全四居？16張圖解析保利半壁店方案｜規(guī)劃總圖

10月16日，保利半壁店規(guī)劃公示。

雖然公示時間標注是9：00，但實際發(fā)布時間是晚上19：00。

這樣的操作，其實是把7天公示縮微6天；也意味著慢下來的保利，又快了起來。

對于地塊方案本身，表弟認為可以有三個關(guān)鍵詞：

超級底盤、地脈與日常、關(guān)鍵小事清單。

什么意思？

下面表弟用16張圖，讓我們一起看看節(jié)奏大師——保利，

在半壁店拿出了怎樣的方案。

01.

方案預(yù)計323戶，標準層產(chǎn)品4類，產(chǎn)品面積段約是138~243㎡；

另有10戶頂層有所退臺；綜合項目調(diào)性來看，推測應(yīng)該是頂層上躍復(fù)式產(chǎn)品；

標準層產(chǎn)品中：

• 164㎡產(chǎn)品為主力戶型，占比約43%；

• 202㎡產(chǎn)品為次主力戶型，占比23%。

02.

根據(jù)圖面尺寸推測，139㎡產(chǎn)品為四室兩衛(wèi)產(chǎn)品；

這也意味著半壁店為全四居高端改善型社區(qū)。

產(chǎn)品總面寬約10.5m，格局為四葉草戶型。

北次臥面寬接近3m，實用度相對較高；

從北臥室和廚房的位置關(guān)系來看，廚房形式應(yīng)該是G型——有島臺；

拓展方面，主臥及南向次臥設(shè)置了飄窗；

但客廳應(yīng)該沒有飄窗，這也是保利的常規(guī)做法，在客廳設(shè)置落地窗。

會不會有一步陽臺？

圖面上暫時看不出來

03.

根據(jù)圖面尺寸推測，164㎡產(chǎn)品為四室三衛(wèi)產(chǎn)品，即南向兩個臥室套間；

產(chǎn)品總面寬約11.8m，格局也是四葉草戶型；

北次臥面寬3m+，屬于足尺空間；

廚房也是G型帶島臺設(shè)置。

04.

根據(jù)圖面尺寸推測，202㎡產(chǎn)品也是四室三衛(wèi)產(chǎn)品，南向兩個臥室套間；

產(chǎn)品總面寬約14m，北向兩個臥室相鄰設(shè)置；

廚房與家政間靠近核心筒設(shè)置，這個面積段肯定會有西廚島臺，但這里表弟就不具體展開了，讓我們期待隨著后續(xù)保利的發(fā)布！

05.

根據(jù)圖面尺寸推測，240㎡產(chǎn)品是四室四衛(wèi)另帶保姆間產(chǎn)品；

產(chǎn)品總面寬16.5m，南向三個臥室套間，其中主臥套非常奢華；

另外，北向次臥也可以視作套間。

預(yù)計格局主要參考了建發(fā)海晏的265戶型，大家看一下：

06.

從圖面來看，每棟首層樓南向都設(shè)置了窗井；窗井進深約1.8m；

所以推測，方案除了4類標準層和10戶上躍產(chǎn)品，預(yù)計會有67戶下躍；

當然由于是推測，所以在【01】的戶配中，表弟并沒有將下躍單獨拆分出來。

07.

對于下躍的推測，還有一個佐證：

保利半壁店的方案，都是北向進入單元。

這意味著所有首層的戶型都是完整的，并不存在因南向大堂而出現(xiàn)的變異戶型。

也可以理解為，讓下躍貨值的產(chǎn)品力，更規(guī)整一些。

08.

北側(cè)入戶的單元大堂尺度奢闊，圖面測量：

面積接近30㎡；

高度4m+

同時也是半壁店層高「破局」的關(guān)鍵。

什么意思？

大家都知道，半壁店地塊有航空限高要求；

當然，從公示中的方案來看，這點保利（不愧是保利，也只能是保利）已經(jīng)溝通并有限制地突破了。

但是即使突破，層高資源依然不富裕；

所以根據(jù)公示圖中各類的高度推測，保利應(yīng)該借鑒了中海樹村，進行了首層局部的下挖。

但是挖了多少？

讓我從1-6#來展開推測：

①5F的H=15.45，4F的H=12.30；即層高3.15m；

②3.15*5-15.45=0.3m，即1-6#樓棟下挖0.3m；

③其他樓棟如何推測？從單元大堂！因為各樓棟的單元大堂，應(yīng)該是同樣的高度

單元大堂實際高度=4.23+0.3=4.53m

④以4.53m為標準，

單元大堂標注H=4.23m的，下挖0.3m；

單元大堂標注H=4.38m的，下挖0.15m；

⑤用這個標準還原各樓棟實際高度，可以得到

東地塊層高=3.2m

西地塊層高=3.15m

※備注1：層高尾數(shù)不可能是碎數(shù)，這是基本原理。至于為什么有些樓棟的H和層數(shù)除不開，是因為有些特殊情況，此處不做展開；

※備注2：按以上步驟，1-西地塊1-1#、1-2#、1-7#樓棟疑似層高=3.05m；留待后續(xù)觀察。

09.

對于半壁店，道路情況一直被大家關(guān)注。本次方案公示也給予了「明示」：

最核心的永定路：

南北向路段紅線寬度30m；

東西向路段紅線寬度35m。

10.

兩塊地面積都不大，地庫怎么規(guī)劃？

事實上，看似永定路將保利半壁店分割為兩個地塊，實際上是「一個地塊」。

因為兩塊地的地下部分，有地下通道進行聯(lián)通：

通道寬度24m

這么寬的通道，只走車輛是不是有些浪費？

地下一定有什么了不得的空間！

11.

