逐漸進入狀態(tài)的“永源路街區(qū)”探班報告（20251009）

如果你關注上海的街區(qū)商業(yè)或園區(qū)項目，“永源路街區(qū)”可能已經在你的涉獵范圍。

隨著項目品牌的陸續(xù)開業(yè)，近期翻看xhs會發(fā)現(xiàn)已有不少前往打卡的貼子。

說明一個簡單的問題——不論何種類型的項目，多元化的空間體驗、標志性打卡點等確實會成為到訪因素，但商業(yè)內容始終是核心關鍵。我節(jié)前的GATE M 西岸夢中心1周年大復盤 明明可以靠流量 偏偏選擇拼實力一文幾乎通篇都闡述了這一觀點，對于永源路街區(qū)同樣適用。

我個人關注永源路有一段時間，除了品牌開店動態(tài)會收錄進“日常市調”欄目外，還寫過類似adidas Originals在上海街頭“搞事情”，尺度有點大等評述；以及KUDDO COFFEEConceive By Cotemp 永源之屋等品牌店鋪的探班圖集。

因此同樣在此節(jié)點，簡單聊些我對于“永源路街區(qū)”的解析和觀點。

首先看一下Kimi對項目的相關介紹（其中有些信息收錄有誤，例如adidas貝殼頭街區(qū)的活動是2025年，他寫成了24年，城市花鳥集“風與物”只是此前辦過的活動，算不上核心業(yè)態(tài)等，不過整體依舊可作為做參考）：

另外公眾號“MallDays”永源路，下一個愚園路？一文可作為更詳盡的參考。其中標題對標了愚園路，關于這個問題我也有一些想法下文會聊到。

宏觀層面，我在PAC購物中心，個人心目中理想型的“口袋公園”型商業(yè)一文中有所提及：

當靜安寺商圈除了南京西路靜安寺核心區(qū)域外，能級可延展至銅仁路、永源路，甚至何東故居、現(xiàn)所等眾多滋生于城市街區(qū)肌理內的街區(qū)/非標項目。這些項目在形態(tài)、定位等方面有各自明確的差異化特色，助力著整個大商圈達成多元化發(fā)展以及共榮。

永源路街區(qū)的相對位置在該篇內容中也有標注：

下文會基于持續(xù)觀察，就當下的實際情形展開，并聚焦于目前局部開放的區(qū)域——即由“三棟建筑+一個大草坪+一個下沉式廣場”組成的“永源路街區(qū)”項目。

其在整條永源路內的尺度則如下圖所示，在500米中占到350米左右。

從時間維度來看，該片區(qū)并非如絕大多數主流商業(yè)項目般采用“籌備期整體圍擋，軟開業(yè)對外開放，最后待完成度較高時宣布正式開業(yè)”的節(jié)奏。

事實上我首次關注到永源路，是2024年底潮流品牌SMFK在此開出旗艦店。翻看品牌在國內的多數選址，均以入駐全國各地具有潮流、潮奢氛圍的頭部商業(yè)項目為主，因此當品牌名為“中心花園店”的上海旗艦店為一個全新園區(qū)項目打響頭陣時，無疑會讓人覺得——這個“永源路”有點東西。

伴隨SMFK開業(yè)的，是包括theboyhasnopatience限時店、UNDEFEATED、Onitsuka Tiger、PANE等潮流品牌圍擋的陸續(xù)呈現(xiàn)。雖然絕對數量不多，但鑒于他們沿街鋪位的選址，足以為片區(qū)定調。如今這些品牌已悉數完成開業(yè)。

不過我們也需看到，從去年底至今，例如UNDERBOBO等數個店鋪經歷了開業(yè)后又短期關店，直至近期整體氛圍起來后又再次對外的過程，由此可見項目或者說這條街的整體經營并非一蹴而就，需要耐心和長期主義理念的支撐。這再次對應了上文所述項目開放節(jié)奏的非主流性——品牌其實也更習慣于大家扎堆開業(yè)共同打造氛圍。

在此期間，活動成為了永源路街區(qū)為市場、品牌注入信心的強心針。

除了adidas貝殼頭街區(qū)外，2024年11月伴隨SMFK亮相時，由TEAM WANG design打造的“UNDER THE CASTLE”主題活動首次將永源路以“限時步行街”的形式呈現(xiàn)。通過制造事件吸引人們到訪并重新認識一下這條街，繼品牌為招商定調后，進一步樹立其場域調性，對招商同樣具有助力作用。

500米左右的街區(qū)并非交通要道，相對而言封路成本可控，且并不用每周末定時上演，有活動事件時協(xié)調搞一下，日常周末或假期草坪等本就提供了充裕的戶外活動空間。

不過需要辯證地來看，過于喧鬧的活動對周邊居民未必友好，有悖于項目“社區(qū)化”的標簽營造。不過隨著品牌商戶的開業(yè)，類似此前adidas貝殼頭街區(qū)這樣覆蓋整個界面的活動類型理論上已無法復制。最為理想的狀態(tài)，是項目能夠完成自身造血，良性循環(huán)。

