山東臨沂沂南房產案：證據齊全判無效 李女士房產糾紛引議

2025年，山東省臨沂市中級人民法院的兩份終審判決，讓青島市民李女士陷入了長達七年的房產糾紛漩渦。2018年，她在沂南縣購置的商鋪與停車場，歷經備案登記、全款支付、實際出租等一系列合法流程，卻在2025年被二審法院認定“購房無效”，無法排除強制執行。這起看似證據充分的房產買賣案，為何會出現“一審勝訴、二審逆轉”的結果？

時間回溯至2018年3月，李女士與臨沂孔某明房地產開發有限公司（下稱“孔某明公司”）簽訂《商品房預售合同》，購置該公司開發的沂南縣東岳國際大廈1號樓101商鋪，建筑面積84.9平方米，總價款183.8934萬元。同年4月，她又追加購買該大廈1號樓負二層停車場，面積4021.76平方米，總價426.3066萬元。

部分轉賬信息 圖一 （爆料人李女士提供）

為保障交易合法，李女士在簽訂商鋪合同后，于2018年5月24日到沂南縣房地產管理局完成備案登記，備案證明明確記載涉案商鋪的買方為其本人。付款環節，她通過銀行轉賬方式分多筆將購房款打入孔某明公司財務人員劉某賬戶，其中商鋪款項183.8934萬元、停車場款項426.3066萬元，每筆轉賬均有銀行流水記錄，孔某明公司也出具了9份加蓋財務專用章的收款收據，詳細載明收款金額與用途。

部分公司出具的收據 圖二 （爆料人李女士提供）

2018年7月，孔某明公司向李女士出具《房屋交接書》，明確商鋪與停車場已于當日正式交付。此后，李女士對兩處房產行使所有權：商鋪出租給案外人劉先生，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限10年，年租金4.5萬元，劉先生于2019年4月通過銀行轉賬支付首年租金及押金共計6.5萬元；停車場則出租給徐先生用于建設游泳池，租賃期限同樣為10年，年租金5萬元，徐先生在2023年6月分兩次轉賬支付租金7萬元。此外，其物業也出具物業費明細表，佐證李女士實際占有使用涉案房產。

房屋租賃合同 圖三 （爆料人李女士提供）

變故發生在2020年9月，沂南縣東方某小額貸款有限責任公司（下稱“東方某小貸”）因與孔某明公司、臨沂東岳某酒店存在民間借貸糾紛，向沂南縣人民法院提起訴訟，法院判決孔某明公司對1100萬元借款承擔連帶清償責任。2021年11月，法院依據東方某小貸的申請，查封了包括李女士所購商鋪、停車場在內的多套登記在孔某明公司名下的房產。

2022年10月，梁某受讓東方某小貸的上述債權，成為新的申請執行人。2024年5月，執行案件恢復執行后，李女士向沂南縣法院提出執行異議，主張自己是涉案房產的實際權利人，請求解除查封。法院經審理認為，李女士提交的備案證明、轉賬記錄、交接書、租賃合同等證據形成完整鏈條，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的排除強制執行情形，于2024年12月作出一審判決，支持李女士的訴訟請求，判決不得執行涉案商鋪與停車場。

然而，梁某不服一審判決，向臨沂市中級人民法院提起上訴。2025年5月，臨沂中院作出終審判決，撤銷一審判決，駁回李女士的全部訴訟請求。這份終審判決對李女士提交的核心證據逐一否定：關于備案登記，法院認為商品房預售合同備案僅具有行政管理性質，不產生物權變動效力，不能證明李女士享有所有權；對于銀行轉賬記錄，以“未備注轉款用途”為由，認定無法證實轉賬款項為購房款；針對租賃關系，以商鋪僅提交2019年一次租金記錄、停車場僅提交2023年一次租金記錄為由，質疑租賃合同的真實性，不認可實際占有事實；而孔某明公司出具的《房屋交接書》，則因“無其他第三方佐證”被認定為不足以證明交付事實。

“備案登記是國家行政機關出具的合法證明，轉賬流水和收款收據能對應，租金記錄雖非每年都有留存，但承租人能出庭作證，怎么到了二審就全不算數了？”李女士對終審判決感到不解。她表示，自己在2018年購房時，孔某明公司經營狀況正常，涉案房產無任何權利瑕疵，且自己已于2019年1月退出孔某明公司股東身份，不存在利用股東身份轉移資產的情形。東方某小貸的查封發生在購房兩年后，二審法院忽視“買賣在先、查封在后”的關鍵事實，判決結果難以令人信服。

截至目前，李女士已委托律師準備申請再審，希望通過更高層級的司法程序維護自身權益。這起案件也引發了法律界對“執行異議之訴中證據認定標準”的討論。有律師指出，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》，民事訴訟的證明標準為“高度蓋然性”，李女士提交的備案證明、轉賬記錄、交接書、租賃合同等證據已形成完整證據鏈，足以證明其合法購房并實際占有，二審法院以“證據存在瑕疵”為由否定全部事實，可能存在證明標準適用過嚴的問題。

涉案商鋪與停車場目前仍處于查封狀態，李女士不僅面臨“房財兩空”的風險，還需承擔一審、二審共計10.3萬余元的案件受理費。這場持續數年的房產糾紛，最終能否迎來公正判決，仍有待后續司法程序的進一步審理。