西地塊社區(qū)大門后面，有三個巨大的窗井。表弟測量了一下，每一個的尺寸有：

5.8m*5.8m

一個大方廳那么大！

可見，地下一定有什么了不得的空間！

會是什么？

常規(guī)來說，在社區(qū)大門后面的是核心景觀庭院。

但是從圖面來看，西地塊社區(qū)大門后面是比較基礎(chǔ)的，

既然地上基礎(chǔ)，那么地下就不會基礎(chǔ)

保利會不會把西地塊的核心景觀庭院，放在了地下？

12.

東地塊核心景觀庭院，在圖面中就很直接表達了出來。

下沉庭院合計接近600㎡

13.

東地塊的風(fēng)雨連廊

約90m長，寬度2.5m。

整個形狀蜿蜒，與核心景觀相互交織；

聯(lián)通上下層的樓體，也曲折盡致；

還可以看到有兩個節(jié)點式景觀廊架，預(yù)計會是室外會客廳。

可以想象，半壁店會是個體驗感很強的園林景觀。

如果東地塊園林體驗感這么強，那么西地塊會單調(diào)嗎？

表弟幾乎可以確認，西地塊體驗感很強的景觀，會是在地下！

表弟甚至大膽猜測，保利在半壁店整了個大活：

東地塊地上園林→東西塊下沉庭院→地下聯(lián)通→西地塊地下園林

或許可以叫它——

超級底盤！

14.

保利會不會整這個大活？很有可能。

因為半壁店值得

首先，今年海淀新供應(yīng)的項目中，半壁店最為低密。

• 保利半壁店：容積率1.4；業(yè)態(tài)為3-5層洋房；

• 中海樹村：容積率1.6；業(yè)態(tài)為疊拼&5-6層洋房；

• 海宸元境：容積率2.1；業(yè)態(tài)為7-11層平層；

• 北京隅·海岄：容積率2.1；業(yè)態(tài)為6-11層平層；

• 和樾望云：容積率2.1；業(yè)態(tài)為6-10層平層；

• 和樾玉鳴：容積率2.1；業(yè)態(tài)為6-10層平層。

其次，半壁店北望三山五園，南臨國賓發(fā)展帶。

這樣得條件、這樣的位置、這樣的地脈底蘊與文脈資源，保利需要作出個答案，需要整出個大活！

什么才是真正的大活？

就是如何把這樣的「地脈輝光」融入日常空間？

又如何讓業(yè)主的日常生活能感受到「地脈輝光」？

15.

北望三山五園，說得可能有些宏觀。

就地塊而言，有信源稱，從地塊是可以看到中央電視塔的。

這就是「地脈輝光」融入日常空間的基礎(chǔ)條件！

當然，由于地塊現(xiàn)狀被圍擋施工，表弟暫時無法證實。

但如果是真的，那么對于保利未來的呈現(xiàn)答案，就更加令人期待了！

知道大家都很急，但是先別急。

據(jù)悉，保利要做全市第一個實景開盤的項目。

就是在開盤的時候，把實景大門、實景園林以及實樓樣板間都呈現(xiàn)給客戶。

所以大家估計還是要稍等一等，預(yù)計明年春暖花開的時候，半壁店將和大家見面。

16.

其實本來介紹到【15】就寫完了。

但是表弟無意間地瞥到了一個細節(jié)，很值得跟大家來說說。

就是保利半壁店方案，對于非機動車停放的設(shè)計。

如果大家有空轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)已入住的小區(qū)，或者觀察下自己的小區(qū)，就會發(fā)現(xiàn)電動自行車停放其實是個大問題。

不論什么層級的客戶，都會有電動自行車的需要——

因為太方便了！

• 去個三五公里的地方，走著感覺遠點，但是開車又有點麻煩呢？

• 比如未來半壁店業(yè)主去華熙live，不到3km的路，難道要開車去嗎？開車也可以，就是堵；騎自行車又得小二十分鐘（其實還行，但是大部分人都愛犯懶），真不如電動自行車過去。

• 那么有了電動自行車，就有停放問題：不能入戶，也不能下地庫，停哪？

不讓進小區(qū)？不可能。

• 對不起，從民法典相關(guān)條例來看，真不能阻攔業(yè)主的電動自行車進小區(qū)。

• 靠業(yè)主自覺不推進小區(qū)？也就臨大門的業(yè)主的幾乎能做到吧！

所以，入住后的小區(qū)用不了三五年，甚至也就是一兩年，小區(qū)里就會有亂停電動自行車的現(xiàn)象。除了停哪，還有怎么充電的問題。電動自行車電池是有危險性的。

有做過物業(yè)巡檢的朋友告訴表弟，這甚至是全國性物業(yè)維護的痛點。

所以當表弟看到，半壁店方案對于非機動車的散布式設(shè)計，以及對于電動自行車多點位充電區(qū)域的時候，確實忍不住想寫一寫。

所謂「勿以善小而不為」，表弟認為這只是保利清單上的一個點。

保利的什么清單？

或許可以叫「關(guān)鍵小事清單」，清單上的內(nèi)容，可能大家很久都發(fā)現(xiàn)不了，甚至永遠發(fā)現(xiàn)不了。

但這其實對于入住后的業(yè)主來說，是最好的。

若無「閑事」（入住后令人糟心的小事）掛心頭，便是人間好時節(jié)。

17.

介紹完了。

大家覺得，如果給保利半壁店的方案，拎出來幾個關(guān)鍵詞會是什么？

表弟的答案是：

超級底盤：地下聯(lián)通，和令人浮想聯(lián)翩得地下場景；

地脈與日常：「地脈輝光」日常化·日常空間「輝光」化；

關(guān)鍵小事清單：勿以善小而不為。

大家的答案是什么？銷冠100

附圖：保利半壁店地塊公示圖

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