近期項目迎來新一階段——更多品牌的陸續(xù)開業(yè)，商業(yè)氛圍有質的提升。更重要的是，除了零售業(yè)態(tài)外，餐飲商戶的亮相為項目帶來了能夠營造人文氛圍的基礎客流，共同構成了目前作為消費者視角客流密度體感剛剛好的討喜狀態(tài)（對于項目而言還有提升需求）。

KUDDO COFFEE的開業(yè)，吸引了最低門檻的常規(guī)消費，每次下午前往客流情況都不錯，既有前來打卡的年輕人，也不乏周邊社區(qū)居民，寵物友好是常態(tài)。

而Conceive By Cotemp 永源之屋這類比較稀缺的獨有品牌，甚至吸引到了周邊城市的品牌粉絲慕名前來，“目的地”同樣是永源路非常倚重的標簽。

客群的強目的性，使項目在社交媒體上收到好評在情理之中——項目客群越多元復雜，不同的聲音也會越多，而圈層化客群雖然量級有限，但更容易獲得一致的口碑。

個人認為目前而言，不同的人喜歡和關注的點有所不同，主要包括幾個看點。

招商方面，整體選品不錯，創(chuàng)邑深耕愚園路多年，有了很扎實的積累，不論是自身的“XX百貨公司”，還是Randomevent等品牌從愚園路遷址永源路，都是類似資源共享、整合的縮影，因此難免會將兩者做類比。

空間塑造方面，此類非標項目是當下人們的心頭好。三棟樓宇分別間隔一個下沉式廣場和一個大草坪，讓相對冗長的動線有呼吸感。

同時需要看到東西走向的永源路目前具有強弱側之分（未來街區(qū)南側完善后可能會改變客流構成），即臨近靜安寺商圈的東段更易吸引客流，且B、C兩棟雖然有下沉式廣場區(qū)隔，但建筑空間以及視覺關聯(lián)具有整體性，因此項目更像是分了東西兩區(qū)。

這也就意味著靠近西段的A棟招商難度會相對更高一些。

好在項目運營方面不論是裝置的擺放還是服務點位的設立等方面，都在有意識地在往西段引導客流，目前沿街商戶也呈陸續(xù)亮相狀態(tài)。伴隨而來的是項目對“內外、上下區(qū)域”的商業(yè)價值和規(guī)劃邏輯愈發(fā)清晰。

相對商業(yè)價值較高的永源路沿街界面主要以承租能力較強的零售品牌為主，北側的后街花園區(qū)域反而因為集中了餐飲商戶，擁有了不輸沿街的常態(tài)客流，兩者取得了很好的平衡性。

垂直動線方面，逐步成型的下沉式廣場同樣通過餐飲商戶聚集客流，與大草坪共同形成類似大小兩個中庭的職能空間。

貫穿整個B棟垂直空間的旋轉樓梯既是視覺焦點，又能成為動線引導，一舉多得；熱狗店BananaDog的大型IP裝置與蘇河灣萬象天地的「UP WE GO！邁上新景象」藝術裝置具有異曲同工的效用。

此外，項目非常強調自然綠植空間，這從公區(qū)的引導指示中可略睹一二，對于周邊居民而言如同后花園，適宜的社區(qū)屬性達成。

這些構成了目前永源路街區(qū)的基本狀態(tài)，但尚未完成，后續(xù)看點依舊不少。

首先，即使目前已開始積累口碑，但街區(qū)的人氣和認知度依舊需要逐步養(yǎng)成。相對于同為創(chuàng)邑參與招商運營的愚園路，個人認為永源路有本質不同。前者是市政道路沿街商業(yè)進行統(tǒng)籌規(guī)劃的典范，在上海市場幾乎獨一份，愚園路本身又幾乎連接靜安寺——江蘇路——中山公園三個地鐵站（雖然核心段如下圖所示，是從定西路到江蘇路），擁有大自然客流，簡而言之，我們逛愚園路，不會覺得是在逛項目，甚至不大會把整條街走完。

永源路街區(qū)的構成邏輯更像長寧的上生·新所、C·PARK、WYSH翡悅里等項目（雖然體量結構形態(tài)甚至運營狀況等各有不同），這些項目都定性為“園區(qū)”。

他們的共性在于會因話題事件而帶來客流爆點，但缺乏常規(guī)商業(yè)項目“一站式”屬性的基本盤。如同社交媒體上人們會用“尷尬”一詞來形容永源路的位置，其本質原因在于雖然距靜安寺核心商圈直線距離不長，但上海的商業(yè)內容實在太多，一個街區(qū)足以割裂出兩個商圈，永源路能享有一定的客流溢出，但自身的“目的性”和“造血機制”更為重要，這點甚至夾在兩者之間的1788廣場可能更有感觸。

值得一提的是，作為開放式街區(qū)項目，我們往往會忽視高層空間，這里同樣會有零售、體驗及餐飲等業(yè)態(tài)內容。

此外辦公空間則與南京西路、靜安寺各種高級寫字樓有著不同的調性環(huán)境，有助于吸引到一些具有獨特審美及靈感訴求的企業(yè)入駐，而他們則會為項目反哺日常消費。

當然南側在建的更大規(guī)模的商業(yè)和辦公供給，會帶來更多想象空間。

若據報道，整個永源路規(guī)劃將順利于2026年完整亮相，想必屆時不論規(guī)模、內容都會有更有趣的質變，我們期待進展，也會持續(xù)關注。