫地方財政底層代碼大活兒，肩負(fù)著一部分為“第二財政”尋找第二增長曲線的使命。

但值得注意的是，在落地實施階段依然會有一些現(xiàn)實挑戰(zhàn)需要積極應(yīng)對——

第一，估值定價這一關(guān)，具體如何操作。

文件里提到“一切國有資源盡可能資產(chǎn)化”，那第一步自然就涉及估值。

但在操作層面，給那些非標(biāo)準(zhǔn)化的、帶有公共屬性的資源資產(chǎn)作定價，還是要比想象中復(fù)雜一些。

江河的航運特許經(jīng)營權(quán)值多少錢？ 森林公園的生態(tài)價值該如何股價？ 復(fù)古街區(qū)的文化品牌這類無形資產(chǎn)又該值多少錢？ 還有數(shù)據(jù)資源這類新型資產(chǎn)應(yīng)該執(zhí)行什么估值參考表現(xiàn)？

這玩意兒又不像賣房子，有個清晰的周邊存量市場成交價參考；

定價低了，涉嫌“國有資產(chǎn)流失”的帽子一旦扣下來，誰也擔(dān)不起這個責(zé)任；

定價高了，市場要是不買賬，有價無市，那一通操作的現(xiàn)實意義又是啥呢？

所以，給國有三資做估值定價，需要在探索市場合理價格區(qū)間與履行國資保值增值責(zé)任之間找到微妙平衡點。

這是后面一切操作的最大前提。

第二，如何使得國有三資改革相關(guān)的證券化產(chǎn)品“叫好又叫座”？

“一切國有資產(chǎn)盡可能證券化”的美好愿景，需要資本市場買單才能落地。

而資本市場的精明之處，就在于它會用腳投票。

一個現(xiàn)金流不穩(wěn)的產(chǎn)業(yè)園、一處位置偏僻的基礎(chǔ)設(shè)施在打包成Reits或者ABS的過程中，如何搖身一變成為資本市場普遍看好的標(biāo)的？

另一方面，如果各地一窩蜂地上馬類似的證券化項目，就會產(chǎn)生大量同質(zhì)化產(chǎn)品涌入市場，理論上會稀釋一部分流動性，從而抬高發(fā)行成本。

因此，確保證券化資產(chǎn)的質(zhì)量、設(shè)計出真正具有長線吸引力的產(chǎn)品…對于地方而言十分關(guān)鍵，這考驗的是地方的金融操盤能力。

第三，最深層次的挑戰(zhàn)，依舊是管理模式和思維的轉(zhuǎn)變。

說得再直白一些，就是從資產(chǎn)管理切換到資本管理。

長期以來，許多地方國資系統(tǒng)習(xí)慣于當(dāng)房東收租或者當(dāng)“業(yè)主”直接參與經(jīng)營。

這種模式特別適合工業(yè)追趕期和增量發(fā)展模式，本質(zhì)上還是以國有制為主體、多種所有制共同發(fā)展。

但是，如今的國有三資改革，要求地方升級成為精通資本市場與金融運行邏輯的“基金經(jīng)理”或者說“戰(zhàn)略投資人”，對專業(yè)性的考驗今非昔比。

咱們舉幾個例子你就明白了——

譬如說設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金，要求具備識別前沿科技項目的毒辣眼光；

譬如說實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，需要熟悉實體經(jīng)濟(jì)的運營薈聚和復(fù)雜的金融工程；

譬如說管理特許經(jīng)營權(quán)，必須具備現(xiàn)代公司治理和市場化運營能力。

對于我們普通人而言，這場聲勢浩大的國有三資改革很有可能帶來媲美98房改的深刻影響。

筆者將其拆分為以下四個部分——

投資渠道將進(jìn)一步拓寬。

譬如更多基礎(chǔ)設(shè)施REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上市，為我們提供了門檻較低、收益相對穩(wěn)健的新型理財工具。

讓普通人在成為重大公共設(shè)施“股東”的同時，獲得相對穩(wěn)健的收益。

即將創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會。

隨著國資引導(dǎo)基金密集投向科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級領(lǐng)域，必將加速催生一大批高質(zhì)量的新興產(chǎn)業(yè)崗位，影響無數(shù)人的職業(yè)賽道選擇。

就業(yè)是最大的民生，對于老百姓來說，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)就是最為實實在在的好處。

公共服務(wù)將進(jìn)一步改善。

盤活的資金若能量化于民生領(lǐng)域，如城市更新、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等等，將直接提升大伙兒日常生活的品質(zhì)與便利度。

盡管過去幾十年，我們在以上課題已經(jīng)取得了舉世矚目的成就，接下來向深水區(qū)的邁進(jìn)同樣牽動著億萬老少爺們兒的切身利益。

樓市政策底有望加速到來。

核心邏輯在于，它從根源上為地方財政提供了“土地出讓金”之外的替代性收入。

手中余糧更足，才會更有底氣擺脫“刺激房價-拉動賣地”的短期循環(huán)，轉(zhuǎn)而專注于構(gòu)建以保障性住房、城市更新等房地產(chǎn)發(fā)展新模式。