4大硬傷！市南“絕版”新盤，刷新青島樓市“神記錄”！

十一亮相的市南新盤——海諾繁華序，帶著一個(gè)讓人瞠目結(jié)舌的標(biāo)簽——容積率高達(dá)7.3！這個(gè)“天花板”級(jí)別的容積率 ，刷新了近年來(lái)青島住宅項(xiàng)目的新紀(jì)錄。

▲海諾繁華序

在青島樓市普遍追求低密、高得房率的今天，這個(gè)由市南國(guó)企打造的新盤，為何反其道而行之？

1、

市南國(guó)企的“處女作”

海諾繁華序，位于市南區(qū)寧夏路125號(hào)甲，地處市南核心區(qū)域，項(xiàng)目由青島海諾建融置業(yè)有限公司開發(fā)，這家開發(fā)商是青島海諾投資發(fā)展有限公司的全資子公司，通過(guò)天眼查股權(quán)穿透顯示，其實(shí)際控制人為市南區(qū)財(cái)政局，是不折不扣的國(guó)企背景。

作為市屬國(guó)企平臺(tái)，海諾建融深度參與城市更新建設(shè)、資本運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)投資等核心領(lǐng)域，在香港中路沿線，正在建設(shè)南京路1號(hào)和浮山灣總部基地兩座超高層地標(biāo)性建筑，但需要注意的是，海諾繁華序是這家國(guó)企開發(fā)的首個(gè)住宅項(xiàng)目。

▲海諾繁華序

海諾繁華序項(xiàng)目占地2135㎡，地上計(jì)容建面15585.5㎡，總戶數(shù)僅126席，是近年來(lái)市南少有的新房項(xiàng)目。

國(guó)企開發(fā)背書、“保交樓”無(wú)憂，在樓市波動(dòng)較大的背景下，這確實(shí)是不少購(gòu)房者會(huì)考慮的重要因素，但產(chǎn)品力和質(zhì)量怎么樣，就得靠實(shí)力說(shuō)話了。畢竟海諾此前做的都是商業(yè)綜合體、寫字樓，而且都在建設(shè)中尚未交付；住宅經(jīng)驗(yàn)更是為零，品質(zhì)如何還得打個(gè)問(wèn)號(hào)。

從位置來(lái)看，項(xiàng)?地處市南核芯地段，周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套豐富，生活便利度高。這些先天優(yōu)勢(shì)，讓海諾繁華序有了面市的資本。

2、

4大硬傷讓人下不去手

市南，屬于青島的“心臟地帶”，可謂寸土寸金，但話說(shuō)回來(lái)，好位置不等于完美產(chǎn)品。光環(huán)之下，海諾繁華序的問(wèn)題也同樣明顯，4個(gè)致命硬傷，讓人下不去手！

容積率破紀(jì)錄

青島住宅項(xiàng)目中容積率最高的紀(jì)錄，曾是西海岸的禹洲弘陽(yáng)天賦雲(yún)海，容積率達(dá)到7.1，緊隨其后的是市南華潤(rùn)悅府6.98和深藍(lán)中心6.5。現(xiàn)在，海諾繁華序刷新了這個(gè)記錄——容積率7.3，這個(gè)容積率數(shù)據(jù)，甚至已經(jīng)超過(guò)了很多寫字樓。

▲海諾繁華序

高容積率住宅的居住體驗(yàn)常受詬病，高容積率可能伴隨居住密度高、低綠化率、公共資源緊張等問(wèn)題，其居住舒適度可能較低，購(gòu)房者需權(quán)衡價(jià)格與品質(zhì)。

戶型設(shè)計(jì)拉胯

海諾繁華序項(xiàng)目，特邀海信設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)操刀戶型設(shè)計(jì)，據(jù)稱創(chuàng)新性地規(guī)劃了闊景陽(yáng)臺(tái)與大型飄窗，戶型面積跨度較大（80㎡~246㎡都有）。

▲海諾繁華序戶型

但從流出的戶型圖來(lái)看，海諾這首次試水的產(chǎn)品力確實(shí)差點(diǎn)意思，基本和“好房子”沒什么關(guān)系。海諾繁華序的戶型到底如何，還是交給市場(chǎng)和購(gòu)房者來(lái)檢驗(yàn)吧。

綠化率低得可憐

海諾繁華序項(xiàng)目，只有一棟樓，小區(qū)內(nèi)部沒有任何配套可言，實(shí)際地塊紅線內(nèi)的綠地率只有6.5%，低得可憐。

▲海諾繁華序平面圖

海諾繁華序，與其南側(cè)的青安珺悅馨園的4棟安置樓，原規(guī)劃為一個(gè)小區(qū)，地下車庫(kù)是連通的，但是到交付時(shí)，地面部分能否分隔，現(xiàn)在存在不確定因素。

▲海諾繁華序與青安珺悅馨園

高架快速路噪音堪憂

▲海諾繁華序

海諾繁華序北側(cè)緊貼寧夏路，膠寧高架上的車流呼嘯而過(guò)，白天夜晚連軸不停，噪音問(wèn)題不可避免，這將嚴(yán)重影響居住舒適度。雖說(shuō)用了三玻兩腔系統(tǒng)窗，住過(guò)膠寧高架旁小區(qū)的都知道，這里的噪音24小時(shí)全天候轟炸，再好的窗戶也扛不住。

3、

市南性價(jià)比翻車？

市南的新盤項(xiàng)目，太稀缺了，2025 年總共就兩個(gè)新盤入市，除海諾繁華序之外，另外一個(gè)是輪渡板塊的海景大盤——保利青鐵天珺瑞海地，已于9月下旬開盤，含精裝修的價(jià)格約2.95~3.42萬(wàn)元/㎡。

▲海諾繁華序

海諾繁華序，于2024年3月競(jìng)拍拿地，成交總價(jià)2.23億元，折合樓面地價(jià)14300元/㎡。據(jù)此推算，據(jù)稱海諾繁華序的價(jià)格大約在2.6萬(wàn)～3.1萬(wàn)元/㎡之間——這是毛坯房的價(jià)格，而且還存在上述4個(gè)致命硬傷，與海景+精裝修的天珺瑞海地相比，顯然性價(jià)比顯然不算突出。

▲海諾繁華序

國(guó)企開發(fā)商敢于打造如此高容積率的住宅，是對(duì)市場(chǎng)接受度的一次測(cè)試，也是對(duì)購(gòu)房者地段偏好的一次試探。市場(chǎng)最終會(huì)給出怎樣的答案，還需拭目以待。但有一點(diǎn)可以肯定，現(xiàn)在購(gòu)房者越來(lái)越理性，僅憑地段優(yōu)勢(shì)就讓人接受明顯的產(chǎn)品缺陷，恐怕會(huì)越來(lái)越難。

▲海諾繁華序，售樓處已經(jīng)開放

說(shuō)到底，海諾繁華序就像個(gè) “矛盾體”：地段屬于頂配，產(chǎn)品卻一言難盡；國(guó)企兜底讓人安心，首作經(jīng)驗(yàn)卻讓人忐忑。如果是你，會(huì)為了地段，妥協(xié)居住體驗(yàn)嗎？